中国楼市未来五年：理性预期下的深度调整

近日，北京大学国发院教授徐高预测未来房价上涨压力巨大，其理由是房地产在建面积和新开工面积大幅减少，导致未来住房供应紧张。然而，这一观点值得商榷。相反，我们认为，基于当前市场现状及未来趋势，中国楼市在未来五年将经历深度调整，房价下行压力巨大，而非徐教授所预测的上涨压力。

首先，让我们审视徐教授论断的逻辑漏洞。他将未来住房供应紧张归咎于在建面积和新开工面积的减少，却忽略了当前市场供过于求的现实。截至目前，全国商品房待售面积高达64835万平方米，同比增长18.1%，住宅待售面积增长更是达到19.7%。这表明市场供应严重过剩，而非短缺。在建面积和新开工面积的下降，实际上有助于缓解楼市库存压力，而非加剧房价上涨。此外，疫情后的经济下行压力导致居民收入下降，购房者更加理性，购房需求萎缩，进一步削弱了房价上涨的动力。开发商控制投资规模，并非源于对未来住房需求的乐观预期，而是为了应对市场低迷和自身财务风险。

决定未来五年楼市走向的关键因素，并非简单的供求关系的单一维度，而是多重因素的复杂互动。

一、供求关系的持续逆转： 当前新房及二手房市场都呈现显著的供过于求态势。随着刚需和改善性购房需求的逐渐减少，这种供大于求的局面不仅将持续，且会进一步加剧，长期施压房价下行。 与徐教授“住房供应紧张”的观点形成鲜明对比的是，市场已出现明显的供给过剩。

二、居民收入与房价的脱节： 高房价与居民收入的严重脱节是不可持续的。以二三线城市为例，年收入仅10万元的家庭，需不吃不喝15年以上才能购买一套150万的房产；一线城市家庭年收入15万元，购买600-700万的房产则需不吃不喝40年以上。 这种巨大的收入差距注定房价最终将回归理性，与居民实际购买力相适应。

三、政策调控的有限作用： 虽然政府的救市政策能在短期内缓解楼市下行压力，避免市场剧烈波动，例如所谓的“限跌令”，但这些政策并不能扭转楼市长期下行的基本趋势。政策更多的是起到减缓市场调整速度的作用，而非改变其方向。

基于以上分析，我们对未来五年中国楼市做出以下预测：

其一，房价下行趋势将持续： 许多人寄希望于明年楼市回暖，但需认识到，持续二十余年的房价上涨行情不可能在短期内逆转。楼市调整是一个漫长的过程，考虑到当前市场积压的库存和部分房企的债务违约及烂尾楼问题，未来五年房价“稳中有降”的可能性极大。

其二，房企将面临大洗牌： 恒大、碧桂园等头部房企的债务危机和烂尾楼事件，预示着未来房企将经历残酷的洗牌。过度扩张、高负债的房企将面临被并购重组甚至破产倒闭的风险。控制负债率、谨慎投资将成为行业新常态。

其三，中国经济将逐步摆脱对房地产的依赖： 过去中国经济增长在很大程度上依赖于房地产市场。未来五年，中国将积极转变经济增长方式，调整经济结构，降低对房地产行业的依赖。

总而言之，与徐高教授的乐观预测相反，我们认为中国楼市未来五年将经历深度调整，房价下行压力巨大，房地产行业也将面临深刻变革。这需要所有参与者，包括购房者、开发商和政府，都具备理性预期，积极适应市场变化。

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