在开篇之前，请大家先看一个郑州157个小区的涨跌榜，包含区域，价格和涨跌幅度，看完这份表格，你才会知道现在的二手房市场有多可怕！

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房主不炒-保交楼-止跌回稳，是过去全国楼市三个阶段，三条主线。

来到2025年现在楼市、经济、消费所有中央政策中关于房产的核心就是一个词[止跌回稳]。

痛苦的是， 现在郑州二手房跌麻了……

① 郑州市全网二手房挂牌卡在16万套；

② 二手房被不断买走，新的二手房也不断挂牌；

③ 二手房交易量差也跌；

④ 二手房交易量大也跌；

除去部分学区房，还有一小部分抗跌小区，郑州二手房整体大盘就四个字[跌跌不休]。

▲数据来源于贝壳研究院

上图是过去4年时间郑州二手房价格折线图，最近5个月明显看出降幅趋缓，但现在市场进入一个bt时刻：不知道为什么降价！反正就要降价！

以下内容只有郑州二手房从业者才会感受深刻：

案例一：

老师，这个价格可以吗？

可以，挺便宜的！

那老师你的疑问是？

我想着能不能再便宜一点！便宜的越多越好！

老师这已经是小区最便宜的一套房了，房东都崩溃了

我知道，但我还是想着再便宜一点！便宜的越多越好！

案例二：

卖家说我最低320万

买家260万……

为啥要出260万？怎么得出260万这个价格？

不知道，反正二手房就是要砍价，就是要便宜，越便宜我心里越安稳！

没有价值判断的谈价，二手房就该便宜、就该往死里砍价，成为当下郑州二手房市场交易的普遍现象！我把这个现象称之为郑州二手房市场情绪震荡！

我充分理解二手房购房者的内心os：虽然价格已经很便宜了，但不自觉的还想再砍价，再便宜，因为我买的越便宜，安全垫也越厚！后期也不害怕再被价格背刺！

价格的背后不是价格，价格的背后是安全感！

房子作为商品，最核心的价值来自于使用价值。但恐怖的是现在价格体系的审定已经偏离使用价值，全部来源于市场情绪+主观认知。

所以我认为郑州二手房急需执行限价，限价的本质是行政干预划出价格参考线。

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我知道此刻一定有无数人想diss我：

1、降价不好吗？降价购房者买的房子便宜，实惠，郑州房子就该一平方5000！

2、狗房东，一定是手中有房，站在有房的人利益角度说话，你们当年买的贵是你们自己愿意，没人逼着你们买？

3、狗中介，房子卖不出去了吧？开始作妖，新房都不限价了，二手房还限价，想钱想疯了；

我用小脑把可能diss我的话提前说出来了，所以可以直接来到下一个环节。

① 郑州很多二手房的价格回到10年前，这个逐渐成为事实，这个事情合理吗？是我们要思考的第一个问题；

② 我提出这个建议的时间并不是2020年，而是经历过长达近5年市场调整的2025年；

如果还接受不了，我们从数据端做一个分析。

2016-2024年大郑州新房（商品房）销量变化如上图：

2022年92037套

2023年市场大指标反弹更多是因为口罩放开，2024年我们看到新房销量只有10万套！对比新房高峰时期的38万套下滑高达70%!

2016-2024年大郑州二手房销量变化如上图：

2022年58569套

2024年97776套

从数据端明显看出，郑州二手房2022-2023有明显的转折，逆势增长！

原因有二：口罩放开的反弹+烂尾楼的恐惧效应

注意看2024年，高达97776套，和新房1：1的销售比例。

纵向对比来看，新房2023-2024年销量下滑幅度是30%，二手房2023-2024年销量下滑幅度只有7%。

单从二手房数据角度，2024的二手房销量全面超过2016-2022，甚至比市场最火爆的2016年销量还要高！在新房销量同比最高下滑高达70%的背景下，二手房的销量不可谓不高！

可这么火爆的二手房市场，背后是什么？四个大字：跌跌不休。

郑州新房整体均价13210元/㎡

郑州二手房整体均价9316元/㎡

新房层面销量下滑幅度如此之高，但整体均价能比二手房高达4000元/㎡！啧啧啧……气不气?诡异不诡异？

如果文初的数据图表还没什么感触的话，来看一下当下二手房的成交占比分析。

整个郑州二手房成交总价占比：

总价30万以内，占比9.36%

总价30-60万，占比24.48%

总价60-100万，占比32.92%

总价100-150万，占比20.8%

总价150万以上，占比12.44%

问题一：一套房子总价30万是什么概念？

大家能想象到30万的房子是什么样子吗？但在二手房的成交比例占比已经有9.36%。

问题二：总价150万的房子在郑州算贵吗？

只能说不便宜，但绝对不算贵的那一批，150万仅仅是老经开、金水北的这样二级区域的入门门槛。但在全部二手房市场占比当中也只有12.44%！

是不是超出你的想象？

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如果去解释，也非常好解释，新房产品越来越好，价格坚挺贵，改善都去买新房，呈现新房改善化的市场特征！

二手房都是刚需去买，刚需又在乎价格，二手房便宜，所以呈现二手房刚需化的市场特征！

对不对，很对!

但背后更深刻的事实是二手房跌麻了。从实际交易出发，你的二手房成交总价只要在150万以上，就能超越郑州市88%！！！

明明卖的挺好，销量也高，但价格折损、萎靡的可怕！

现在是否能理解这种bt的市场？

二手房交易量差也跌；

二手房交易量大也跌；

最后我们回到主题，房价是什么？

房价≠基本面（经济、大环境、人口、需求、购买力）

房价=基本面+情绪

情绪背后就是市场预期、经济预期对应的决策行为！每次楼市上涨行情的中后期都是情绪推动，每次楼市下跌行情的中后期也都是情绪推动！

郑州目前二手房价格困局很大一部分就是散户之间的价格踩踏，当价格踩踏不停止，价格的预期就会一直一直一直一直一直一直一直向下！

你看不懂的出低价邻居

门口不断劝你降价中介

你在短视频当中看的砍价视频

除非是小区、户型，本身足够硬，要不然就是源源不断的降价！最终给后来的购房者营造了一种小区就是在持续降价的固有印象，房东最低320万，买家只出260万，也就容易理解了！

价格的背后不是价格，价格的背后是购房者总感觉买完后背后凉凉的所必须的安全感！

何以解？划条线,划出二手房价格参考线，当一次裁判，仅此而已！

最后一定会有人说，那就让房价一直跌好了，跌到100块钱一平的时候肯定有人买。

① 当你面前是一场踩踏事故，不能说踩完了就不踩了；

② 当上层一而再的提出止跌回稳的时候，寓意很明显；

③ 市场的健康对所有参与者都是好事，城市、购房者、金融都是好事；

④ 超跌&超涨是周期的两面，行政干预超涨，也应该干预超跌；

我清楚二手房限价背后有很多、法理、自由、财产支配的争议，但站出来划条线很重要！很重要！很重要！

接下来，请大家看看整个郑州主城区157个小区的涨跌榜，包含区域，价格和涨跌幅度，看完这份表格，相信屏幕前的你就心中有数了！