今天咱们聊聊2025年买房这件事。最近不少朋友问我，到底该现在上车还是再等等？这个问题其实连马云和李嘉诚都给出了相似的答案。

先给大家看几个扎心的数据。2024年9月，百城二手住宅均价已经连续跌了29个月，深圳这样的一线城市新房库存去化周期涨到了7.9个月，而福清这种三四线城市更夸张，库存去化要33.2个月。

这意味着什么？市场上房子真的太多了，尤其是非核心区域，买家挑花眼，卖家急得跳脚。再看看政策，虽然各地放开限购、房贷利率降到3%以下，首付比例也降到1.5成，但市场反应却很冷淡。

2024年1-11月，全国商品房销售面积同比下降14.3%，销售额降了19.2%，

2025年5月19号国家统计局公布房地产月度数据。

首先，销售额在猛烈下滑——今年4月份全国新建商品房销售额仅约6237亿元，跟3月份相比，环比下跌超过40%。所谓的「小阳春」，已经结束了。

这说明光靠政策刺激，市场信心还是没回来。

马云和李嘉诚这两位大佬，最近几年动作特别一致。马云早在2017年就说“房价如葱”，现在看来他的预言正在应验——三四线城市房价跌成白菜价，无锡这样的二线城市二手房挂牌价三年跌了两成。

而李嘉诚更直接，2025年3月以7.6折甩卖北京楼盘，还把全球43个港口卖给美国公司套现228亿美元。

这可不是普通的商业操作，看看他过去的操作：2008年金融危机前抛售上海地块，2013年楼市顶峰套现2000亿，每次都精准逃顶。

这次他又在中美博弈的节骨眼上抛售核心资产，明白人都能看出他对市场的判断。

为什么大佬们都不看好现在买房？咱们从三个维度分析。第一，市场趋势不可逆。中国房地产从1998年房改到2021年涨了23年，按照国际经验，繁荣周期结束后必然进入调整期。

现在百城二手房价连跌29个月，深圳、上海等一线城市房价也开始松动，这可不是短期波动，而是长期趋势的开始。

第二，收入支撑不住高房价。一线城市房价收入比40，二三线城市25，意味着普通人要不吃不喝几十年才能买房。疫情后大家收入缩水，购房更理性，谁还会砸锅卖铁去接盘？

第三，信心崩塌导致恶性循环。上海有个网友2022年买的520万房子，现在跌到335万，跌幅35%，这种案例多了，市场就陷入“越跌越没人买，越没人买越跌”的怪圈。

不过，这里要划重点：大佬们说的“再等一等”，主要针对投资客。如果你是刚需或者改善型买家，情况完全不同。2025年政策力度空前，首付比例1.5成、房贷利率3%以下，契税减免到1%，这些都是真金白银的优惠。

深圳1月份新房二手房成交近万套，还出现“日光”盘，说明核心城市的优质资产依然有市场。

但要注意，现在买房得像选股票一样精挑细选：优先选一线城市核心地段、人口持续流入的强二线城市，远离人口流出的三四线和非核心区域。

另外，未来政策还有后手。住建部明确2025年要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，可能会继续降准降息，甚至定向下调房贷利率。如果LPR再降10个基点，100万贷款30年月供能省58元，30年总共省2.1万。

而且房产税短期不会扩围，这给市场吃了定心丸。但长期看，保障房建设和城市更新会分流商品房需求，尤其是三四线城市，房子可能真的会变成“葱”。

最后给大家总结个买房决策公式：刚需/改善型买家+核心城市优质资产+资金充足=现在可以买；投资客+非核心区域+高杠杆=再等一等。

记住，房地产的黄金时代已经过去，现在是“房住不炒”的白银时代，买房得回归居住本质，别再想着靠房价暴涨发财。

如果你手里有多套房子，尤其是三四线城市的，曹德旺的忠告得听——再等下去，房子可能既卖不掉也租不出去，还得交管理费。

2025年的楼市，就像一场马拉松，现在不是冲刺的时候，而是调整呼吸、看清方向的时候。马云和李嘉诚的选择，其实是在提醒我们：在趋势面前，个人的力量太渺小，顺势而为才是智者。