天津土地市场又开始热闹起来了。
26日,武清核心区2宗地挂牌,27日,生态城临海新城又“上架”一宗宅地。
若加上前几天挂牌的新梅江36号西地块、陈塘热电厂地块。
6月份将有至少5宗宅地待拍。
更重要一点,地价止跌了。
之前我们说“两低一高”,其中“两低”之一就是低地价。
这几年房价下行,地价也在走低。
包括去年依旧在降。
比如河东老工大区域,上实仰山楼面价21768元/平米,去年出让的金茂泮湖满庭成交楼面价17997元/平米。而且容积率还低。
但从去年开始,顶层明确定调,止跌回稳为首要任务。
要想房价稳,第一步就是地价稳。
它不仅关系“止跌回稳”大目标,也是近几年后发优势增强、背刺现象频发的关键因素。
对比新挂牌的这几宗地,天津的地价开始止跌。
招商揽阅去年拿地价7522元/平米,新挂牌的凯旋王国地块起始楼面价7508元/平米。
地块体量和总价比招商揽阅还大一倍。
影视城地块起始楼面价5630元/平米,也跟去年成交的品悦万澜地价差不多(品悦万澜成交楼面价5625元/平米)。
包括前几天出让的山西建投凌庄子地块,成交综合楼面价14996元/平米。
很多人都说是南开近十年最便宜的一块地。
但其实并没有那么低。
这块地还有很多隐性成本。
原来天津卖地,地是地,配套是配套,但现在基本上,政府在出让土地时就把配套折抵地价了。
该地块挂牌出让公告就明确写着,该地块需代建一所占地4228.1平米的幼儿园。建成后无偿移交给相关部门。
若抛除这部分,住宅楼面价是15371元/平米。
事实上不止这些,还有很多挂牌公告没有写明的成本。
包括改建一所九年一贯制学校、修建6条路、为南开南片翻新几所学校。
单这些,隐性成本就约达2.7亿。
这么粗略一算,这地块的实际拿地成本在1万7以上。
还有鹏飞天一格,也有很多隐性成本,包括配建1.8万平米公园,以及一所12年制学校。
加起来的真实地价在1万5左右。
我们了解到,每个区都有地价底线。
河北红桥的地价底线是1万2,河东是1万5,南开、河西是1万7。
今年出让的河西W5、安江里地块,以及挂牌的热电厂、新梅江36号西地块,起始楼面价都在1万7、8。
河西W5、安江里地块因为溢价,成交楼面价还超2万。
包括一直在推介的河北三十五中地块,之前楼面价1万3多,流拍。现在调到了1万2多。
有开发商在谈,想再划划价,但基本可以明确价格松动不了。
就是因为有地价底线在。
地价是房价的成本基石。
地价先行一步止跌,房价才能后一步止跌。
基本都是这样的规律。
一个简单粗暴的公式,如果地价在1万元以上,基本上房价就是Double。
也就是说,1万5的地,3万的房。
正如之前所说,“两低一高”的巅峰就是今年。
因为地价已没法再低了。
而地价稳住了,也有助于稳住预期。
买房人不用再担心后面会出现更低的价格刺客了。