最近,朋友圈里开始零星出现中介的成交喜报,一些沉寂许久的购房群也开始有人讨论户型优劣——市场的微妙变化,似乎正悄悄撩拨着每一个关注者的神经。地产市场,真的告别寒冬了吗?让我们用最新数据与温度,触摸这份乍暖还寒的复苏脉搏。
一、土地市场:局部回暖,寒意犹存
“面粉”市场显分化:
一线与新一线升温: 5月,一线城市住宅用地平均溢价率悄然攀升至7.1%,创下近一年新高(克而瑞数据)。杭州、成都等新一线城市核心地块争夺重现热度,甚至出现久违的“触顶摇号”。资本正用真金白银为确定性投票。
三四线寒意未消: 反观广袤的三四线城市,土地市场仍陷冰河。5月流拍率高达21.3%(中指院数据),沈阳、长春等地块多以底价成交,开发商拿地策略犹如“刺猬取暖”——只选最安全的核心区域,极度谨慎收缩。
国央企主导,民企蛰伏: 土地市场舞台聚光灯下,主角仍是国央企。它们凭借融资优势,拿地金额占比稳定在70%以上。多数民企仍在债务泥沼中挣扎,如履薄冰,对扩张有心无力。
二、房屋销售:二手房领跑,新房“慢热”
二手房率先“解冻”:
量价企稳信号: 5月,重点监测的14个主要城市二手房成交量环比增长近10%,价格指数环比止跌,微涨0.1%(贝壳研究院)。北京、上海部分优质学区房、次新小区价格出现“试探性”回升。这背后是积压需求的释放与价格深度调整后吸引力的提升。
“以价换量”仍是底色: 但切莫过度乐观。当前成交回暖,很大程度建立在业主“忍痛割爱”的基础上。诚心卖的房东,挂牌价普遍留有足够议价空间,“没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格”仍是铁律。
新房市场:缓慢爬坡,分化加剧
核心城市“点状回暖”: 5月30城新房成交面积环比增长,但同比仍下降(克而瑞)。深圳、上海部分高性价比或稀缺资源项目认购火热,重现“日光”场景。但这是局部现象,而非全局反转。
三四线压力山大: 多数三四线城市新房库存高企,平均去化周期长达28个月(易居数据),远超健康水平。房企在三四线只能靠“以价换量”艰难求生,市场活力明显不足。
三、政策“托举”:暖风频吹,效力待考
从中央到地方,“救市”工具箱已倾囊而出:
降成本: 历史性低利率(首套房贷利率下限突破4%)、降首付比例、减免税费。
去库存: “以旧换新”模式在超50城推开,试图打通置换链条。
松限购: 核心城市如杭州、西安、成都等大幅放松限购,力度空前。
这些政策如同给虚弱的病人注入强心针,短期内对市场信心和部分需求释放确有提振。然而,政策效力能否持续转化为内生复苏动力,关键还在于经济大环境和居民收入预期的根本改善。
四、脆弱平衡下的冷思考:乍暖还寒,远非艳阳天
综合当下数据与温度,可以谨慎判断:房地产市场最剧烈的“失速下跌”阶段可能已过,部分指标确实出现“止跌”甚至“微弱回稳”迹象,但这远非全面、强劲的“V型反转”。
复苏基础脆弱: 当前回暖根基不稳,依赖政策强刺激和价格深度调整。如同早春天气,阳光与寒流交替,一场“倒春寒”就可能打回原形。
结构分化是核心特征: “核心城市核心资产 > 核心城市边缘资产 > 普通二三线 > 三四线”的复苏梯度极为明显。未来市场没有“统一答案”,只有“区域分化”和“项目分化”的精准考题。
预期修复道阻且长: 居民对房价“只涨不跌”的信仰已然打破,对收入增长、就业稳定的担忧挥之不去。修复这份信任,需要时间,更需要坚实的经济基本面支撑。
对购房者说: 刚需和改善型需求迎来难得的政策窗口期和相对友好的价格环境,可精挑细选,择机而动。但投资性购房,尤其在非核心区域,仍需极度审慎,“抄底”思维风险犹存。
对行业说: 房企的高负债、高周转模式已成历史尘埃。未来属于产品力、服务力、运营力过硬,财务极度稳健的“幸存者”。行业正经历刮骨疗毒般的深刻重塑。
地产市场的复苏,不会是一曲高歌猛进的凯旋乐,而更像一场需要耐心与韧劲的马拉松。它正在艰难地学习如何不依赖“兴奋剂”,而靠自身肌体的力量,重新学会走路。 真正的“回稳”,是量价在健康水平上的可持续性,是信心与预期的稳定锚定,是市场参与各方在新规则下的再平衡——这一切,才刚刚拉开序幕。