最近楼市的情况有点让人摸不着头脑。我发现，不只是郊区的房子价格在跌，就连主城区的次新房也没能幸免。

虽说不少专家都在喊“别降价割肉”，可现实是，很多次新小区的业主还是选择低价抛售。

我深入研究了一下，发现这些业主降价卖房主要有三个原因。

第一，资金链断裂，被迫断臂求生

这两年，我接触了不少次新房业主。他们大多是在2021到2022年房价高位时入手的。那个时候，房贷利率可不像现在这么低。

就拿福州来说，2021年首套房利率最高能达到5.75%，一套总价300万的房子，光月供就得1.7万。

要是家庭月收入只有3万，这房贷压力可想而知。反观2015年买房的人，当时房贷利率普遍在4.9%左右，同样总价100万的房子，月供只要5300元。

现在那些高位接盘的业主，很多都是普通上班族，一旦遇到裁员或者降薪，根本扛不住每月上万的房贷。

我有个读者就是典型例子。他2021年在杭州勾庄买了套100平的次新房，总价300万，首付90万，贷款210万，月供1.2万。

结果去年公司裁员，他失业了，老婆一个人的工资根本cover不住房贷。

没办法，今年年初他只能把房子挂牌，原价300万，最后240万就卖了，亏了60万。像他这样的案例，在杭州、济南等城市屡见不鲜。

第二，户型设计过时，置换需求强烈

现在的新房设计，简直是“卷”出了新高度。

就拿得房率来说，过去的次新房得房率普遍在70%-75%，而现在很多新房通过赠送露台、阳台等方式，得房率能达到100%甚至更高。

比如，我看过一个139平的新房户型，不算赠送的20平露台，套内面积就有139平，还做到了三卫。而五年前的143平次新房，套内面积撑死也就110平，只有两卫。

这种差距让很多次新房业主坐不住了。

我认识一个在上海徐汇区的业主，他2018年买了套140平的次新房，四室两卫。

最近他去看了同板块的新房，120平的户型不仅得房率更高，还多了一个独立玄关和家政间。

他算了笔账：现在把老房子卖掉，虽然要亏50万，但能置换一套更符合家庭需求的新房。

而且，五年后他的老房子就10年房龄了，而新房才5年，到时候转手更容易。这种逻辑，在改善型需求旺盛的一线城市尤为普遍。

第三，跟风降价砸盘，恐慌情绪蔓延

人性这东西，在楼市里体现得淋漓尽致。房价涨的时候，很多人跟风买房；房价跌的时候，又一窝蜂抛售。我有个朋友住在济南唐冶片区的绿地城小区。

去年年底，小区里有业主急售，一套110平的房子挂牌价从153万降到115万，不到一年跌了40万。消息一传开，其他业主坐不住了，纷纷降价。结果，整个小区的房价被拉低了15%。

这种现象在杭州、北京等城市也很常见。比如杭州亚运村的日耀之城，刚交付时单价6万，

现在已经跌到5.5万，部分房源甚至降到4.8万，房东一个月内直降100万。恐慌情绪一旦蔓延，就会形成恶性循环，导致房价加速下跌。

银行贷款收紧，雪上加霜

除了业主自身的原因，银行贷款政策也在加剧楼市的低迷。我有个“小二代”朋友，家庭资产超过2000万，最近想申请贷款，结果第一家银行直接拒绝，

第二家银行虽然批了100万，但前提是她在该行有200万的大额存单。连这种家庭都贷款困难，普通老百姓就更难了。

现在银行的钱都流向了不缺钱的人。炒房客借不到低息贷款，只能去借年利率12%甚至24%的高利贷。

而正常购房者，尤其是刚需，因为收入证明、流水等问题，很难从银行拿到贷款。这种“马太效应”让楼市的流动性进一步枯竭。

未来会更卷，你准备好了吗？

人口负增长的影响正在显现。需求减少了，但人才供应却在增加。就拿房地产行业来说，过去十年涌入了大量从业者，现在市场萎缩，很多人面临失业。如果不学习新技能，未来不仅可能在楼市里亏钱，甚至连工作都保不住。

我有个做中介的朋友，以前靠信息差就能赚钱，现在客户比他还懂政策、懂市场。他最近开始学习短视频运营，每天在抖音上分析楼市动态，反而吸引了不少客户。

这说明，在信息透明的时代，只有提升自己的核心竞争力，才能不被淘汰。

楼市的调整是一个长期过程。对于业主来说，要理性评估自己的资金状况和置换需求，避免盲目跟风抛售；

对于购房者来说，现在确实是捡漏的好时机，但一定要擦亮眼睛，选择地段好、品质高的房源。

未来的楼市，将是“品质为王”的时代，只有真正的好房子，才能抗住市场的波动。