隔壁的王兴最近被房子这事搞得焦头烂额,两孩子渐渐长大了,现在想把小两房置换成三房。原本以为换房这事很简单,可现实却给了他当头一棒,
小两房挂盘出去半年多,看房人寥寥无几,多次降价也无人问津。但他看中了三房,要么总价远超预算,要么在郊区,交通很不方便。
这种“夹心饼”现状让王兴特别的无奈,而他当前的遭遇,也让人不禁想起多年前曹德旺做的那一番预言,他说“未来,房地产将成为有钱人击鼓传花的游戏”,彼时,他还劝诫普通人,不要把自己一生的自由都牺牲了用于买房,这样根本不划算。
他还说自己只有1套房子,其他多余的1套都没有,房子说白了就是一堆钢筋混凝土,又不创造价值。如今再去回味老曹的这段话,真的是字字扎心。
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老曹的忠告:再等下去会很危险
过去,老曹一直劝告普通人不要背债买房,而他的这句话,并不是随口说说,主要是基于三大残酷现实支撑:
第一,房子过剩,接盘侠却越来越少
数据显示,我国城镇化率已经接近66%,这已经接近欧美发达国家水平。叠加人口负增长趋势的出现,人口红利已经开始逐渐消退,购房的刚需群体在快速减少。
与此同时,全国商品房库存却超过了七亿平方米,尤其是在三四线线城市,“鬼城”现象频频出现,以前是房子挑人,现在变成了人挑房子,越来越多房子变现困难,已经成为了不争的事实。
第二,房价分化,普通人“站错队”就血亏。
数据方面,5月份一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%,二线城市环比上涨0.06%,三四线代表城市环比下跌0.11%。
具体城市来看,除了上海,广州价格环比分别上涨1.47%、1.25%,三四线几乎无一幸免全部加入了下行队伍,且库存量持续上升,有些城市的去化周期已经达到了80个月。
这种情况买房子时,一旦选错城市、买错了地段,搞不好就要面临血亏。
第三,政策转向,房子回归居住属性。
政策层面早有定调,房住不炒依旧是主基调,而且全国各地都在加速推进保障房、长租房建设。
预计未来50%的购房需求都将被分流,比如,北京已经启动数千亿专项债收购商品房,然后用于建高保障房供给。预示着城市核心区的房子还能依靠稀缺性勉强支撑高房价,但郊区的房子随着市场分流加剧,未来很多都加线了无人问津的地步。
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楼市分化开始加剧
理性来看,市场的普涨已经成为过去式,楼市的分化已经开始加剧:
①一线城市与三四线冰火两重天。
北上广深因人口持续流入,产业经济优势,今年前5月,一线城市的新房价格一直呈现着稳步上升,销售也出现了快速回暖。比如上海地区,千万级豪宅的成交量,占了全国的60%。
反观三四线城市,大量人口外流,产业经济单一,库存积压严重,很多地区的房价甚至出现了连续下跌。比如郑州,石家庄等地,部分区域的房价跌幅甚至超过40%。
②新房与二手房生死博弈。
在各种利好政策的加持下,新房市场已经慢慢企稳,但二手房挂牌量依旧持续上升,价格却在不断的探底。
以北京二手房为例,一季度均价同比下跌8%,有的也是为了快速成交,不惜降价百万。
新房和二手房的价格趋势形成了鲜明的对比。
③富人与穷人之间的购买力断层。
比如广州核心区的豪宅逆势上涨,单价20万/㎡,依旧有人买。但是郊区的新楼盘下跌15%,却看房者寥寥无几,甚至很多刚需买家连首付都凑不齐。
根据数据显示,2024年下半年来,高收入家庭购房占比上升到20%,但普通家庭大多持观望态度。富人和穷人之间的购买力差距越来越大了。
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普通人该如何选择
分化加剧,该如何选择?是究竟买房还是卖房?对此,曹德旺很早就给出了一针见血的建议,
“多余的房子赶紧卖,自住刚需的房子谨慎买!”
具体可以从以下几个方面来解决:
第一,如果打算咬牙买房,紧盯核心城市,比如北上深,杭州,成都等,这些人口净流入的城市,不仅有人口托底,也有政策托底。
另外,一定要优选黄金地段,比如地铁1公里内、有对应的名校,周边有三甲医院,这种房子抗跌性更强。
而那些郊区房、小开发商的项目,这种房子的风险较高,能不选就不选。
第二,如果你不得不卖房的话,先对手上的房子进行分析,三四线线多余的房产快速变现,人口持续流出的城市坚决不要,房龄超过20年、配套不足、物业差的老房子,拿着手上只会变成负资产。
最后咱们来做个总结,2025年是“咬牙买房”还是“尽快卖房”?曹德旺很早就给过忠告,同时最近楼市的数据也在给我们敲响警钟,房子只涨不跌的神话成为过去式,
所以我们每个买房、持房人,都要认清事实,不要带有幻想,否则很容易被时代抛弃,陷入亏损。
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