外贸面临风险，投资边际效益递减，消费再一次被寄予厚望，成为推动经济发展的重点。同样被寄予厚望的，还有房地产。

过去，房地产一般被归为投资领域。然而如今，经历过深度调整，面临转型的房地产，却与消费有了更紧密的联系。

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曾几何时，房地产被认为是阻碍消费、影响生育、年轻人逃离大城市的重要因素。

房价贵，很多人为了买套房，不得不省吃俭用。为了还贷，只能克扣其他方面的消费。

当时不少人认为，只要房价跌了，一鲸落万物生，消费、出生率等自然就起来了。

2021年以来，房价持续跌了3年多，现实却是一鲸落万物落。消费不但没有增加，反而严重降级，生育率则继续下跌。

为什么房价跌了，还会抑制消费、生育率？为什么与此前的预期，完全相反？

其实，对于中产阶级来讲，房子具备储蓄功能，其资产价值是他们的底气，关键时刻只要卖房，就能基本解决一些大问题。

出了意外怎么办？生意亏了怎么办？生了大病怎么办？孩子留学或艺考怎么办？大不了房子卖一套，什么都是房子来兜底。

当社会保障不够强大，房地产本来有一定的基础保障作用，让人没有后顾之忧，把它打爆了，也就直接将众人置于风雨飘摇的境地。

预期是最贵的，没有预期，谁还敢大手大脚放开消费！

当房子的资产价值、流动性严重丧失，反而给中产阶级带来极大的不安，自然不敢消费，不敢生孩子，更不敢买房，抓紧建立新的储蓄，以换取安全感。

房地产的萎靡，影响了一系列上下游产业，导致一大批中产阶级降薪、失业，抑制了消费，最终还传递到一些看似与房地产不相关的行业，影响了整体经济。

土地财政的下滑，还换来了公共服务的缩减、涨价。公交车缩减、水电费涨价，部分基础设施、配套设施施工缓慢，甚至停工，都体现了这一点。

过去3年多的房价下跌，以中产阶级付出极大的代价，得出了这样一个实践结果。

若房价继续下跌，将严重拖累经济发展，最终影响社会稳定。

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过去的20多年，无数人在骂地产，认为房价太高。

但不可否认的是，房地产与外贸，对中国经济发展起到了关键作用，几乎所有人的生活都被改善了，解决了相当数量的就业。

如今，房地产尚未全面复苏，外贸又面临风险，很多人说扩大内需是解决问题的根本。

扩大内需当然重要，做得好当然能为经济提供强劲的动力，但不是根本。历史反复证明，没有任何一个国家是靠内需就能让经济迅速发展，成为强国。

即便是大飞机、造船、汽车“新三样”，以及半导体等高精尖产业，就算它们占据了全球很高的份额，对上下游产业、就业的带动，还是无法像房地产那么迅猛悍，受益人群非常有限。

刺激消费的作用是有限的，而当大家挣到钱了，有了安全感，对未来有良好的预期，消费自然会起来。消费起来了，各行各业也都起来了。

可见，重新把房地产拉回平稳、健康的发展轨道中，已刻不容缓。

只有带动了一大批上下游产业发展，让更多人挣到钱，让资产价格更稳定，大家才有实力、有底气消费。

问题在于，如今人口不再增长，房子已经过剩了，很多家庭都有好几套套房，怎么靠房地产带动经济发展？

房地产需要转型！

虽然我们的居住条件，比20年前有了根本性改善，但其实还算不上太好，只不过满足了基本居住需求而已。

比如，欧美人经常有家庭派对，这在中国几乎是难以想象的。

绝大多数中国普通家庭的居住面积也就是约100㎡，这还是建筑面积，楼上、楼下、隔壁都有邻居的房子，哪有地方开派对？

楼上、楼下、隔壁都是邻居，怎么敢放肆？孩子闹腾点都可能有邻里矛盾。

再生个孩子，房间从哪里搞？

养狗的，哪怕坐个电梯，也有其他邻居有意见。

有些事情，其实不一定是谁的错，但就是会产生纠纷。

绝大多数中国人，还没体验到大房子的快感，对比发达国家，居住环境小得可怜。

换句话说，在居住方面，中国人一直在吃快餐，只不过这些年不少人吃上了高级快餐，但也只是快餐，大部分人还没真正吃上一顿大餐。

那么，未来的房地产，要建更多大房子、好房子，尤其是低密度住宅。

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住在楼房里、家里空间小，是当前限制消费能力的最大制约因素。

既然普通房子过剩了，中国人口已经进入不可逆的下降通道，自然应该鼓励建低密度、大面积的房子，不断提高住房标准，让中国人住得更宽敞，更舒服，有更大的空间。

如果说手机、电脑、冰箱、洗衣机等家电已经换了一轮，但不可能一直换这些电子产品，那么还有皮划艇、摩托车、投影仪、大板书桌、环绕音响、按摩椅、3D打印机、个人手工制作间、烧烤装备……

如果要买这些东西，首先要考虑的就是放哪里，家里实在没地方放。

生二胎，需要四房才能住得舒适，但就连中国最有消费能力的一二线城市居民，居住条件都不好。

在大城市，能买三房的都实力不错了，连储藏室都没有，这样怎么敢买东西、生二胎呢？

那么多一线城市的富裕中产，都要移民北美、澳洲，居住环境就是一个重要原因，谁不想有大房子，四五个甚至更多的房间，以及大车库啊。

房子大了，会带来全新的刺激消费点，形成迅猛的增长。

试想一下，一套实际使用面积约300㎡的房子（包括院子、地下室、露台等），和一套约100㎡的房子（含公摊面积），对消费的刺激，是否会迎来指数级的上升？

买了约300㎡的房子，就会买各种各样的东西把房子塞满，还会更有生育的欲望，各种需求应运而生。

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那么，大房子有几个人买得起？钱呢？

如果将约300㎡的房子，总价和约100㎡的房子价格差不多呢？

就像滨江CBD与七都岛，仅一江之隔，由七都大桥相连。如果滨江CBD的高层住宅，与七都岛的低密度住宅，总价差不多，低密度住宅在院子、露台、地下室等加持下，实际使用空间更大，你会怎么选？注定有一部分人会选择七都岛。

如果说七都岛还是太贵，那瑶溪呢？再不济就瓯江口。这些地方，轨道交通、城市快速路都是现成的。

当更多人愿意住在七都岛、瑶溪、瓯江口，就需全力完善这些板块的基础设施、配套设施，还刺激了投资领域。

就温州而言，当城市框架已经拉开，土地不再捉襟见肘，反而需要填空的土地很多，还有必要把城市建得密密麻麻吗？自然可以放开手脚，建设低密度住宅。

同样地，相比较一二线城市的高房价，如果同样的价格，在温州能买到更好的低密度住宅，结合温州的美食、气候、山水等，生活幸福感就会更强，自然有一部分人更愿意留下。

当富豪、中产阶级又进行了一轮住房置换，装修、家具、家电等都可以换一批全新的了，连衣服、床上用品、锅碗瓢盆等都可以换新的了，甚至连旧车都觉得看着碍眼了，要换新车。

还有住上大房子之后，各种兴趣、爱好、梦想，都可以实现了。

比起那些满减的消费券，出来花点小钱吃顿饭、娱乐一下，购房、装修、搬家所带来的追求美好生活，才能真正能推动内循环消费。

房地产不应再背负“拉动中国经济”的全部任务，也不必再成为全民致富的幻想，但它依然是重振信心的战略支点。

真正的拐点，不是房价止跌，也不是开发商融资恢复，而是全社会对于房地产重新达成共识：它既不是神话，也不是毒瘤，它是连接居民财产、地方财政与国民信心的枢纽。