房价问题,一直是中国人最纠结的“灵魂拷问”。
尤其是最近几年,楼市从“闭眼买都赚”的黄金时代,跌入“买了就亏”的调整期,无数人心里都在打鼓:现在手里这套150万的房子,5年后还能值多少钱?
关于这个问题,地产大佬王健林和经济学家马光远的观点出奇一致——“分化”。
两人都认为,未来房价不再是全国一盘棋的普涨或普跌,而是“有的房子贵如黄金,有的贱如白菜”。
这种分化不仅体现在城市之间,甚至同一城市的不同区域、不同品质的房子也会天差地别。
一、王健林和马光远的共识:分化是唯一答案
王健林早在2019年就预判,中国房地产市场的红利期已进入尾声,“一二线城市房价还能涨,三四线城市则可能跌到肉疼”。
他的逻辑很简单:人口流向决定房价命运。
过去20年,城镇化推动大量人口涌入大城市,但如今三四线城市人口持续外流,房子比人多成了普遍现象。
比如河南某三线城市,2023年二手房挂牌量激增40%,但成交周期却拉长到18个月,房东只能“割肉”降价。
马光远则用“三个20%”理论进一步细化:未来只有20%的城市、20%的房企、20%的房子值得投资。
他特别点名三四线城市,用“火中取栗”形容其风险——这些地方的空置率普遍超过20%,而一线城市核心区的新房却因供应稀缺,依然抢手。
比如深圳南山区,2025年1月的新房价格环比上涨0.36%,部分豪宅涨幅甚至接近5%。
二、150万的房子,5年后值多少钱?关键看你在哪
1.一线城市核心区:可能涨到200万,但别高兴太早
北上广深的核心地段,永远是稀缺资源。根据高盛预测,2025年一线城市新房价格可能止跌并小幅回升,到2026年进入稳定期,年均涨幅控制在个位数。
以深圳为例,2024年核心区房价已从最高点的10万/㎡跌至7万/㎡,但2025年政策刺激下,部分优质项目价格回升到7.5万/㎡左右。假设150万的房子位于这类区域,5年后可能升值至180万-200万。
但要注意,一线城市内部也在分化。老破小、远郊盘的处境可能比三四线更惨。
上海内环的老公房,2023年挂牌价普遍下跌15%,而外环某楼盘因配套不足,直接腰斩。
2.强二线城市:稳中有升,但别指望暴利
杭州、成都等经济强市,因产业和人口支撑,房价有望企稳。
克而瑞数据显示,2025年杭州新房成交量同比增长33%,部分板块价格回升3%-5%。
若150万的房子位于杭州未来科技城或成都高新区,5年后可能微涨至160万-170万。
但库存压力大的二线城市(如郑州、武汉),房价可能继续阴跌。
3.三四线城市:100万都难卖,甚至“有价无市”
这才是最残酷的现实。王健林直言,三四线房价与当地收入严重脱节,未来可能“跌到你想不到”。
以某中部三线城市为例,2024年平均房价已从1.2万/㎡跌至8000元/㎡,但二手房成交价仅6000元/㎡,且挂牌量是成交量的5倍。
若150万的房子在此类城市,5年后可能缩水至80万-100万,甚至无人接盘。
为什么分化如此剧烈?三个数据足以说明问题:
人口塌方:2023年中国总人口减少200万,结婚登记数下降20.5%,购房主力(25-40岁人群)未来10年将减少1.5亿。年轻人宁可“漂”在大城市租房,也不愿回老家买房。
库存压顶:截至2024年底,全国新房库存达93万亿元,相当于GDP的70%,三四线去化周期超过30个月。房子比人多,降价是唯一出路。
债务危机:房企负债总额59万亿元,部分开发商利息支出占销售额30%以上,只能靠降价回血。
2025年高盛预测房价再跌20%-25%,主要针对的就是这类“高危区域”。
面对分化时代,王健林和马光远给普通人的建议高度一致:“别闭眼买,要睁眼挑”。
自住刚需:一二线城市核心区的新房或次新房仍是安全选项,但尽量避开老破小和远郊盘。
投资需求:重点关注人口净流入、产业强劲的城市,比如杭州、成都、苏州,这些地方的政策红利(如取消限购、税费减免)更明显。
三四线业主:趁早置换到高能级城市,或折价变现。马光远警告,这类房产未来可能“既跌价又难卖”。
5年后,150万的房子值多少钱?答案早已写在数据里:一线核心区能抗通胀,三四线可能只剩零头。
王健林和马光远的“分化论”,本质上是一场关于人口、经济和政策的预言。
普通人能做的,就是认清趋势,别再幻想“房价永远涨”的神话。毕竟,房子最终是给人住的,没人住的房子,再便宜也是钢筋水泥的囚笼。