最近，广州多个新盘“去贝壳化”后，意外火爆。

“垄断”这一招，贝壳找房app怎么就在广州不合时宜？

只能说，这个城市容不得一点“套路”。

广州一二手市场“去贝壳化”

在“去贝壳化”上，越秀地产打响了第一枪。

越秀云悦去年底开盘，在白云首战告捷，靠着自媒体和全民营销助力，直接创下5个月清盘神话。

呐，有图有真相，全盘3栋楼，没有网签的已经寥寥无几了。

（图源阳光家缘）

紧接着，越秀地产趁热打铁，又推出了“广府系”。

越秀·珑悦西关在老荔湾拿地三个月即清盘，越秀·桂悦东晓在海珠东晓南，直接登顶销售金额TOP3，主城四区销冠。

同样“去贝壳化”后的热销效应，也在珠实地产、保利地产身上完美“复刻”。

天河珠实都荟4月底开盘，300万上车天河新规三房，2小时劲销200套，引发全网热潮。

同期入市的琶洲南千万豪宅保利天奕，众多富豪冒雨排队抢房，不到一个月就网签了154套！

（图源阳光家缘）

这场变革更有向二手市场蔓延之势。

越秀地产组建了强大的帮卖团队，内外部全链条中介资源嫁接，仅2025年一季度，就已达成置换成交11亿。

保利地产整合房源周边3-5km范围内门店资源，发动全城优质经纪人共同推广。

2024年促进二手房成交272套，置换新房471套，最快3天卖出旧房，平均转化周期48天，二手房去化率57%。

贝壳的一家独大，为什么行不通了？

天下苦贝壳久矣。

长期以来，贝壳将各路中小中介门店收于麾下，形成了壁垒极高的客源垄断和房源垄断。

贝壳最新财报显示，2021年第一季度到2025年第一季度，贝壳平台总交易额下降了21%，但贝壳的门店却从48699家增长到了56839家。

业内人士称，贝壳的佣金抽成远高于其他渠道，新房项目正常渠道佣金2、3个点，贝壳却普遍要求5个点。

而高额抽佣下，平台又占据了大头。

据官媒报道，贝壳加盟店即便没有佣金收入，每个月也要交纳3500元的加盟费；若有佣金收入，贝壳则按佣金收入抽取相应比例的佣金，比例在8-18%不等。

针对不同地区门店，贝壳还会“看碟下菜”，南沙店东的抽佣比例是23%，比广州其他地区总体高出5%。

而中介的实际收入，以一套新房10万佣金为例，开发商扣税6%，平台服务费15%，到中介公司，又要扣掉7%。

和公司55分成后，还要扣税+提现费8%，10万佣金到中介手上，只有约3.4万。

为了获取更多的利润，在具体的执行过程中，贝壳还有很多涉嫌垄断的行为。

业内人士称，在项目渠道推广中，贝壳会对开发商提出较为严苛的合作要求，比如强迫其签订独家协议，否则禁止旗下中介带看。

在一些多渠道代理的项目中，贝壳甚至要求开发商把项目其中一幢楼拿出来，独家授权销售。

不仅一手渠道合作诸多要求，二手房买卖更有“店大欺客”的迹象。

有二手房买家向察叔反映，贝壳和链家的二手房佣金都要求固定点数，不能谈判，一般都高于其他渠道。

而且，中介费都要求签约当天就要求全部结清，尽管后续还有涂销抵押、过户、贷款、交房等等的服务流程。

贝壳平台只在技术和节点上流水线监控，中介费结清后，服务好不好，规范不规范，只能全凭中介的良心。

也有买家反馈，因为二手房现在是“买方市场”，中介为了达成交易，各种套路甚至欺骗买方，甚至让买房牺牲自己的利益，收了中介费，丝毫不会维护买方正当权益。

点我回顾：亏100万贱卖东荟城！还遭中介与买家拖交契税

很多贝壳及合作品牌的门店都是加盟性质，个别门店掌握着整个片区的客户资源，要回中介费更是难上加难。

除了佣金之外，贝壳还有与银行按揭合作的抽成收入。

有二手房买家反馈，自己不想使用贝壳提供的银行办贷款，想用其他相熟的银行，结果贷款业务员被中介拦着，几个小时不让上楼办手续，一直说服客户换合作银行。在接下来办贷款手续的过程中，贷款专员也是各种不配合，给脸色，相当不愉快。

当然，这也许是个别案例，但就以点带面窥探出，贝壳在房地产行业下行期，越来越集中垄断下，服务规范出现的漏洞。

所以，精明的广州市场，广州客户，选择觉醒和反抗了。

开发商中有的选择自建团队，有的与自媒体展开合作，还有的提高全民营销佣金，发动“老带新”，提升成交占比。

不少购房者也转向其他渠道，或者寻找优质的管家公司买房。

贝壳垄断筑牢的护城河，也正成为困住自己的牢笼。

2025年一季度，贝壳的总交易额为8437亿元，相对高峰时期2021年一季度下降21%。

存量二手房交易利润率下降最为明显，从最高49%下降至38.1%；新房交易利润率也从最高27%下降至23.4%。背后深层原因，是市场回暖为开发商重新赢得了价格主导权，日趋理性的购房者，也更加关注起产品本身。

此前有传，贝壳董事长彭永东一天的收入，是经纪人10年所赚的钱。彭永东一年收入高达7.13亿，比左晖去世前高了84倍，两个管理层工资，占贝壳利润的22.78%。

贝壳创始人左晖在去世之前，一直称公司要做“难而正确的事”，让经纪人更有尊严。

他可能也没想到，在去世之后，公司进入了新一轮秃鹰式的利润抢夺战，成为垄断的代言人，而这些利润，并没有让经纪人更有尊严，更多收入，而合作方、购房者也陷入反抗和自救当中，这样的企业，是否还是当初的贝壳呢？