观点指数在5月30日观点指数研究院发布的《经营活动承压 | 2025年5月商办与办公空间发展报告》中，据观点指数不完全统计，期内商办资产交易市场以中小规模交易为主导。

写字楼市场仍面临投资收缩、需求疲软、库存高企等困境，短期复苏需依赖宏观经济回暖与企业信心修复，长期则需通过产业升级、资产优化与模式创新等重构市场平衡。

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办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

2025年4月，上述城市办公楼平均租金为2.78元/平方米/天，环比由跌转涨，涨幅为1%，同比下跌10.88%，跌幅对比上月有所收窄。

具体来看，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年4月办公租金环比上涨6.86%至4.83元/平方米/天。

上海及广州办公楼租赁市场对比上月的活跃度也有所提升，两者办公租金环比涨幅分别为4.64%和1.28%。而深圳、杭州、成都、南京及武汉租金环比下跌，南京环比跌幅居首。

同期重点八城办公租金同比普遍承压。其中除广州同比微增0.32%外，其余七城均同比下跌，北京、上海、成都、南京及武汉同比跌幅均超10%。

整体来看，经济环境变化、新增供应持续释放、远程办公常态化等因素持续影响办公楼市场，导致租金长期承压。

大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生6宗商办资产交易事件，总交易金额合计16.57亿元，对比上个报告期，资产交易单数有所增长，交易总金额出现下滑。

数据观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，期内商办资产交易市场以中小规模交易为主导，交易金额从0.79亿元到6.5亿元不等，交易金额区间跨度较大。

除爱尔眼科收购深圳广晟科创大厦项目达6.5亿元外，其余交易案例多数集中在1-4亿元，市场参与者以稳健型为主。

具体来看，据爱尔眼科医院集团发布公告披露，其全资子公司深圳滨海爱尔眼科医院已通过广东联合产权交易中心，以6.5亿元的价格，成功公开摘牌获得深圳广晟数码技术有限公司60%股权及特定债权项目。交易价款中包含60%股转款4.99亿元以及特定债权转让价款1.51亿元。

本次交易的核心资产为广晟科创大厦项目，总建筑面积约5.5万平方米，地上23层，地下停车场4层，交易完成后，爱尔眼科将100%持有深圳广晟科创大厦项目。据了解，爱尔眼科此次收购意在强化其在粤港澳大湾区的医疗服务网络，通过收购广晟科创大厦项目，爱尔眼科能够大幅增加本地医疗用房储备，扩大服务辐射范围。

城市分布上，交易城市集中于北京、上海、深圳等一线城市，以及青岛、重庆等新一线城市。这些城市经济活跃度高、产业资源集中，无论是自用型买家对办公场景的需求，还是投资者对资产保值增值的预期，都支撑着商办资产交易的活跃度。

聚焦买方角度，科技、金融及医疗等行业企业成主力买家，其中科技企业倾向于选择产业集聚度高的区域（如上海张江科学城），以获取人才、技术和政策红利。同时期内商办资产交易以自用需求为主导，超半数交易用途为企业自用，如雷神科技、乐鑫科技、首创证券等企业购置物业用于办公。

值得一提的是，新黄浦计划将收购的办公物业改建为长租公寓，企业正尝试通过业态转型挖掘商办资产新价值，以适应市场需求的变化。

5月15日，新黄浦发布公告宣布以2.15亿元收购北京昌平硅谷SOHO-2号楼项目，项目总建筑面积约2.18万平方米，交易单价约9880元/平方米。

据观点指数了解，本次交易显著低于区域商办楼面价（1.2万-1.8万/平方米）及评估价（1.52万元/平方米），成交价约为估值的64%。新黄浦以较低的价格收购该项目，在资产价格上抢占了先机，为后续改造运营以实现盈利创造了空间。

据悉，新黄浦通过全资子公司上海新黄浦投资管理有限公司独资成立SPV，以SPV名义出资完成收购。新黄浦借此进入北京市场，扩大区域版图，并依托卖方承诺将资产纳入北京市保障性住房体系，瞄准住房租赁市场。若能成功并实现良好运营，相信将为其积累在保障性住房领域的经验，进一步增强其持续经营和盈利的能力。

据观点指数不完全统计，期内多数交易通过市场化转让完成，主要基于买卖双方对于资产价值和自身需求的自主决策。同时，重庆国际金融大厦的法拍交易也表明，不良资产处置市场仍在释放供给，为投资者提供低价获取资产的机会，法拍渠道也是商办资产交易的重要补充。

整体来看，期内自用需求继续支撑商办投资市场基本面，资产转型与法拍交易带来新的增长机会。同时，随着企业经营预期的改善和资产运营模式的创新，商办市场有望在结构性调整中逐步复苏，核心城市优质资产和具备转型潜力的物业将持续受到关注。

值得一提的是，5月16日，中国金茂发布有关行使优先收购权的须予披露交易的进展公告。

公告中提及，中国金茂间接全资附属公司北京亦城与华福证券订立标的资产转让协议，行使优先收购权收购华福证券（代表专项计划）持有的标的股权和标的债权（含标的物业），总对价为人民币13.23亿元。此次交易是对2025年1月22日所发公告中提及事项的进一步推进，交易完成后，标的资产将由中国金茂间接全资持有。

早在1月22日，中国金茂已指定北京亦城为继任优先收购权人。交易完成后，标的资产的运营效果将成为关键，若能通过专业化运营提升资产价值，将有助于其形成持续的价值释放动能。

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