在澳大利亚住房“可负担性危机”不断加剧的背景下，一个显而易见的问题是：为何房价依然在上涨，甚至不少经济学家预计未来一年将再涨10%？

多年来，经济学家们不断警告：住房可负担性将成为房价上涨的“刹车器”。但现实却一次次打脸预测——首府城市的房价中位数已经冲上了100万澳元，而“刹车”似乎从未真正生效。

到底“可负担性限制”去哪了？

事实上，澳洲房地产市场早已让那些信奉“价格总会因可负担性受限而停止上涨”的理论显得滑稽可笑。

历史数据显示：当利率进入下行周期（就像现在这样）时，房市就会迅速反弹。而当利率上行时，虽然房价会有所下跌，但跌幅往往小于下行周期中的涨幅。

再加上住房供应持续短缺，市场很自然地形成了支持房价上涨的结构性条件。

而我们又低估了澳洲的税收制度（尤其是资本利得税政策）对鼓励购房的影响，也低估了移民政策变化对住房需求的扭曲效应。

这正是理论中“可负担性”应当开始发挥作用的时刻——也就是人们因为买不起房而集体退出市场。但现实却远没这么简单。

问题部分出在“定义”上。我们习惯将整个市场视为一个统一体，而忽略了它其实是分层的。

诚然，确实有一部分潜在购房者因价格过高被迫退出市场，但也有另一部分人——他们的支付能力并未受限，目前的房价对他们而言依然负担得起：

有的是已经拥有住房、能通过“换房”来升级的家庭 有的是高收入人群，他们对利率变动不敏感 还有的是感受到房价再次上升趋势、因FOMO情绪而急于入市的首次购房者

而且，随着利率下调，这些人理论上能承担更高的贷款额度，从而推高购房价格上限。

按理说，当前这种“拉伸到极致”的可负担性应已成为市场制动器（甚至早该如此）。但我们看到的是另一种情况：

数据显示，超过90%的贷款者在上次降息后选择维持原有还款额度，以加快还款进度，而非减少还款负担。同时，各大银行并未报告违约率有异常上升的迹象。

这也意味着——虽然利率下降，但购房者并没有“因为降息而透支”，而是在利用这一窗口期加速还债，市场风险仍相对可控。

问题还出在“平均值”上。很多关于住房可负担性的研究都建立在“平均收入 vs 平均房价”的模型基础上，但这忽视了以下几点现实：

澳洲文化中对拥有住房的高度执念 政策对首次置业者的支持（即使他们财务并不宽裕） 代际财富转移：不少年轻人依靠“婴儿潮一代”的父母资助首付 双职工家庭：利率虽然高，但两个收入仍可“勉强承压”

值得肯定的是，各级政府如今确实在加大力度推动住房供应建设。但这是一个长期应对手段，并无法立刻改变当前由利率与供应短缺主导的供需失衡格局。

尽管如此，经济学家仍不断强调：当可负担性进一步恶化、房价突破新高、购房者数量减少时，市场终将“力竭”。

但这个“终点”到底还有多远——让我们拭目以待。