最近，朋友圈里开始零星出现中介的成交喜报，一些沉寂许久的购房群也开始有人讨论户型优劣——市场的微妙变化，似乎正悄悄撩拨着每一个关注者的神经。地产市场，真的告别寒冬了吗？让我们用最新数据与温度，触摸这份乍暖还寒的复苏脉搏。

一、土地市场：局部回暖，寒意犹存

“面粉”市场显分化：

一线与新一线升温： 5月，一线城市住宅用地平均溢价率悄然攀升至7.1%，创下近一年新高（克而瑞数据）。杭州、成都等新一线城市核心地块争夺重现热度，甚至出现久违的“触顶摇号”。资本正用真金白银为确定性投票。

三四线寒意未消： 反观广袤的三四线城市，土地市场仍陷冰河。5月流拍率高达21.3%（中指院数据），沈阳、长春等地块多以底价成交，开发商拿地策略犹如“刺猬取暖”——只选最安全的核心区域，极度谨慎收缩。

国央企主导，民企蛰伏： 土地市场舞台聚光灯下，主角仍是国央企。它们凭借融资优势，拿地金额占比稳定在70%以上。多数民企仍在债务泥沼中挣扎，如履薄冰，对扩张有心无力。

二、房屋销售：二手房领跑，新房“慢热”

二手房率先“解冻”：

量价企稳信号： 5月，重点监测的14个主要城市二手房成交量环比增长近10%，价格指数环比止跌，微涨0.1%（贝壳研究院）。北京、上海部分优质学区房、次新小区价格出现“试探性”回升。这背后是积压需求的释放与价格深度调整后吸引力的提升。

“以价换量”仍是底色： 但切莫过度乐观。当前成交回暖，很大程度建立在业主“忍痛割爱”的基础上。诚心卖的房东，挂牌价普遍留有足够议价空间，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”仍是铁律。

新房市场：缓慢爬坡，分化加剧

核心城市“点状回暖”： 5月30城新房成交面积环比增长，但同比仍下降（克而瑞）。深圳、上海部分高性价比或稀缺资源项目认购火热，重现“日光”场景。但这是局部现象，而非全局反转。

三四线压力山大： 多数三四线城市新房库存高企，平均去化周期长达28个月（易居数据），远超健康水平。房企在三四线只能靠“以价换量”艰难求生，市场活力明显不足。

三、政策“托举”：暖风频吹，效力待考

从中央到地方，“救市”工具箱已倾囊而出：

降成本： 历史性低利率（首套房贷利率下限突破4%）、降首付比例、减免税费。

去库存： “以旧换新”模式在超50城推开，试图打通置换链条。

松限购： 核心城市如杭州、西安、成都等大幅放松限购，力度空前。

这些政策如同给虚弱的病人注入强心针，短期内对市场信心和部分需求释放确有提振。然而，政策效力能否持续转化为内生复苏动力，关键还在于经济大环境和居民收入预期的根本改善。

四、脆弱平衡下的冷思考：乍暖还寒，远非艳阳天

综合当下数据与温度，可以谨慎判断：房地产市场最剧烈的“失速下跌”阶段可能已过，部分指标确实出现“止跌”甚至“微弱回稳”迹象，但这远非全面、强劲的“V型反转”。

复苏基础脆弱： 当前回暖根基不稳，依赖政策强刺激和价格深度调整。如同早春天气，阳光与寒流交替，一场“倒春寒”就可能打回原形。

结构分化是核心特征： “核心城市核心资产 > 核心城市边缘资产 > 普通二三线 > 三四线”的复苏梯度极为明显。未来市场没有“统一答案”，只有“区域分化”和“项目分化”的精准考题。

预期修复道阻且长： 居民对房价“只涨不跌”的信仰已然打破，对收入增长、就业稳定的担忧挥之不去。修复这份信任，需要时间，更需要坚实的经济基本面支撑。

对购房者说： 刚需和改善型需求迎来难得的政策窗口期和相对友好的价格环境，可精挑细选，择机而动。但投资性购房，尤其在非核心区域，仍需极度审慎，“抄底”思维风险犹存。

对行业说： 房企的高负债、高周转模式已成历史尘埃。未来属于产品力、服务力、运营力过硬，财务极度稳健的“幸存者”。行业正经历刮骨疗毒般的深刻重塑。

地产市场的复苏，不会是一曲高歌猛进的凯旋乐，而更像一场需要耐心与韧劲的马拉松。它正在艰难地学习如何不依赖“兴奋剂”，而靠自身肌体的力量，重新学会走路。 真正的“回稳”，是量价在健康水平上的可持续性，是信心与预期的稳定锚定，是市场参与各方在新规则下的再平衡——这一切，才刚刚拉开序幕。