一、价格走势全景：环比下行压力未解，同比降幅收窄显韧性

2025年5月，全国70个大中城市房价延续调整态势，各线城市新房及二手房价格环比全面下跌，但同比降幅收窄趋势进一步巩固，市场呈现“以时间换空间”的修复特征。

新房市场：一线城市首现拐点，三四线压力加剧

一线城市：新建商品住宅价格环比由持平转为下降0.2%，终结了此前连续31个月的上涨周期。其中，上海以0.7%的涨幅成为唯一上涨城市，北京、广州、深圳分别下跌0.4%、0.8%和0.4%，显示核心城市内部的分化加剧。二线城市：价格环比由平转降0.2%，杭州、合肥等强二线受人才政策提振跌幅较小，而东北部分城市受人口流出影响跌幅居前。三线城市：环比降幅扩大至0.3%，洛阳、北海等库存高企城市面临更大压力，部分城市新房去化周期已超30个月。

二手房市场：跌幅持续扩大，京沪相对抗跌

一线城市：二手房价环比下降0.7%（降幅较上月扩大0.5个百分点），深圳以0.5%的跌幅相对温和，而广州、北京分别下跌0.8%，反映教育资源房、改善型房源需求支撑分化。二三线城市：环比降幅均为0.5%，徐州、温州等三四线城市因投资性需求退潮，二手房流动性进一步萎缩。

二、同比降幅收窄：政策托底效应显现，市场进入深度博弈期

尽管价格下行趋势未改，但同比降幅收窄释放出积极信号。一线城市新房价格同比下降1.7%（降幅收窄0.4个百分点），上海以5.9%的同比涨幅成为“逆势标杆”，其背后是临港新片区人才购房政策放宽、产业导入加速带来的结构性支撑。而北京、广深同比下跌，则与学区房政策调整、房企以价换量策略相关。

二线城市新房价格同比降幅收窄至3.5%，武汉、成都等“强省会”受益于都市圈发展红利，房价韧性较强；三线城市同比降幅收窄至4.9%，但部分资源型城市因产业转型滞后，房价修复动力不足。

三、分化逻辑解析：政策、人口与库存的三重奏

政策分化：一线城市核心区限购松绑预期升温（如上海非核心区社保年限或缩短至2年），而三四线城市依赖购房补贴、房票安置等传统手段，政策边际效应递减。人口流动：长三角、珠三角城市群仍保持人口净流入，支撑核心城市住房需求；中西部部分省会城市面临“虹吸效应”，人口回流乏力。库存结构：一线城市库存去化周期维持在12-15个月，房企通过“工抵房”“特价房”加速出清；三四线城市库存周期普遍超过20个月，部分项目陷入“降价-观望-更降价”的恶性循环。

四、未来展望：政策工具箱待发力，市场底或于Q3显现

当前市场正处于“政策发力—销售磨底—信用修复”的关键阶段。6月国常会提出“专项债收购存量房”“城中村改造加速”等举措，预计下半年或有更多城市跟进：

核心城市：政策宽松窗口期或推动房价企稳，但需警惕“虚假回暖”（如北京部分项目通过捆绑车位变相涨价）。三四线城市：房价或继续探底，但跌幅有望收窄至5%以内，部分城市可能启动“以租代售”模式消化库存。房企策略：TOP30房企加速布局现房销售，中小房企转向代建业务，行业集中度进一步提升。

五、购房逻辑重构：从“追涨杀跌”到“价值深耕”

对购房者而言，当前市场需把握三大原则：

刚需群体：关注核心城市地铁沿线次新房，利用当前议价空间（部分房源可达10%）择机入市。改善需求：优先选择绿色建筑、智能社区产品，规避远郊大盘。投资客群：一线城市核心区小户型公寓仍具流动性优势，需警惕非核心区商业地产风险。

结语

2025年的中国楼市，正经历从“规模扩张”向“质量提升”的转型阵痛。政策托底与市场调整的角力中，房价的每一次波动都在重塑市场预期。对于普通居民而言，理性看待短期波动，聚焦住房的真实居住属性，或是穿越周期的最佳选择。正如市场分析师所言：“楼市的终极价值，始终在于承载人们对美好生活的向往。”