有一张拍卖平台上挂出的照片看着有点“惨”：北京香江庄园（也就是香江花园）里的这栋别墅，看着就是周围搭着钢架子，地面部分就剩下了些断壁残垣。还有墙体里的钢筋都露在外面，碎石块散了一地。
据说，原来，之前的业主没拿到规划许可就动手改建，先把地上主体建筑拆了，结果工程却停了，留下了这么个“烂摊子”。
就在五月下旬，京东资产交易平台上对这处国有建设用地使用权进行了拍卖，起拍价是2073万。可让人没想到，三位竞买人轮番地出价，他们硬是把价格抬到了2683万成交的，算下来的话每平米单价大约是4.07万元。
01 天价买“废墟”，图的啥啊？
拍卖公告上说得明明白白的：这次卖的主要是地，不是房子本身。评估报告中显示，这块地位于香江花园，面积大约有660平米左右，它的用途是住宅和地下仓储。
虽然看着地上的房子破败不堪，但这块地本身很值钱啊！评估机构的按住宅土地还剩约47年、仓储部分剩约27年的使用期来算，他们给出的评估单价高达4.49万元/平方米呢，这样总价估了差不多2961万。
那最后买家以4.07万/平的单价拿下此别墅，这样看来比评估价打了个九折，但比起拍价可是足足涨了将近三成！
这个价格在香江花园小区里应该算中等偏下。网上查查就知道，这里目前在卖的房源在价格上差得挺大，单价从4.46万到16.91万的都有，那总价更是从580万到5388万不等。
02 “自己盖喜欢的，多好！”
“主要是买了可以自己建成喜欢的样子啊”，有一位网友的评论，可能真说中了人买家的心思。现在“限墅令”摆在那儿呢，城市里的别墅用地可谓是越来越稀罕了。
想想青岛中院执行局拍过的一栋独栋别墅，原起拍3800多万，经过300多轮的竞价，最后啊硬是拍到了4700多万。所以说地段的价值，有的时候真比房子本身还要重要。香江花园这位置在北京算得上优质吧，就算现在房子是很破，可冲着这块地，也是有资本愿意出手的。
有网友还开起了玩笑：“没准别墅地下有石油”，也有人对着那几面墙打趣：“墙：我配得上这个价吗？”在这些调侃背后，其实也反映出大家伙对大城市核心地段土地价值的不同看法。
03 法拍市场，冰火两重天
就同样是“问题别墅”，命运也可能会大不一样。在网上看到的，南京那个有名的烂尾楼盘汤山阳明山庄，就跟香江花园这里形成了鲜明的对比。
2023年，那里的一套578平米的别墅，经两次流拍后价格被腰斩，起拍价从1064万降到了852万，只相当于评估价1521万的56%而已。这跟北京香江花园的溢价成交一比较，简直是天壤之别。
再另看重庆北碚的“悦榕庄”豪华酒店连带119栋烂尾别墅群，据说今年9月要整体拍卖，起拍价竟高达7个亿。而在北京门头沟区那边，16套别墅却因为没人要而流拍了，尽管评估总价有接近47亿（46.88亿元）。
法拍市场的冷热，差别就是这么大啊，这也透露出高端不动产投资在不同区域的巨大分化。浙江安吉县的世贸大酒店烂尾楼那拍卖倒是挺热闹的，有5个买家抢了75轮，最后以1.8143亿成交的，溢价率高达44.65%，差别可真大。
04 机会还是坑？得睁大眼睛
“买家是真有眼光，还是纯纯大冤种，花2683万买几面烂墙？”网友的这句灵魂拷问，确实点中了法拍房市场的核心问题——风险与机遇并存。
比如，青岛的陈先生今年初就通过法拍在珠海路附近买了套房，他的经历就挺有参考价值。起拍283万的房子，在经过90多轮竞价后，以420多万才拿下它，溢价近50%。好在他拿到了详细的调查报告，等把潜在风险都摸清了，这才敢下手。
买法拍房这事儿，最大的坎儿往往在收房入住这一步（这个要记笔记）。像北京门头沟区别墅法拍，就碰上了长达二十年的租约啊，导致执行困难重重。福建福州闽侯县在拍卖10栋烂尾别墅时，管理人更是直接了当告诉买家：得自己接着盖完，而且没验收的风险也得自己扛着。
05 废墟上的价值逻辑
香江花园这堆“烂墙”能拍出天价，或许揭示了核心城市高端不动产市场的一个硬道理：当土地本身稀缺到一定程度时，它的价值就远远超过了地上面盖的是什么，哪怕只剩点“残值”，也值得资本们去抢。
网上看到的消息，这块地的产权证上写着建筑面积有941.59平米（地上604.25平米 + 地下室337.34平米）。虽然现在看着是一片狼藉，但买家真正买到的是在北京的好地段上，也是能按自己心意重新盖一栋理想房子的机会。
有人以为，这跟重庆的“酒店大王”申基实业集团的遭遇形成了对比。他们当年打造了重庆悦榕庄等高端酒店，看着一时风光无限，却因为扩张太猛资金链断裂，旗下资产接连被法院拍卖。
而北京香江花园这块地的溢价成交，岂不是恰恰证明了核心地段土地资源那种“打不倒”的保值能力？
上海拍出过“最贵法拍房”华洲君庭别墅，成交价为3.15亿；青岛东海东路的别墅，在300多次竞价后拍出了4700万。这么一比的话，香江花园这位买家，虽然表面上是买了几面破墙，但实际上，他竞得的是北京核心区一块660平米土地的改造权，大家以为呢？
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