作者 | 纳兰

2025年5月，南京楼市因中海地产“骨折价”清盘事件掀起轩然大波。位于江北核心区的中海观江樾、仙林湖的中海观文澜、江宁区的中海和山三大项目集体降价，最高降幅超50%，部分房源单价直逼地价。

这场砸盘突如其来，让老业主们集体破防——有业主刚拿房就亏损超百万，甚至出现“堵门阻止看房”的激烈维权行动。

楼市进行到现在这个地步，让所有利益方都不满意，所有利益方都在采取有利于自己的行动，这场人性表演让大家也看到江湖的人情世故。

中海·观江樾位于南京江北核心区青奥板块，当时项目以“江北核心区毛坯限价破4万/㎡”为卖点，带装修均价高达3.6万/㎡。

然而，三年后，该项目以现房身份推出“清盘特惠”：单价直降至2.3万/㎡，购房即送车位，且“不分楼层、户型，全部一口价”。

据销售透露，项目仅剩200套房源，降价后4天狂销120套，部分房源单价甚至低于地价（楼面价2.1万/㎡）。

这一操作直接击穿了周边二手房市场，在售二手房挂牌价普遍在2.4万-3万/㎡，而中海新盘价格更低，导致老业主挂牌房源无人问津。

一位2022年以3.6万/㎡购入142㎡四居室的业主直言：“首付直接跌没，现在把房子卖了还不够还贷款的！”

那么自优惠推出以来这个楼盘卖得究竟怎么样呢？

我们查询了房管局网站看到，截至5月21日，中海观江樾共入网2899套，总认购套数157套，总成交1441套，还有1301套待售。

也就是说从2022年首开至今，去化率还不到五成，还有大约45%的房源没有卖掉。

位于栖霞区仙林湖的中海观文澜更惨，曾是南京楼市“神盘”之一。

2022年开盘时，项目带装修均价3.6万/㎡，部分户型最高单价突破3.7万/㎡。但是截至5月21日，入网总套数1904套，只卖掉了666套，认购79套，还有1159套急寻买家，去化率只有40%。

中海·和山位于江宁区，2022年开盘均价3万/㎡，另有2000元/㎡装修包。

然而，该项目近期推出“终极特惠”：单价降至1.7万/㎡，且带装修交付。这一价格几乎与地价持平（楼面价1.5万/㎡），堪称“割肉甩卖”。

一位2022年上车的业主表示：“三年前掏空六个钱包上车，现在房子直接缩水近200万，这谁能接受？”

事实上，中海观山樾的销售比前两个楼盘更差。据网上房地产数据显示，该楼备案名为大方印象府，截至5月21日入网总数为1791套，然而总成交只有85套，认购中数量为零，说明这个楼盘现在已经是无人问津了。

至于说降价之后有没有拉动销售，目前看并没有什么效果，看看后续认购数量有没有新增。

中海这三个楼盘都是已经是现房销售且已交付，所以导致更复杂的利益关系。

此前售楼处销售均价约在3万多，而已经交付的业主已经挂出很多二手房，最低已经挂到2.4万多（含装修包），而实际成交价肯定会更低，所以客户肯定会优先选择二手房，毕竟都是新房，而且好的户型和楼层肯定都在这些二手房里。

这样看，开发商手里的房子就没有任何价格优势，完成清盘更是遥遥无期。

所以为了拉平与该楼盘二手房的价格，开发商就必须要降价，而且必须要比二手房要便宜。

这样一来，开发商不仅让那些拿到房自住的业主损失惨重，感觉巨大的落差，更重要的是挡住了已挂牌老业主的销路。

中海的降价海报在中介圈里刷屏之后，老业主坐不住了。

在观江樾项目现场，业主自发组织“房价保卫战”：有人拦住小区大门，要求中介不得带看房源；有人向住建部门投诉，称中海“恶意降价扰乱市场”；甚至有业主在社交平台发起联名信，要求开发商“补偿差价或退房退款”。

然而，从法律层面看，老业主的维权诉求面临重重困境。根据《中华人民共和国民法典》及《商品房销售管理办法》，开发商有权自主定价，只要不涉及价格欺诈或虚假宣传，降价行为并不违法。

尽管法律上站不住脚，但老业主的愤怒并非毫无依据。一位维权业主表示：

“我们当初高价买房，是因为相信中海的品牌和区域潜力。现在开发商突然降价，相当于直接否定了我们的选择。”

对此，江苏恒森律师事务所主任王成宇律师指出：“开发商降价前应主动与业主沟通，避免引发纠纷。但从商业逻辑看，企业有权根据市场调整策略，不能因老业主亏损就牺牲自身利益。”

房子涨价的时候，皆大欢喜。

但是一旦叠加，各方利益立刻崩盘，此时各种人性的复杂性也全部显露出来。

对于开发商来说，楼盘卖不出去，每天的损失比业主的损失更为巨大。

一位南京房企高管透露：“中海在南京的这几个项目，地价高、周期长，现在市场下行，只能降价换现金流。否则，拖得越久，亏损越大。”

据公开数据，观江樾、观文澜、和山三大项目开盘大约都在2022年前后，均已超三年，至今仍未清盘，而且去化率都不到五成，再这样拖下去，随着二手房的不断上市，售楼处已经彻底没法跟二手房东竞争。

此外，中海项目还面临竞品挤压。

以观江樾为例，江北核心区新规后出让的地块，容积率更低、产品更具竞争力，而中海项目因规划滞后，购房者关注度下滑。

不光是江北新区，由于传统的刚需住宅几乎全部集中在二手房市场，各地新拍土地在容积率和户型、面积上都更加放松，未来好房子会越来越多，以前的中低端楼盘全部丧失竞争力。

有分析认为，中海南京降价还与“现房销售”政策有关。

2024年底，全国住房城乡建设工作会议提出“有力有序推行现房销售”，并列为2025年重点工作。中海可能因担心后续现房销售政策带来的资金压力，选择提前降价清盘。

而对于开发商的降价行为，政府方面的态度似乎也开始发生了变化。大家肯定记得往年也有楼盘降价，政府部门立刻就会想办法叫停。但是这两年楼盘降价已经是普遍现象，政府也不再阻止。

因为以前降价是小范围现象，政府还好控制。现在新房滞销严重，开发商资金链断裂比比皆是，如果还不许他们降价，那么就会把开发商逼死，最后连交付都成问题，这个造成的后果会更加严重。

就这次南京中海降价事件看，虽然众多业主维权、网上发帖声援，但是并没有看到政府部门公开介入，据向上述楼盘附近的多家中介了解到，截至目前当地政府并没有叫停降价，但是由于怕惹出麻烦，开发商不再大范围宣传，但是优惠政策并没有收回。简单说就是只做不说。

对于老业主而言，维权虽难，但需理性；对于开发商而言，降价虽痛，但需生存；对于市场而言，调整虽苦，但需回归理性。或许，只有当供需平衡、信心恢复，楼市才能真正走出寒冬。

房地产走到这个境地，是谁的责任呢？

（全球市值研究机构独家发布，转载引用请注明出处）