最近,我去看望了一位老同事。在我们交谈时,他提到,近期他所在小区的业主们纷纷挂牌出售自己的房产。仅是他们这栋楼,短短三个月内,便已有五位业主抛售房子。而其中,最后一位抛售的业主所定的挂牌价,比最早出售的那位业主低了整整15%。他苦笑着说:“现在真有种楼市出现‘恐慌性抛售’的感觉。”
其实,当前一线城市的楼市的确正呈现“恐慌性卖房”的现象。根据贝壳研究院的数据显示,2025年4月,一线城市二手房的挂牌量同比增长了32.7%,然而成交量却同比下降了18.3%。这种供需失衡的现象,创下了近五年新高。
更令人关注的是,除了在一线城市,二三线城市的挂牌量也大幅攀升。例如,重庆的挂牌量超过了20万套,杭州和南京也均突破了16万套。有些城市甚至出现了单日新增挂牌量是成交量的五倍以上的现象。
那么,在各地二手房市场频现“恐慌性抛售”的背景下,未来两年房价的走势将会如何呢?我们通过深入分析房地产市场的数据与政策变化,得出了三大关键信号,这些或将影响未来房价的走向:
信号一:房价下跌趋势已成定局
2025年一季度,越来越多城市的房价都开始加入下跌行列。据统计,在全国70个大中城市中,有53个城市的二手房价格环比下跌,其中12个城市跌幅超过了1.5%。相比2024年同期,跌幅超过1.5%的城市只有3个。可以看出,在市场已失去赚钱效应的情况下,许多投资者纷纷选择抛售房产,变现资金。这无疑加大了未来两年房价下行的压力。
信号二:房贷需求急剧下降
目前,我国居民贷款买房的需求急剧萎缩,这也是房价下跌趋势无法逆转的重要信号。根据央行发布的数据,2025年第一季度,全国住户部门中长期贷款(主要是房贷)的新增额为3827亿元,同比减少了1235亿元,降幅高达24.4%。其中,有两个主要原因:一方面,当前多数居民的收入水平已无法支撑高房价;另一方面,投资者对未来房价并不乐观,纷纷选择观望。
信号三:房地产利好政策效果不如预期
自2024年以来,相关部门出台了包括取消限购、降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、减免契税与增值税等一系列救市政策。然而,这些政策的效果并不显著。事实上,这些利好政策仅能在短期内稳定房价,而从长远来看,无法逆转当前的房价下跌趋势。
此外,与以往的楼市调整不同,当前这一轮楼市的变化呈现出三个新的特点,这些特点有助于我们更清楚地预见未来楼市的走势。
第一个特点:楼市调整周期较长
在过去的20年中,每次楼市调整的周期都较短,而这轮楼市调整已持续了三年。自2021年房价从高位下跌以来,平均房价已下跌超过30%。预计未来房价将呈现“稳中有降”的趋势,市场通过“时间换空间”的方式逐渐回归到与当地居民收入水平相匹配的合理房价区间。
第二个特点:房价下跌的先后顺序明显
从2022年起,郑州、石家庄、涿州等二三线城市率先经历了房价下跌。到了2023年,上海、深圳等一线城市的房价也开始下滑。通过观察,我们可以看到,二三线城市房价经过一段时间的调整后,未来的下行空间相对有限。相比之下,由于一线城市房价收入比仍然超过40,因此在未来两年,一线城市的中心城区房价可能还会出现进一步的“补跌”现象。
第三个特点:房地产企业将面临大规模洗牌
自2025年以来,房企破产重组的案例显著增多。到2025年4月,已有27家百亿级房企宣布破产或进入重组阶段,远超2024年全年的23家。在这些破产或重组的房企中,既有一些区域性龙头企业,也有一些行业内的头部公司。许多房企面临困境的主要原因是,前几年它们过度依赖举债拿地和扩张,导致负债率超过70%。如今,由于销售业绩下滑、债务集中到期、融资渠道受限等多重因素,资金链断裂的现象愈加严重。因此,在未来两年,房企破产或重组的情况将会愈发普遍。
综上所述,随着“恐慌性卖房”现象的蔓延,我们可以预见今明两年房价走势的方向。尤其是这三个关键的信号已经十分明确:一是楼市调整周期较长;二是房价下跌的次序已经明显;三是房企将面临洗牌。在此背景下,未来更多房企可能加入到降价促销行列,这也会进一步影响到二手房市场的价格波动。希望大家能够提早做好应对准备。