2025 年 5 月，70 大中城市的房价变化数据出炉，显示出房价胶着的态势，让人看不清后市。同时，五年期 LPR 房贷利率下调 10 个基点，从 3.6% 降至 3.5%，继续降低了购房成本，那么对于增强买房欲望影响大不大？

央行5月份已经降准降息了，也是下调了10个基点，那么传导而来的，那就是LPR贷款基准市场利率，也需要随之而变。果然在20日，迎来了2025年度第1次下调。按照新利率计算，假如商贷100万元、贷款30年等额本息还款，也就意味着新买房用户，每月还款额可以月供减少56元，30年月供累积减少2万元。

但是对于购买欲望的刺激有多大呢？平台做了数据统计，大部分用户选择的是“还是不太敢”，以及“对我都一样”。在这背后，也有两项数据，那就是城镇居民可支配收入增速从2019年的8.9%降至2024年的4.5%，房贷收入比超50%的家庭占比达28%。现在就是在拐点，那么向哪个方向拐呢？

作为房价代表的北上广深4个一线城市，表现出两涨两跌。上海涨幅最高，达到了0.5%，北京涨0.1%。对应的广州跌0.2%、深圳跌0.1%。全国各大城市也是有涨有跌，但是跌幅在收窄，涨幅好现在扩大，有望显示出房价企稳的迹象。

2025年如果经济形势稳定，那么LPR短期内继续下调的可能性不大，利率表现稳定，但是为何用户的情绪仍然反应到“还是不太敢”？有可能说明现在对于房价未来的走势仍然不乐观，在2024年二手房均价下跌6%，部分城市跌幅超15%，购房者担忧“省利息2万，亏本金20万”，同时收入预期不稳定，更加深了对于花大笔钱买房的恐惧。

还有很多接受调查的用户，觉得无论房贷利率如何变化，那“对我都一样”。有可能说明现在的市场供需关系有着饱和，刚需购买需求还在退潮。现在我国户均住房1.2套，城镇化率65%接近瓶颈，首套刚需购房人口年均减少300万。

同时2024年房产税试点扩大至10城，持有商品房的成本上升，本来租金回报率就不高，大约就在2%之内，那么还挤压租金回报率。民众并不认为买房是一个稳定的投资。刚需买房和投资买房欲望都不强烈，即使房贷利率下调影响也不大。

同时，现在公布的70城大中城市房价数据，也需要再多观察。每年的四五月份，都是全国楼市的交易黄金季节，所以现在也很难去确认这个趋势。那么伴随着目前LPR贷款利率也在下调，买房成本进一步下降，而各地促进楼市发展的措施，也已经出到了史无前例的优惠。在多方因素叠加起来，会不会出现一个楼市大反转的行情？

不过德先生还是做了一个大胆的预测，将全国楼市分为三类，未来分化还将持续，有可能形成不同的趋势未来：

一、一线城市有可能房价企稳，而且还慢慢上升。北上广深等一线城市，由于经济实力强、人口吸引力大，房价有望保持稳中有升的态势。尤其是上海和北京，随着 LPR 的下调，购房需求增加，房价有望继续上涨。数据也显示，现在核心区学区房、改善型豪宅成交回升。

二、二线城市根据人口流入流出的数据变化，未来房价会分化明显。二线城市的房价走势将出现明显分化。经济实力强、人口流入多的城市，房价有望企稳回升；而经济实力弱、人口流出的城市，房价可能继续调整。现在他们的买房优惠政策力度都很大，“购房补贴+放松限购”，显示的效果还并不明显。

三、县城乃至三四线城市，可能还是会以调整为主。三四线城市的房价，由于经济实力较弱、人口流出较多，房价可能继续调整。但随着 LPR 的下调，购房成本降低，房价调整的幅度可能有所收窄。现在从一些数据可以看到，例如洛阳、岳阳等城市房价同比跌幅超5%，人口流出年均减少1%-2%。

另外针对何时房贷还款额调整，德先生再说明，新买房民众可以马上享受到房贷利率下调带来的好处。而对于存量房贷用户来说，也只能等到自己房贷合同每年的LPR利率调整月，才能迎来自己的房贷利率下调。也就是说假如是过去某年的7月买的房，申请的房贷，那么也只能等到8月份才能迎来存量的房贷利率下调和每月的还款金额减少。

现在房价如棋局，需要步步去观察。新房市场和二手房市场，仍然需要做更多的努力，才能让房价未来的预期走势进行反转，仅仅靠房贷利率下调来影响购房欲望可能还不够。那么你觉得楼市稳定了吗？未来会不会在一些一线城市和人口涌入城市，出现房价的上涨呢？