租房市场大萧条时代来临了。

01.

全国租金下滑

近日，中指研究院发布的最新数据显示，全国50城租金连续5个月下跌，4月份全国平均租金为35.2元/平米/月，同比下跌3.4%。

图片说明：新闻截图

除了嘉兴、石家庄两个城市的租金有0.1%的微涨外，其他48城全部沦陷，租金集体下跌。

跌幅最大的城市是三亚，以环比下跌1.1%的幅度领跌全国。

事实上，从2020年以后，新一线城市、三四五线城市的租金下滑早已不是什么新鲜事了。

这些城市多数处于人口流出状态，少数人口平稳，而每年的住房供应都会消解大量的住房需求，租金下跌自然在情理之中。

真正令人意外的，是北上广深四大一线城市。

这四大一线城市长期处于人口净流入状态，即使是在疫情后全国经济下行期，也没能阻挡毕业生冲向一线城市的步伐。

图片说明：广州地铁人群

再加上一线城市的早已进入二手房市场，住房供应相对紧张，一线城市的租房市场成了绝对的卖方市场，租客的利益长期得不到保护。房东们违约涨价、克扣押金，是一线城市的常态。

另外，一线城市还有令租客最头疼的二房东存在。2020年蛋壳公寓跑路事件，就是二房东暴雷的标志，这起事件让无数毕业生损失惨重，在冬天被“赶出家门”，

毫不夸张地说，当时一线城市的租房市场早已因为供不应求变成了畸形市场。

长租公寓头部品牌如万科泊寓、龙湖冠寓、自如寓、华润有巢等等，都在一线城市飞速扩张。

数据显示，截至2024年10月，万科泊寓开业规模达到了18.74万间，龙湖冠寓达到了12.3万间。

除了头部品牌，还有无数的中部品牌，以及庞大的二房东群体，都在一线城市加速拿房源。

在大量的房源被拿走后，租客们无论去哪租房都会遇到这种长租公寓，根本躲不掉。被拿走的房源一般都会再次涨价出租，导致一线城市的租金价格连年上涨，租客不堪忍受。

难道就没有办法监管这个畸形的市场吗？

事实是，真的没办法。无论原房东出租给二房东，还是二房东出租给租客，都是完全的市场行为，很难监管。

房东只会告诉你，“嫌贵，你找别的房子租去”。

可是现在，这些曾经肆意宰客的房东、二房东，开始低下了高傲的头。

上海长宁区的华东化工大厦，一套两居室的房子租金从10800元/月降到9800元/月，依旧无人问津，最终降至8000元/月才成功租出去。

深圳福田区CBD的一套三房户型，租金从1.6万元/月降至如今的1万元/月，降幅约38%。

图片说明：深圳市福田区住宅航拍

曾经令人羡慕的包租公包租婆，如今却成了在互联网上叫苦的群体。

要么是房子租不出去，要么是因为与租客爆发冲突，被租金以各种手段“毁”了房子。

曾经畸形的卖方市场，在租客逃离、租金下跌之后，正逐步回归到相对公平的市场秩序中。

02.

租金为何下滑？

一线城市的租金为何在近两年开始大跳水呢？

老关认为，无非是三点原因。

一，经济上的不确定性仍在，楼市下行、美国制裁、贸易战等等，都让国内的经济压力、就业压力倍增。

一线城市长期吸引人口净流入，就是因为能提供就业岗位、提供相对高薪的收入，让全国人民趋之若鹜。

但从2024年的情况来看，北京常住人口下降了2.6万人，上海市下降了7.19万人，广州市增加15.1万人，深圳市增长19.94万人。

图片说明：北京发布2024年人口数据

北京上海常住人口开始减少，广州深圳虽然有所增长，但相比2019年广州40.15万人、深圳41.22万人的增量，增速已经明显下降。

二，一线城市的住房供应大幅增加，给租房市场造成巨大冲击。

注意，一线城市的商品房市场，核心城区的供应量依然是非常小的，因为核心城区开发程度早已接近100%，真正搅动市场的是公租房、廉租房、保障房。

根据住建部发布，2024年全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套，还共计实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套。

图片说明：克而瑞数据截图

其中，北京市2024年筹建保障性租赁住房7万套、各类保障性住房8万套；上海市筹建保障房7.2万套；广州市11.82万套；深圳市约为10万套。

2025年，从住建部公布的规划来看，保租房建设计划超过80万套。其中，一线城市的供应量是最大的。

如此庞大的保障性住房供应，自然会消化楼市需求、拉低市场租金。

三，稳楼市的基调，让楼市处于有价无市的行情中，大量业主由售转租，集中挂盘出租，进一步踩踏市场。

楼市是按照市场规律波动的，但在我国，许多人并不尊重市场，尤其是已经买房的业主。

你以为楼市下行了，业主就会心甘情愿降价卖房吗？不，实际情况是，国内许多业主都在捂盘，明知已经亏损也不愿意降价卖。

“只要不卖，就没有亏，也许哪天又涨起来了呢？”这就是绝大多数业主的心态。

这种心态下，出租成了最好的选项，既能捂住房子，也能通过租金来抵消部分月供，降低压力。

图片说明：房天下截图

可惜的是，所有的业主都这么想，大家一起把房子挂盘出租，租房市场可就撑不住了，从哪找这么多人来租满房子？

结果就是，业主之间互相降价竞争，租金价格一跌再跌，出现了连跌5个月的现象。

未来随着越来越多的新房、保障房供应入市，全国的房租还能跌，曾经辉煌的收租时代将一去不复返。

03.

租房时代到来

不要小看租金收益的波动，老关认为，这一轮的租金下跌很可能直接改变中国楼市。

中国人对房子为什么有执念？一是房子与城市户口、教育、医疗、养老等众多配套绑定，二租房市场监管不力，长期侵害租客权益，租客在受尽委屈后不得不买房。

可是，随着房价下跌、租金下跌，买房已经成了一项完全亏损的生意。

以深圳福田区月租从1.6万元降至1万元的三房为例，福田区的房价均价在10万元/平方米左右，这套三房的总价至少需要900万元以上。

图片说明：深圳福田区部分项目均价

可是，900万元总价的房子，只租出去1万元/月，年收益率只有1.3%，连银行活期存款利率都比不上。

亏本生意是没有人做的。

其次，医疗、养老等已经与个人工作绑定，即使是异地也能使用，不再受到房子、户口的限制了。

唯一受到限制的子女教育，毫不客气的说，就现在的结婚率和出生率，以及教育资源的过剩程度，子女教育还想限制年轻人不成？

最后，在卖方市场想要保障租客权益是很难的。但在买方市场，租客拥有绝对的选择权，业主会出让大部分权益来获得租金，租客权益自然能得到保障。

在欧美日韩等发达国家，大城市就是以租房为主的，尤其是经历过房价暴跌的日本，买房才会被别人认为“不正常”。

图片说明：北京某项目售楼部

每月3000元就能在大城市租到条件不错的房子、满足一家人住房需求的话，谁会去背负几百万房贷买房啊？

老关认为，这轮租金下跌会降低国人的住房成本、极大地缓解社会矛盾。当租金下跌到一定程度以后，将彻底打破中国人必须买房的固有观念，中国将同世界发达国家接轨，进入租房时代。

观商随笔