求助，下面图片中这种法拍房的情况，你敢买吗？

你能看出，这些法拍房的问题在哪吗？

竞拍法拍房，第一步，是首先要学会阅读竞拍公告，如果你真实地打开过一套房子的标的物介绍，就会发现里面包含的信息量是巨大的，只不过外行看不出来而已。

有很多人想捡漏，但是有很多顾虑也是情理之中的。

公司名下的房子能不能买？有租赁的房子能不能买来接着出租？多重抵押的房子能不能买？税费应该由谁支付？

今天，就大家可能会遇见的“问题”法拍房，做一个详细的解说。

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先从房子的产权信息开始。

第一点，有些房子，看似是一套房子，但可能是子母房，有两个产权证号，两个房本，占用2个购房名额；

第二点，还有的房子，没有产权证号，也就意味着没有产权证书，这种没有房本的房子，首先要确定他是不是小产权、拆迁安置房、是不是预告登记房，其次要确定他有没有交一手的契税，如果没有缴纳的话，税费成本会比较高。

第三点，要看清房子的产权所有人，是不是公司所有，有没有“共同共有”或者“按份共有”的。这种房子办理起来过户会比较麻烦，公司所有的房子税费也会比较高。

然后是房子的抵押情况。

一般标的物情况中，只会标注有没有抵押，一般都是有抵押的，但是具体有没有多重抵押，公告页面通常不会标注清晰，需要做房屋的尽调才能得知。一般情况下，抵押不影响过户，但是会影响清偿的优先顺序，要按照抵押登记的顺序进行清偿，有可能会拉长过户周期，影响收房。

而且如果一套房子是被多家法院查封，还要确认首封法院有没有主导处置权，防止后期有执行上的冲突。

接着是房子的腾空情况。

有些房子在公告页面会体现占用情况，标注“已腾空”、“未腾空”等等情况，可以初步判断房子的清场难度，如果是已腾空的房子清场风险就是0。

如果房子有租赁，要确定足月合同是抵押登记后设立或查封后补签，若租约真实且在抵押前设立，按照“买卖不破租赁”的法律约定，买家需承接租约。如果是查封后补签的租赁合同，一般是绝对无效的，买家不受其约束。

税费承担问题。

一般情况下，法拍房的税费都是由买受人承担的，一些商业房产、公司名下的房产、没有缴纳一手契税的房子，可能会面临高额的税费，这些税费都需要计入买房的成本里，所以在竞拍时，价格非常重要。

但是我们竞拍过的一些房子，是可以跟法院协商，买家垫付，后期再退的，这属于个例情况，需要根据房子的情况而论。

尾款支付问题。

一般一套房子的尾款支付周期是7-15个工作日，要在约定期限内付清尾款，超过这个日期，可能会没收保证金并重新拍卖。法拍房是可以按揭贷款的，如果需要贷款，要提前操作。

除了尾款，还有些房子是不支持贷款的，只能全款支付，不是所有的法拍房都支持按揭贷款，这一点一定要提前了解。

最后是看房问题。

竞拍页面，通常不会公示看房时间，因为房子的上拍周期不定，看房时间也不定，上拍的时间比看房时间要早，所以需要主动跟法院沟通去约定看房时间，法院会定一个统一看房的日期。

但是也可能到了约定日期，被法院放鸽子、被被执行人放鸽子、被申请人放鸽子、被租户放鸽子的情况都有可能发生，我们带客户看房真的千奇百怪的无法看房的理由都经历了，要么是重新约定看房时间，要么是带客户直接看二手房，要么是客户就直接盲拍，各种情况都有，盲拍的情况确实也不在少数，看是也要根据房子本身的热度。

以上，基本涵盖了一套法拍房可能遇见的各种情况，当然，不同的情况要根据不同场景来判定，有些房子有惊喜、有些房子有惊吓。

这些房子所有的情况、可能存在的风险，都可以通过几百块钱的成本就直接完全规避。

这种规避方法在业内的行话叫“房查”，也就是房屋产调，几百块钱的东西，具体调查哪些内容？值不值？

接着往下看：

调查重点一：产权情况。

调查房子的来源，是商品房、房改房、经适房还是安置房，调查房子的产权共有情况、确定房子是不是合法拍卖，这一点直接决定房子能不能正常过户。

调查重点二：债务和抵押情况。

看房子有没有抵押顺位、有没有租赁合同、租赁合同有效期、欠费情况和税费情况的核算，尤其是税费计算，不同的房子有不同的税点，坑比较多，这一点直接决定房子的交易成本。

调查重点三：实物状态。

看房子的占用情况，腾房难度，一般已腾空的房子对中介和买家来说都会比较顺利，如果未腾空，还要跟法院协商腾房情况，如果遇到拒绝腾房的，还要跟法院、执行局等配合清场，我们办过的法拍中，曾经经历过两三套需要强制腾房的情况，比较少见，但不能排除，但是最终都能顺利腾房。

调查重点四：其他隐形风险。

比如有些房子是学位房，如果是想上学的，要调查清楚房子的学位有没有被占用，有些房子涉不涉及刑事案件、案件类型是什么，房子有没有其他关联案件等等。

看似简简单单的几张纸，其实包含的信息量非常大，内容也足够重要，所以无论自己拍法拍房，还是通过中介参拍，我给所有看中法拍房捡漏省钱的朋友都只有一个建议，一定要做房子的产调。

不要等房子成交之后，才发现背后隐藏的税费、才发现房子不可破的租赁、才发现房子里住的有老人或者病人无法腾退，用几百块钱的成本，去换取几十万的捡漏空间，怎么看都不是赔钱的买卖。

最后还有一点想提醒大家。

法拍房腾房也是个大头，在跟中介约定的时候，最好能把腾房的责任直接给对方，我们米宅应该是史无前例地敢把腾房约定写到合同中的，因为内行都知道腾房的风险太大、变数太多，但我们敢，在约定的周期内如果无法顺利腾房，我们直接收房。

这一点直接约束了我们要更谨慎、更仔细地做好房子的产调，排查所有可能的风险。