港务奥体板块，留给开发商拿地的机会不多了。

此前整个奥体板块仅剩下3宗住宅用地待供应，今天随着1宗82亩地块的供应，这意味着奥体板块仅剩下2宗住宅用地待供应了。

接下来，值得关注的是：在奥体板块住宅用地已经进入稀缺时代的背景之下，此次出让的这宗地，到底是真的公开竞拍，还是已经名花有主？

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82.676亩，12.032亿元起

浐灞国际港今天发布出让公告的这块地编号为GW1-21-12。

根据规划条件，这块地内需要配建的公建包括的100平方米邮件和快递送达设施、390平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、260平方米养老服务用房、1200平方米文化活动站、200平方米社区食堂、200平方米托儿所、1900 平方米社区农贸市场、270 平方米社区卫生服务站移，公建配套建成后无偿移交给浐灞国际港相关部门，地块内无幼儿园配建要求。

该地块竞买保证金为2.41亿元，拍卖起始价为12.032亿元，按照价高者得为原则确定竞得人，拍卖时间为2025年5月7日上午。

按照拍卖起始价计算，折合地价1455.32万元/亩起，楼面地价8732元/㎡起。

从这块地的位置来看，属于奥体板块，具体位置在华润置地未来城市、中粮悦著云轩的南侧，地块的优势、痛点非常明显。

优势在于教育、地铁、公园、商业等配套。向西不到1000米就是高新一中陆港小学、中学，向北500多米就是万象汇，除了东南角紧邻的地铁3号线港务区站之外，向北约1000米就是地铁3号线与14号线的换乘站双寨站，距离奥体中央公园、新寺遗址公园、灞河也是步行可以到达。

地块的痛点，则主要在于其东侧紧邻的就是地铁3号线高架，必然会对沿着欧亚大道的楼栋产生一定的噪音影响，这一点是无法避免的。

另外，地块南侧一路之隔是华南城五金机电交易中心，来往的机动车特别是货运车辆较多，这也是客观存在的。

总体来讲，其优势是远远大于痛点的，称得上是一宗优质并且稀缺的地块。

8732元/㎡起的楼面地价，则是截止目前港务区楼面地价“第三高”，仅次于招商西安玺（楼面地价9888.89元/㎡）、中国铁建西派麟悦（楼面地价8803.8元/㎡）。

值得注意的是，此次出让的这块地向北不远处，是陆港愿景2023年5月份摘得的34.029亩地块，楼面地价8250元/㎡。这个项目的案名为陆港晴海湾，此前也发布了相关招标计划，但截至目前拿地已经2年时间项目尚未亮相。

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奥体板块住宅用地仅剩下2块

港务区的面积在将近90平方公里，与浐灞合并之后，整个浐灞国际港的面积达到了177平方公里。

这意味着，整个区域不可能实现均衡发展，在发展起步时间、资源倾斜等方面，区域内各板块之间一定是有差距的。

而目前，整个浐灞国际港从城市界面、资源聚集度、楼市热度角度来讲，最好的板块当属奥体板块。

我们所说的奥体板块，指的是灞河以东、欧亚大道以西、秦汉大道以南、北三环/绕城高速以北这个区域，南北跨度约4.5公里、东西跨度约2.5公里。

整个板块以西安奥体中心三大场馆为核心，聚集了长安云、长安乐、铁一中陆港小学+中学、高新一中陆港小学+中学、万象汇（在建）、伊敦诺富特酒店、交大一附院国际陆港医院、地铁3号线+14号线等优质的地铁、文化、教育、医疗等资源。

特别是在2021年十四运的助推之下，整个板块的城市建设速度走在了西安各大区域前列。

更好的城市界面、优质的教育资源，吸引了绿城、华润、中粮、中铁建、招商蛇口、鼎诚智和、高科地产、龙翔、金地、陆港、山东健康等企业在这里有项目开发，特别是绿城、华润，分别参与了奥体中心以北片区、奥体中心以南片区的整片开发。

同时，这个板块内还诞生了多次万人摇、千人摇楼盘，西安地产史上第一个也是截止目前唯一一个4万人摇也诞生在这个板块。

从2018年开始大规模开发到现在，这个板块的住宅产品也经历了刚需为主到改善为主，招商西安玺的亮相则引领这个板块进入到了高端时代。

当然，经过这么多年的开发建设之后，整个奥体板块可开发的住宅用地已经越来越少。

截止目前，整个奥体板块仅剩下3宗住宅用地没有供应，1宗是今天挂牌出让的这块地、1宗是位于绿城全运村木兰郡西南角的地块、1宗是位于水晶汇溪广场东侧的地块。

随着今天这块地的出让，这意味着这个板块仅剩下2宗住宅用地待供应。

值得注意的是，在这么多年时间里，整个奥体板块的住宅用地供应基本上都是定向出让的方式，也就是在土地挂牌出让时其实已经名花有主了，因此地块都是以底价成交。

整个奥体板块，溢价成交的地块仅有1宗，那就是2019年9月金地以溢价率12.02%摘得奥体中心南侧60.252亩地块，容积率2.5，成交楼面地价3711元/㎡，也就是目前已经交付的金地玖峯汇。

实际上，放眼整个港务区，这些年公开竞拍的地块也是屈指可数。

接下来，就看这一次出让的地块是真正意义上公开竞拍，还是已经名花有主？

如果真正公开竞拍，那有可能掀起抢地热潮。