最近郑州的大风天气格外多，办公室有同事嘟囔：这么大风，四代宅不封窗咋办？

很多人都有这样的担忧，这几乎是四代宅的悬顶之剑。

但，四代宅真实市场是怎么样？

竟让我有些吃惊，四月底，信息学院路的中海地王项目开放，平均每天到访100多组，案场销售很多是从北龙湖调来的，工作人员感慨：北龙湖到访最多也就是50多组，周末也就是20-30组，这项目到付100多组，都快接不过来了。

即使刮大风那天，也到访了70多组客户。

都在吐槽的四代宅，大风天也拦不住热情了？

如果你正考虑郑州四代宅的产品，我送你一份20多页PPT，囊括了郑州主流在售四代宅产品和观点，扫码回复获取。

01

首先解释一下，什么是四代宅？

严格意义来说，住建部等部门没有出台明确定义，四代宅只是房地产营销中的口径，从产品形态来看，还有同层停车、共享花园、种菜种树等类型。

现行的新房，一般来说四代宅有两个主要特征：是否有错层露台，是否有超高得房率。

这两个特征，让人感觉与以往的钢筋水泥不同，提供了功能价值同时，还提供了许多情绪价值。

这还只是体感上的，从数据来看，四代宅太猛了。

郑州第一个四代宅，通派龙湖中原颂，4月初开盘售罄，后来又加推最后一栋楼，去化率都高的吓人，即将要清盘；

第二个四代宅，华润超总二期，首开3栋楼，去化率82%，当晚卖了10个亿，大露台的偶数层竟然要凭本事抢房；

第三个准备开的四代宅，电建中原华曦府二期，目前定存了200多组客户了；

第四个准备开的四代宅，信达棠樾七里，首开298套房，目前定存了500多组客户；

还有正弘序目前入会1200多组客户，这两天就要升筹；

特别是中原颂和超总的开盘，对开发商的震撼是巨大的。

中原颂去年10月拿地，今年3月底实景示范区展示，紧接着开盘，4月底快清盘，7个月销售周期基本结束；超总二期去年年底拿地，今年4月底开盘，一共8栋楼，3栋楼快卖完了，4个月卖了快1/2，马上又加推两栋楼。

几个月时间快速完成销售，现金流回正，这和去化周期几十个月的普通项目来说，形成鲜明反差。

当然，这还包括地段、价格、品牌等因素，但四代宅给客户的心智影响也是极其重要的，我亲眼看见，在超总二期139样板间，有客户拿尺子量露台尺寸思考怎么设计，都到这了，基本是准客户了。

所以，四代宅的大举进军，是有市场支撑的。

02

四代宅的火，凭什么？

说白了，是算账。

我举两个案例，类比一下：

中原华曦府一期143得房率83%，套内118，去年特价时总价约235万

龙湖中原颂129得房率109%，套内140，总价240万左右

超总一期143得房率≈85%，套内121，总价350万

超总二期139得房率99%，套内137，总价380万

套内面积多了20m²，总价相差不大的情况下，你会怎么选？这就是四代宅核心竞争力：高得房率。

郑州的得房率革命，始于越秀，惊于林屿境，新四代宅还在超越。

越秀金悦文华2023年面世时，123m²和143m²样板间入户花园带来的震惊，和今天超总二期样板间程度差不多。

以123m²的入户花园为例，6.5m²花园是阳台+设备平台改的，赠送的18m²是由3个阳台+2个飘窗+1个设备平台组成，综合得房率88%。

去年，招商林屿境143m²又创了郑州得房率新高，112%！套内160m²！可拓展面积48m²是由1个阳台+8个飘窗花池+1个露台组成。

龙湖中原颂143m²的户型，得房率大的目前新高115%，赠送面积是由2个阳台+7个飘窗花池+1个露台组成。

接下来，还有招商嵩云序、中海峯境叁号院等新四代宅，势要对得房率发起新一轮冲击。

这场得房率革命，是由这一轮建筑新规放宽引发的。

比如，郑州建筑新规明确，在立体绿化阳台绿化面积不小于其水平投影面积50%的前提下,立体绿化阳台计入建筑面积,不计入容积率和建筑密度；

去年8月后，广州推出来10块地，这10块地阳台占比约25-30%，超过了过去“阳台占比不超过20%”的规定，导致得房率突破130%，也就有了广州招商林屿境140%令人瞠目结舌的记录。

再加上郑州过去亚星、朗悦等透空赠送，所有的赠送面积基本上有这4大类，分别是：

①原有结构改变用途，包括入户花园、电梯厅、设备平台；

②扩大空间，包括阳台、露台、飘窗；

③增加功能空间，包括透空赠送、凹槽搭板、地下室；

④挑高类，包括阁楼、夹层；

但新规，也对得房率上限做出了明确规定，以郑州为例，阳台露台飘窗的赠送上限已被堵死了。

03

四代宅的优势，已经肉眼可见。

但四代宅的问题，北方城市是否适合四代宅，已经成为抖音和小红书争论的焦点。

焦点集中在这3类问题：

①北方风沙这么大，露台不让封，不就是干等着吃灰？

话分两头说，露台能不能封，在开发商表述里，几乎所有四代宅的露台都不可封的，但在实际过程中，有的四代宅业主已经偷偷封了。

以西安某个交房项目为例，交房没多久，有业主做了半封闭雨棚顶，也有业主全封。

广州臻珑府有不少业主都已封窗，并且相关部门对封窗表态：得到物业公司允许并在其指导下进行施工安装。

包括三四五线地市、县城的四代宅，露台封窗更是拦不住。

具体到郑州，已交付的类四代宅万科翠湾中城，一期销售时就明确了露台不可封窗，但具体到落地时，几乎一半多入住的业主，都会封窗。

既然拦不住，干脆不拦了，万科翠湾中城二期物业干脆交房就给了统一的封窗方案。

封过露台后，最直接的影响是外立面不统一，极大影响颜值，对后期二手房交易会有影响。

但现在的露台不封窗，如果没有官方明文规定，仅停留在购房合同和物业执行阶段，没有强制执行的规定与业主强烈需求的极容易产生矛盾，这可能是物业和业主争论的焦点。

②四代宅奇偶层露台，隐私较差的问题。

网上流传最多的，就是这张上下层对视一览无遗的图。

但具体到落地，郑州四代宅的上下层对视又怎么解决？又在如何进化？

以最近要入市的中海峯境叁号院为例。

所有户型全部是南北露台，而且在南向露台和上下层处增加了2块挡板，很大程度减少了对视的情况。

以及招商嵩云序、亚星观樾143m²、信达棠樾七里168m²，要么是边户露台设计，要么是南北露台设计，都能极大程度减少对视。

③客厅露台导致下层采光较差的问题。

事实上，开发商已经增加了很多思考，比如中原华曦府二期143m²户型，奇偶层露台都在卧室，客厅是可封窗阳台。

包括中海峯境叁号院中间户高层173m²、洋房177m²和220m²，南向露台都在卧室，不在客厅，都是在保障客厅采光。

这些案例已经表明，郑州四代宅的产品在快速进化，特别是全国类有四代宅操盘经验的国央企，在买房人关注的问题上，会更游刃有余。

04

四代宅是不是洪水猛兽？不好说。

但我们从其他城市来看，四代宅已经是趋势。

具体到郑州，无论是从买房人需求，还是一级土地供应、二级开发商销售，四代宅成主流几乎不可逆。

但未来，四代宅还有哪些进步空间，或者说哪些隐忧。

我认为，有一个被忽略的问题应该被重视，就是后续维护。

举一个简单的例子，露台覆土层≥30cm，绿植面积不小于1/2，如果说没人专门打理露台，夏天蚊虫叮咬，北方冬天植被难存活，这些问题解决不了，露台岂不是很鸡肋？

于是，就有了……

在福州，建发缦云的物业提供每月上门的统一维护露台；

在武汉，中建壹品交付时露台配置自动灌溉系统；

在南宁，麒麟天樾在正常物业费标准同时，增加了针对四代宅的空中花园养护、蚊虫治理等服务；

在珠海，华发珠海湾甚至掏出了无人机送快递外卖到露台；

在郑州，未来天奕也提供物业免费上门保洁露台的服务；

关于露台的使用和维护，这是长久的命题，也是长久的机会，对开发商来说，甚至可以成为区别于竞品的卖点。

对四代宅这类产品来说，它已经把政策红利吃透，但作为一个新人，它还不够成熟，不仅面临诸多质疑，还面临各种在地性的需求，这将是一轮新的产品革命。