2025年3月18日，阜阳城南新区一宗核心宅地重新挂牌，引发市场热议。这宗编号FCN2024001的地块，曾在2024年首次出让时被贴上“立体园林住宅”（即第四代住宅）的试点标签，却在短短数月后终止出让。

如今卷土重来，却悄然抹去了“第四代住宅”的试点要求，起拍价分文未降。这一微妙变动，折射出阜阳楼市对“第四代住宅”的复杂态度：政策试点的进退、开发商的犹豫、购房者的观望，以及土地市场的冷暖博弈。这场看似普通的土拍背后，隐藏着怎样的市场信号？阜阳楼市的未来又将走向何方？

NO.1|壹

从“第四代住宅”到普通宅地，一场未完成的革新

1、 核心地块的“身份”转变

FCN2024001地块位于城南新区润河路南侧、中清路西侧，面积61.671亩，起拍价320万元/亩，总价约1.97亿元。其最大变化在于：取消了“立体园林住宅”试点要求，但容积率（1.0-2.2）、学区（北城小学、实验中学分校）等核心指标保持不变。

2、为何试点被叫停？市场接受度的三重拷问

开发成本高：第四代住宅需设计空中花园、立体绿化，对建筑结构和后期维护要求极高，开发商利润空间被压缩。

政策配套不足：阜阳尚未出台明确的“第四代住宅”验收标准、产权界定（如空中花园是否计入产权面积）等细则，导致企业观望。

购房者认知有限：在三四线城市，购房者更关注价格和学区，对“创新产品”的溢价接受度较低。

3、对比案例：成功出让的FCN2024003地块为何能突围？

2024年12月，阜阳建投以5.38亿元竞得另一宗“第四代住宅”试点地块（FCN2024003），其特殊性在于：

捆绑开发：仅要求集中建设约9000㎡的试点楼栋，其余部分仍为普通住宅，降低开发商风险。

国企兜底：阜阳建投作为地方国企，承担政策试点任务，市场化房企则普遍谨慎。

NO.2|贰

第四代住宅的“阜阳困局”：理想丰满，现实骨感

什么是第四代住宅？一二线与三四线的认知鸿沟

第四代住宅以“户户空中花园、垂直绿化”为卖点，在一二线城市被视为“改善型产品”的升级方向。然而在阜阳这类三四线城市：

需求错位：刚需仍是主流，购房者更看重总价和实用性，而非概念性创新。

技术门槛：立体绿化对本地建筑企业技术能力提出挑战，多数开发商缺乏经验。

试点遇冷的深层逻辑：政策、市场与利益的三角博弈

政策端：地方政府希望通过“第四代住宅”提升城市形象，但缺乏配套激励（如容积率奖励、税收优惠）。

市场端：房企担忧产品溢价难被市场消化，尤其在当前楼市低迷期。

利益端：高成本投入与不确定回报的矛盾，让民企选择“用脚投票”。

NO.3|叁

总结

FCN2024001地块的“试点取消”，既是阜阳楼市的一次挫折，也是一次清醒的校准。当土地市场从“概念狂欢”回归“实用主义”，或许正是行业走向健康发展的新起点。对于普通购房者而言，记住一个真理：楼市越冷静，你的选择越清醒。