隔壁的王兴最近被房子这事搞得焦头烂额，两孩子渐渐长大了，现在想把小两房置换成三房。原本以为换房这事很简单，可现实却给了他当头一棒，

小两房挂盘出去半年多，看房人寥寥无几，多次降价也无人问津。但他看中了三房，要么总价远超预算，要么在郊区，交通很不方便。

这种“夹心饼”现状让王兴特别的无奈，而他当前的遭遇，也让人不禁想起多年前曹德旺做的那一番预言，他说“未来，房地产将成为有钱人击鼓传花的游戏”，彼时，他还劝诫普通人，不要把自己一生的自由都牺牲了用于买房，这样根本不划算。

他还说自己只有1套房子，其他多余的1套都没有，房子说白了就是一堆钢筋混凝土，又不创造价值。如今再去回味老曹的这段话，真的是字字扎心。

.01

老曹的忠告：再等下去会很危险

过去，老曹一直劝告普通人不要背债买房，而他的这句话，并不是随口说说，主要是基于三大残酷现实支撑：

第一，房子过剩，接盘侠却越来越少

数据显示，我国城镇化率已经接近66%，这已经接近欧美发达国家水平。叠加人口负增长趋势的出现，人口红利已经开始逐渐消退，购房的刚需群体在快速减少。

与此同时，全国商品房库存却超过了七亿平方米，尤其是在三四线线城市，“鬼城”现象频频出现，以前是房子挑人，现在变成了人挑房子，越来越多房子变现困难，已经成为了不争的事实。

第二，房价分化，普通人“站错队”就血亏。

数据方面，5月份一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%，二线城市环比上涨0.06%，三四线代表城市环比下跌0.11%。

具体城市来看，除了上海，广州价格环比分别上涨1.47%、1.25%，三四线几乎无一幸免全部加入了下行队伍，且库存量持续上升，有些城市的去化周期已经达到了80个月。

这种情况买房子时，一旦选错城市、买错了地段，搞不好就要面临血亏。

第三，政策转向，房子回归居住属性。

政策层面早有定调，房住不炒依旧是主基调，而且全国各地都在加速推进保障房、长租房建设。

预计未来50%的购房需求都将被分流，比如，北京已经启动数千亿专项债收购商品房，然后用于建高保障房供给。预示着城市核心区的房子还能依靠稀缺性勉强支撑高房价，但郊区的房子随着市场分流加剧，未来很多都加线了无人问津的地步。

.02

楼市分化开始加剧

理性来看，市场的普涨已经成为过去式，楼市的分化已经开始加剧：

①一线城市与三四线冰火两重天。

北上广深因人口持续流入，产业经济优势，今年前5月，一线城市的新房价格一直呈现着稳步上升，销售也出现了快速回暖。比如上海地区，千万级豪宅的成交量，占了全国的60%。

反观三四线城市，大量人口外流，产业经济单一，库存积压严重，很多地区的房价甚至出现了连续下跌。比如郑州，石家庄等地，部分区域的房价跌幅甚至超过40%。

②新房与二手房生死博弈。

在各种利好政策的加持下，新房市场已经慢慢企稳，但二手房挂牌量依旧持续上升，价格却在不断的探底。

以北京二手房为例，一季度均价同比下跌8%，有的也是为了快速成交，不惜降价百万。

新房和二手房的价格趋势形成了鲜明的对比。

③富人与穷人之间的购买力断层。

比如广州核心区的豪宅逆势上涨，单价20万/㎡，依旧有人买。但是郊区的新楼盘下跌15%，却看房者寥寥无几，甚至很多刚需买家连首付都凑不齐。

根据数据显示，2024年下半年来，高收入家庭购房占比上升到20%，但普通家庭大多持观望态度。富人和穷人之间的购买力差距越来越大了。

.03

普通人该如何选择

分化加剧，该如何选择？是究竟买房还是卖房？对此，曹德旺很早就给出了一针见血的建议，

“多余的房子赶紧卖，自住刚需的房子谨慎买！”

具体可以从以下几个方面来解决：

第一，如果打算咬牙买房，紧盯核心城市，比如北上深，杭州，成都等，这些人口净流入的城市，不仅有人口托底，也有政策托底。

另外，一定要优选黄金地段，比如地铁1公里内、有对应的名校，周边有三甲医院，这种房子抗跌性更强。

而那些郊区房、小开发商的项目，这种房子的风险较高，能不选就不选。

第二，如果你不得不卖房的话，先对手上的房子进行分析，三四线线多余的房产快速变现，人口持续流出的城市坚决不要，房龄超过20年、配套不足、物业差的老房子，拿着手上只会变成负资产。

最后咱们来做个总结，2025年是“咬牙买房”还是“尽快卖房”？曹德旺很早就给过忠告，同时最近楼市的数据也在给我们敲响警钟，房子只涨不跌的神话成为过去式，

所以我们每个买房、持房人，都要认清事实，不要带有幻想，否则很容易被时代抛弃，陷入亏损。

（文中图片来源于网络，侵删）