在4月24日观点指数研究院发布的《外商受鼓励进入 | 2025年4月物业服务发展报告》中，我们发现，以过去一年观点指数样本物业企业的各项指标综合来看，行业面临规模和营收增长持续放缓、盈利水平下滑、增值业务面临挑战、在手现金总体下降等情况；物业企业需依靠战略转变及数字化提质获得市场的发展机遇，亦需要在经营发展与资金回笼之间寻求平衡。

观点指数过往一年，随着物企普遍注重项目拓展领域的质量和效益，强调聚焦核心区域，优势业态和优质客户，叠加业内存量竞争加剧，行业规模增长呈现出持续放缓的态势。

据统计，2024年53家样本上市物企在管总建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6%；共计11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家物企公布的合约总面积约为69.91亿平方米，同比增长率为4.20%，共计15家物企合约面积下滑，占比为35%。

随着市场化发展能力的不断强化，部分物企多业态拓展成效正在显现。统计显示，25家样本物企中有11家的非住物管收入占基础物管收入的比例超过40%，占比为44%。不过总体来看，头部物企的非住业态规模优势更明显，例如招商积余、雅生活服务及保利物业的非住物管收入分别达到96.69亿元、64.19亿元及48.95亿元。

报告期内，物企公开市场上获取项目的热度环比上个报告期有所下滑，以细分业态观察，包括住宅、城市服务、产业园、办公楼、医院、学校等业态仍是主要的项目来源。综合一季度外拓情况来看，品牌物企在多元业态拓展领域持续突破，为未来规模增长打下了基础。

举例来说，碧桂园服务截至2月已新进场超过100个物业项目。世茂服务3月新拓50余个项目，涵盖了金融、科技、教育、医疗等多个领域。金碧物业旗下专业品牌公司2025年以来精耕多业态服务场景，成功获取全国多地标杆项目。东原仁知服务一季度外拓项目53个，新增服务面积351万平米。第一服务控股一季度签约31个项目，覆盖18座核心城市。

与此同时，截至成稿日A股和港股共计62家上市物企公布了2024年财报，港股中新城悦服务和瑞森生活服务已公告延迟刊发2024全年业绩，前者是因为发现与关联方之间的资金往来，且该等资金往来及调查结果尚需核数师进行更多审核程序而延期；后者由于内部管理问题，尚未发布2024的中期业绩。

据公布的数据，物业服务行业营收保持增长，但增速进一步放缓。2024年，62家样本物企总计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点。营收下降的物企数量达到22家，占比35.5%。营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58%。营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致。企业中碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先。

总结来看，部分物企营收增速放缓或下滑主要系退出部分低质低效经营项目导致规模缩减、各类增值服务开展不佳所造成。

另外，行业盈利水平也持续下滑。2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64%。

样本物企录得净亏损的数量较2023年略增长至13家，雅生活服务数额最大，股东应占亏损达32.71亿元，主要由关联方客户信贷风险增加，计提大额减值亏损和其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响利润率承压。头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9%；而华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

观点指数认为，尽管行业面临市场竞争加剧、服务品质提升等调整，但物业服务的范围及增值服务领域正趋向多元化，部分物企可依靠战略转变及数字化提质获得市场的发展机遇。预期未来行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。

为保障公司运营稳定，增强风险抵御能力，减少不必要的资金占用和浪费，物业企业过去一年积极通过加大物业费催缴以及预收力度、推进关联方以资抵债、退出低质低效项目等举措改善现金流状况。

据统计，62家样本物企截至2024年末现金及现金等价物共1144.39亿元，较2023年末略微下降4.34%。截至2024年末应收账款及票据总计858.94亿元，较2023年末仅增长2.85%，增速低于4.66%的总体营收增长。

观点指数分析认为，现金及现金等价物略微下降意味着行业面临一定的资金压力或在资金运用上更加审慎。同时，应收账款增长放缓且低于营收增长也表明大部分物企现金流管理的举措取得了一定成效。总体来说，多数企业正在经营发展与资金回笼之间寻求平衡。

目前，物业行业人工成本不断上涨，业主及客户需求升级，利润空间收窄等挑战都在促使物企有效推进数字化转型，形成新质生产力。

从年报来看，物业行业积极推进数字化转型取得良好成效，对驱动企业管理结构、业务模式的重塑，降本增效等各个领域赋能明显，已经广泛深入到业财一体化建设、组织架构精简、业务流程优化、人工效能提升、客服体验改善、增值业务赋能等各个层次上。

报告期内，物企与外部科技公司合作，围绕社区群众生活品质提升目标，持续推进技术和场景的融合发展。

3月26日，雅生活集团与支付宝、饿了么联合发布骑士美好社区战略签约仪式，共同推出“碰一下”智能门禁解决方案。4月2日，上海合创嘉锦物业公司也与支付宝在数字化转型领域达成合作，旨在推动数字技术在物业服务、物业费缴费等场景的发展，并预计上海合创嘉锦物业公司支付宝小程序将于2025年上架支付宝平台，届时将在社区门岗试点“碰一下开门”，提升门岗管理效能，同时利用数字化手段保障社区安全。

另外，在香港，华润隆地旗下专注发展绿色能源业务的“充美好”凭借华为欧标全液冷方案超充前沿技术，形成运行噪音低、充电枪线轻、充电功率高三大核心优势；及业务模式创新与代币化应用潜力，于4月7日其成功入选香港金管局Ensembl项目沙盒，成为该项目中首个基于轻资产模式的绿色可持续金融代币化资产创新案例。

据了解，Ensemble项目是香港金融管理局于2024年3月7日宣布展开的全新的批发层面央行数码货币（wCBDC）项目，旨在探索建基于区块链平台的创新金融市场基础设施，透过wCBDC促进市场以代币化货币进行无缝的银行同业结算。

对于华润隆地来说，参与该项目将驱动公司在区块链、代币化等前沿金融科技领域积累经验，培养数字化专业人才团队，提升企业的技术创新能力和数字化水平。

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