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楼市风向标失灵？一线城市房价疲态尽显，政策刺激效果待考

国家统计局近期发布的2025年5月70个大中城市住房价格变动数据，再次将目光聚焦于中国楼市的晴雨表——一线城市。北京、上海、广州、深圳，这些汇聚了全国最强购买力的城市，其楼市走向往往预示着整体市场的脉搏。如果一线城市的房产销售都步履维艰，那么“止跌企稳”的口号恐怕就要被打上一个巨大的问号。

在剖析5月房价数据时，我们发现，在北上广深四大一线城市中，唯有上海尚能保持相对坚挺，而北京、广州、深圳均呈现出不同程度的疲软态势。

新房市场：寒意渐浓，跌幅背后暗藏玄机

首先来看新房市场。北京和深圳5月新建商品住宅销售价格环比均下降0.4%，而广州的跌幅则达到了0.8%，位居一线城市之首。需要注意的是，这里所说的“环比”指的是与4月相比的价格变动。乍看之下，0.4%或0.8%的跌幅似乎微不足道，但如果将这种趋势延续下去，以每月0.4%的降幅计算，一年下来，北京和深圳的新房价格将下跌近5%；而广州则可能面临接近10%的跌幅。

或许有人会说，每年的三四月份是传统的楼市旺季，即使在市场平稳时期，五月份的成交量和价格相比前两个月也可能有所回落。那么，我们再来看看剔除季节性因素影响的同比数据。北京、深圳、广州的新房价格同比分别下跌4.3%、2.6%和5.8%。这些数据无一不在表明，一线城市的新房市场尚未摆脱下行通道。

二手房市场：颓势难掩，广州领跌引人深思

二手房市场的情况则更加不容乐观。北京、上海、广州、深圳四大一线城市，无论是环比还是同比，二手房价格均呈现下跌趋势。其中，广州的跌幅尤为显著。尽管广州的房价在一线城市中相对较低，但在这一轮下跌中却首当其冲。5月，广州二手房价格环比下跌0.8%，同比更是大幅下跌6.6%。深圳的情况同样不容乐观，而北京则相对稳定，环比和同比跌幅均控制在1%以内。

上海：孤木难支，难挽楼市颓势

然而，在全国楼市一片低迷的背景下，上海却显得格外特别。5月，上海的新房价格延续了之前的上涨态势，环比上涨0.7%，同比上涨5.9%。要知道，在经历了全国性的房地产市场深度调整之后，上海的新房价格从未下跌过。在其他城市房价动辄下跌5%甚至10%的大环境下，上海新房价格的坚挺实属罕见。这或许与上海核心地段新房供应量稀缺、物以稀为贵，以及一、二手房价格倒挂等因素有关。

但是，上海也面临着自己的挑战。去年9月底出台的楼市刺激政策效果正在减弱，这一点在二手房价格上表现得尤为明显。5月，上海二手房未能延续此前数月的上涨势头，环比大幅下降0.7%。当然，考虑到5月通常是楼市淡季，我们只能说上海二手房价格的上涨动能有所减弱，而不能断言其已经出现颓势。一个积极的信号是，上海二手房价格的同比降幅正在持续收窄。5月，上海二手房均价同比仅下降0.1%，这意味着房价几乎与去年同期持平。从某种意义上说，上海是四大一线城市中唯一一个二手房价格出现企稳反弹迹象的城市。

然而，全国只有一个上海，它的特殊性并不具有普适性。即便在一线城市中，上海也只占四分之一。因此，上海5月新房和二手房价格的坚挺，并不能扭转整个一线城市楼市上涨乏力的局面。

政策刺激：力度与效果的博弈

或许是意识到了自去年“924”政策以来，房地产市场止跌企稳的动能正在减弱，高层近期频繁发声，强调要继续推动楼市健康稳定发展。例如，在6月13日的国务院常务会议上，提出了“更大力度推动房地产市场止跌企稳”的要求。与此同时，广州几乎在同一时间发布了《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，计划全面取消楼市的“三限”政策，即限购、限售和限价。

那么，这些政策能够奏效吗？

在我看来，效果可能有限。广州的购买力终究有限，如果整体市场信心无法提振，就难以吸引新增购买力。而且，广州对外地购房者的吸引力也相对有限，至少远不及北京和上海。

药方：松绑限购与专项债回购

楼市要想真正止跌企稳，恐怕需要更大力度的政策刺激。在我看来，以下两个措施或许值得考虑：

1. 松绑北京和上海的限购政策：这两座城市在国内具有不可替代的地位，但目前仍然执行着非常严格的限购政策，尤其是在核心区域，非户籍家庭需要缴纳满五年社保才能购买一套房产。松绑北京和上海的限购政策，有望释放出一波购房需求，并可能逐步向周边城市传导。

2. 加码专项债收购存量住房：目前，不少地方的房地产库存依然高企，仅靠当地居民购房，去化速度过于缓慢。国家允许利用地方专项债资金回购存量住房用作保障房，但实际落地的案例并不多。利用专项债回购存量住房，既有助于缓解房地产市场的库存压力，又能在一定程度上解决住房保障问题，是一项值得探索的创新举措。

除了上述两点，降首付、降贷款利率等传统手段的刺激效果已经非常有限。

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