「内部认购」

「三亚孤品」

「世界很大，只有少数员工能拥有」

「住宅150万、商墅120万、叠拼90万」

「一次更名机会」

以上关键词，来自一份海南某项目推介资料，仅针对企业内部员工，十分神秘，但又具有极致吸引力。

事情是这样的，3月某一天阿发拿到一份87页的PPT，里面承载了一个企业对员工的“呵护”与“关怀”。

字里行间都是希望员工能够在企业开发的海棠湾大型豪宅项目里，分一杯羹。

| 员工内购PPT截图

一下就让阿发梦回2015年，我就职的TOP级开发企业，鼓励员工内部认购股票，保证有13%的内化率，还有大量的跟投、内购的机会，附赠一次更名机会。

美其名曰，共同致富！

但阿发的老东家爆雷了，投资的钞票都变成了矿泉水。

后面的事情大家也都知道了，所以我对于公司想带着员工共同致富的事情，有点创伤应激反应。

所以，一顿深扒之下，发现这个内购项目，貌似还没摘地。

所以阿发想跟大家讨论一下，这个“漏”到底值不值得捡？

87页PPT里的财富密码

3月，一位粉丝加了阿发微信，上来就问：知道海航在三亚的团购房吗？

这下给我问懵了，N个问题涌上心头。

1、海航还在吗？

2、卷土重来搞开发了？

3、哪来的钱？

……

接着他给我发了一份项目推荐文件，我迫不及待的点开，好像打开了一个潘多拉魔盒。

该文件细数了海棠湾的价值点，从医疗到教育、从酒店到免税，面面俱到，此处就不展开了。

紧接着是一个被称之为「三亚分院」的地块，就在海棠湾南片区，距离国寿嘉园康复医院仅600米。

这里现在还只是一块空地。

| 员工内购PPT截图

介绍页写着：为业主健康提供最有保障的医院，800张床位，绿色通道、先看病后付费等特色业主权益。

啥项目的业主，能享受到一个不存在的医院福利？

更奇怪了。

| 员工内购PPT截图

继续往下看，重点来了——海棠湾项目介绍。

没有案名，很神秘。

但，项目规划已然成型。

页面写着规划方案最终以zf审批为准，那么可以初步判断，至少在3月阿发拿到资料的时候，项目尚未审批通过。（未审先卖，真行啊）

从图中可以看到项目被海棠河一分为二。

左边是产权40年的商墅，右边是产权70年的住宅。

住宅层高不高，栋数不少，应该是纯洋房社区的配置。

| 员工内购PPT截图

在效果图可见，项目的配置不低。

下沉式庭院，更有度假氛围感，有点保利海晏的七星级会所的影子。

岛屿式组团核心，每个组团都有下沉庭院，项目体量很大啊！

| 员工内购PPT截图

该说不说，项目的规划图做得真不错！

看看这个园林配置，在现有的豪宅项目里都算得上亮眼。

| 员工内购PPT截图

外立面有点缩小版华润海棠悦府的感觉。

总层高数下来就8层，阳台尺度够开阔，一梯一户妥妥豪宅配置。

| 员工内购PPT截图

户型上有108㎡、138㎡、158㎡和185㎡四个户型。

在户型方面，可以看到产品理念还是比较新的，大阳台搭配独立电梯入户、度假氛围很强，得房率最高能达到110%。

产品上，阿发看到了保利、中旅的影子，看来设计团队对三亚的在售产品吃得很透。

| 员工内购PPT截图

别墅产品，则是称之为商墅125的产品，宣传写到「独门独院、1+1赠送」等卖点。

整体产品，中规中矩，没啥新奇。

| 员工内购PPT截图

还有90+140的商墅，可分可合，重点是90商墅改造后可以达到使用面积280㎡，妥妥的买一送三？

这，合理吗？

| 员工内购PPT截图

产品太多了，还有叠拼别墅等，就不一一介绍了。

关注三亚房产的朋友们，看到这，觉得这样的产品能卖多少钱呢？

这样的房子，值多少钱？ 单选

海棠湾值钱，卖多少都合适

没证，卖多少都不合适

只要草愿意，兔子爱吃多少吃多少

和阿发一样的吃瓜群众们，先别激动，人家这房子虽然还没拿地，但也只给企业极少部分的员工购买，咱们可没资格！

怎么卖？谁能买？

陷阱还是馅饼？

大家可千万别误会，阿发真不是给项目打广告。

要记住，这是个还没通过规划就让员工内购的盘，阿发不推荐啊！

紧接着就是「刷新三观」的内购政策部分。

人员范围：

1、航空板块正式员工；

2、划重点，与公司无劳动仲裁等行为；

3、退休、外籍、外包员工还不能买

以个人为单位，1人1个指标，夫妻双方都是符合条件，一家能买2套哦。

缴纳购房款之后，在签订正式合同前，可以获得一次不限范围的更名机会。

这...

能不能理解为“炒房”啊？

| 员工内购PPT截图

内部认购时间也很贴心，留了很多空间。

3月报名，确定户型；

4月交10万，其他的等通知；

5月就得补齐房款了，住宅150万、商墅120万、叠拼90万。注意这不是全款，是部分房款。

2026年12月就可以集中签约了，看样子是预计2026年12月达到销售条件，倒退算一下，就是提前了1年半卖房。

| 员工内购PPT截图

紧接着，就是房源范围。

一共释放了900套小高层和150套别墅，共计1050套房源。

这都赶上一个小型社区的体量了。

阿发不负责任的掐指一算，住宅150万*900套，前期就收回13.5亿内购资金，再加上120万*150套商墅就有1.8个亿咯，里外里集团从员工手里拿了15.3个亿作为启动资金。

这不比跟银行贷款划算吗？！

天才啊！

| 员工内购PPT截图

至于限购问题嘛，集团协助配合解决，问题不大。

| 员工内购PPT截图

看到这，阿发不禁毛骨悚然。

这操作，真的是资本不眠不休。

从庞大的员工体系里，在航空板块的正式员工里，大家收入水平较高，工作稳定。

找到1050个人，能拿出120万-150万，想要在三亚海棠湾捡漏卖房的人并不难。

难的是拿了员工的15.3亿之后，如何兑现87页PPT里的承诺？

在PPT的最后一页，留了两个咨询电话，阿发拨打过去想要了解房源情况，永远都在忙线，一直都在通话中。

看样子，这1050个名额，还要抢购。

| 员工内购PPT截图

咨询的电话IP地址都在东北，这就很有生活了。

无巧不成书

搞飞机的在搞什么飞机？

3月，给阿发投送PPT资料粉丝提起地块信息，我还并不了解。

直到5月15日，海棠湾挂牌了两宗地，总占地面积约430亩，起始售价合计28.7亿，看了地块位置，我马上就想起了那份PPT！

虽然没有直接的证据证明两宗地的相关性，但我们先看看地块规划情况。

三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT09-18-06（商务金融用地）和HT09-15-02地块（住宅用地）位置如下。

和内部认购的项目介绍图，有很高的相似性，同样也是住宅和商业的两块地。

土拍信息里HT-09-15-02住宅地块占地面积103亩，容积率1.2，滨水一侧单体限高24米，其他区域限高40米，哎嘿嘿，跟图里的小洋房高度吻合。

HT-09-18-06商业金融地块，占地面积67亩，容积率1.2，限高21米，整体数据和PPT里的叠拼别墅也吻合。

这就叫，无巧不成书！

| 员工内购PPT截图

该宗土地的开发建设要求严格，竞买人或其关联企业须为省、市属国有企业或近五年内入围中国企业500强企业或中国房地产百强企业。

并承诺未来五年内在三亚海棠湾国家海岸休闲园区投资总额100亿元。

别忘了，PPT里还写了一个三亚分院，为业主健康建设最有保障的医院。

芝麻掉进针眼里，巧了！

5月15日，海棠湾另一宗挂牌上架的地块：三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT09-18-05、HT09-15-01及HT09-17-03地块，就有一块医疗用地。

这块HT09-17-03地块，和PPT里的医院地块，不能说是十分相似，简直是一模一样。

| 上图为挂牌地块，下图为PPT医院示意图

同时，在土地出让公告中，官方明确写道：竞得人需引进全国三甲医院。

这一切就都对得上号了。

不过在PPT中，1050套房源应该来自于HT09-18-06和HT09-15-02两块地。

和医院相关的地块HT09-18-05（商务金融用地约66亩）、HT09-15-01（宅地约131亩）同样也是宅地和商务金融用地的配置，地块面积更大，景观视野相对较差，不利于吸引内购。

以上都是德发的盲猜，当挂地一文发出，粉丝里的高手就来留言了，直指摘地企业是：方大集团。

哎呀，我可什么都没说呢！

对了，还记得开篇说的，13万员工里只有1000人有机会购买。

| 员工内购PPT截图

无独有偶，方大也很恰巧在网络宣传中，员工数是13万，这不就无巧不成书吗。

搞飞机的在搞什么飞机？

既然都有粉丝说是方大拿地，那咱们就顺藤摸瓜扒一扒。

2021年12月8日，海航集团航空主业板块交割，经营管理实际控制权移交给了辽宁方大集团实业有限公司。

到今天，已经过去了3年零5个月。

海航2024年预亏8.5亿-12.5亿，扣非亏损更达17.5亿-22.6亿。

辽宁方大砸下520亿输血，海航3年累计亏损仍超过200亿。

海航的故事今天就讲到这里，方大在三亚又要全新出发。

4月，2025年海南自由贸易港全球产业招商大会上，官方宣传，方大集团计划投资50亿元建设以高端医院、医疗康养为核心，以商务酒店、高端生活社区、健康养生中心等业态为一体的海棠湾医疗健康城。

遥想当初，辽宁方大接手海航航空板块时，财经号就写过系列文章来分析方大的动机。

其中提到了，辽宁方大早就想参与海航的重整，想用机场板块的地来做康养产业，但是机场板块的重整只能国资参与，后来才转而参与了航空板块……

兜兜转转，方老板还是放心不下海南的这片康养胜地，毕竟对于东北人来说，三亚有个家是终极梦想。

只不过，家大业大的辽宁首富方大老板，重回海南地产，自有资金应该充足，想要通过航空板块的企业内购，来筹齐15.3亿的启动资金，应该是真的想给员工一个温暖的家吧？？

毕竟不到三万的单价，能买到海棠湾比肩华润、中旅、复星、保利的豪宅，只有1050个名额，怎么算都划算，不是吗？（不是）

截至目前，所有猜测均为巧合，如有雷同，请持续关注6月16日的土拍结果。

看看是否真的是方大拿下这5块地，如果有方大员工也请在评论区和德发聊聊，你觉得内购房靠不靠谱吧！