嘿，家人们！最近楼市可是有个超级重磅的消息，住建部首次披露了全国住房普查结果，这一数据的出炉，就像一颗投入平静湖面的巨石，激起了千层浪，楼市格局恐怕马上就要迎来重大变化啦！

这次普查结果显示，我国房屋建筑总量那叫一个惊人，超过 6 亿栋呢！其中城镇住房差不多 3.3 亿栋，农村住房有 2.5 亿栋。咱们简单算笔账，要是每栋建筑按容纳 10 人来算，这总量能满足约 60 亿人居住，可咱国家一共才 14 亿人口呀。这数据一出来，就像揭开了楼市一直藏着的那块 “遮羞布”，楼市的供需矛盾 —— 结构性过剩，这下是彻底摆在大家眼前了，而这也必然会重塑中国房地产未来的发展逻辑。

再看看住房空置率，全国住房空置率达到了 21.4%，啥概念呢？就是说每 5 套房里就有 1 套是空着没人住的。而且这种情况在三四线城市格外严重，有些新区到了晚上，亮灯率都不足 30%，黑乎乎的一片，看着就让人觉得心里不踏实。就拿东北某资源型城市来说吧，前几年 2021 年房价最高的时候能到 1.2 万元一平米，可到了 2025 年，已经跌到 6500 元一平米了，跌幅高达 46%。二手房呢，挂牌时间普遍都超过 12 个月，想卖出去，那可太难了。就算是在一线城市，也不是所有地方都 “抗打”，像北京通州某小区，有业主想卖一套总价 500 万元的房子，在市场上挂了半年，最后没办法，只能 360 万元忍痛割爱卖出去，亏掉的首付比房贷利息还多，这心里得多难受啊。

不过呢，这种过剩可不是到处都一样，而是呈现出 “冰火两重天” 的局面。城镇住房理论上能容纳 30 亿人，可实际上城镇常住人口才 9.38 亿，这么多房子都闲置在那，成了 “钢筋水泥的沉默”。农村那边呢，虽说基本实现了 “一栋一户”，但随着大量人口往城市跑，好多房子也都长期空着没人住。比如说湖南某地级市，商品房成交量同比下滑了 45%，但保障房申请量却增长了 220%，这就很明显地反映出市场需求已经发生了根本性的转移。

面对这种住房过剩的压力，政策层面也开始行动起来，从好几个方面着手重塑楼市格局。首先是保障房大规模入市，这可直接分流了市场需求。2025 年，全国计划新增保障性住房超过 1200 万套呢。像上海、广州这些大城市，保障房的租金只有市场价的 50%，而且租户子女还能享受 “租购同权” 的入学政策，这对普通老百姓来说，可太有吸引力了。这一招对商品房市场冲击也不小，有机构测算过，保障房每增加 10 万套，周边商品房价格就会下降 3%-5%。

还有啊，现房销售正慢慢取代预售制。现在全国商品住宅现房销售占比已经上升到 26.5% 了，30 个省市都出台了现房销售试点政策。广东省更厉害，发行了 300 亿元专项债券用来收购闲置土地，就为了加速盘活存量。北京有个现房项目，通过把房子实实在在地展示给购房者，开盘去化率比期房高出 30%，这效果立竿见影啊。

另外，房产税试点也在蓄势待发。住建部查清了全国住房 “家底” 之后，就为房产税征收打下了坚实的数据基础。有专家建议采用阶梯税率，超出人均 40㎡的部分，按 0.5%-1.2% 来征收。这么一来，那些持有 3 套以上房产的家庭，每年可能要交的税负超过 8 万元呢。

在楼市格局重塑的过程中，市场也出现了明显的分化。一线城市核心地段的房子，依旧很 “抗打”，很有韧性。比如说上海内环新房均价同比上涨了 5.6%，优质学区房价格更是逆势攀升了 10%；北京海淀有套 180㎡的学区房，单价突破 18 万元 /㎡，3 年涨幅达到 22%。但这只是少数 “塔尖资产” 的风光，同一城市的远郊板块，房价较峰值缩水了 40%。像重庆、成都这些新一线城市，二手房挂牌量都超过 20 万套了，就算降价 30%，都很难卖出去。三四线城市的情况就更严峻了，东北某地级市商品房库存去化周期长达 30.7 个月，开发商没办法，只能 “腰斩价” 促销。厦门二手房价格累计下跌 25%，成交周期从 30 天延长到 90 天以上。摩根士丹利预测，2025 年三四线城市新房销量可能还得再降 10%，有些地方房价说不定会跌回 2015 年的水平。

住房过剩，对开发商的生存逻辑冲击也特别大。2025 年 1-2 月，全国法拍房数量同比增长 37%，其中 60% 都是因为断供导致的，这就暴露出之前高杠杆模式的致命缺陷。经济学家黄奇帆早就预言过：“中国 9 万多家房企最后可能会缩减至 2 万家以内。” 现在看来，这个进程正在加速呢。2024 年国有土地使用权出让收入同比下降 16%，地方政府以前靠土地财政，现在也得被迫转向存量运营了。房企融资也从以前的 “大水漫灌” 变成了现在的 “精准滴灌”。那些能存活下来的房企，都开始转向新赛道了。比如说成都有个开发商，通过设计 “空中庭院”，大大提升了得房率，项目一开盘当天就卖光了；深圳有个改善型楼盘，因为设计了 7 米横厅和双主卧，首周去化率超过 90%。以后啊，产品力才是房企的核心竞争力，光靠资本运作可不行了。

在这里也得提醒一下各位准备买房的朋友，就算是在核心城市，也得小心 “伪核心资产”。像某二线城市之前炒作 “未来科技城” 概念的板块，房价现在较最高点已经缩水 40% 了，关键是配套设施到现在都没影呢。还有，买房的时候一定要控制好杠杆率，现在居民房贷负担率都达到 42% 了，每个月还的月供最好别超过家庭收入的 40%，手里也得预留至少 12 个月的现金流，以防万一。当然，也要把握好政策红利，一线城市像 “以旧换新”、公积金利率下调这些政策，能降低置换成本。上海有个改善项目，就因为政策支持，首周去化率达到 80% 呢。

总的来说，全国住房数量普查数据一出来，楼市就从以前的 “蒙眼狂奔” 进入了 “透明化博弈” 时代。这 6 亿栋房屋的数据，彻底改写了房地产的底层逻辑，从以前的 “增量开发” 转向 “存量运营”，从 “金融游戏” 回归到 “居住本质”。对于咱们普通购房者来说，未来 10 年，核心城市的品质现房、核心地段的改善型产品，可能才是能穿越周期的 “安全资产”。而对于整个房地产行业，这场变局虽然痛苦，但也是一次重新出发、涅槃重生的机会。

好啦，今天关于楼市的分享就到这里啦。家人们要是觉得这篇文章有用，就动动你们的发财小手，点赞关注一下呗，祝大家都能发大财，生活越来越好！