2025年行将过半，上海土拍半年成绩明朗：共37幅住宅地块，约1480亿元总成交金额 。其中，公开拍卖19幅，总成交634亿元，整体格局延续了去年以来“量少价高”的态势；协议出让19幅，总成交846亿元，权重陡增。

倘若再细盘数据，会发现上半年已创下三个纪录。

01

最高溢价率达41.68%

创五年新高

2025年，上海经历五批公开土拍，各批次供应宅地数量不均，最少的二批次仅1宗，最多的五批次供应6宗，其余批次均供应4宗。

41.68%溢价率，创下五年来新高。这个地块并非来自城央，而是位于外环外的浦东曹路。

该地块于6月20日成交，由纯宅地和商服用地组成，设有10%自持和5%保障房，四组房企拼了67轮后到达中止价，再进入高品质建设指标环节。在指标全部触顶后的第二轮竞价环节中，联发集团以总价21亿元竞得该地块，溢价率高达41.68%，打破去年新杨思40.37%的纪录，成为2021年以来上海土拍溢价率的最高值。

这一数据直接反映2024年土拍限价打开后，市场竞争热度的集中释放，也反映了房企对近郊改善板块的价值重估。

地块位置示意图

02

平均溢价率近20%

攀上新高

除了最高溢价率打破纪录，平均溢价率也攀上新高。

19宗公开出让地块中，仅4宗底价成交，其余15宗均溢价成交，超三分之一的地块溢价率超30%。平均溢价率约19.3%，不仅超过2024年的11.21%，更创下近五年新高。

如静安大宁、杨浦平凉、虹口四川北路等核心区域地块频现高溢价；松江中山街道、嘉定新城等近郊板块亦受规划利好热度上升，形成核心区与近郊同步升温的态势。

03

协议出让846亿元

创半年新高

除了公开土拍这条赛道外，另一条赛道——协议出让深踩油门。

截至目前，上海2025年协议出让涉宅地块共19宗，总成交金额846亿元，是同期公开土拍总金额的一倍还多。该总价，也超过2024年全年协议出让额的八成，创下上海半年协议出让总金额新高。

19宗协议地块中，13宗均位于城央。其中，徐汇东安三幅地块贡献了523亿元成交额，占比超六成，未来销售货值不容小觑。

此外，黄浦老西门、浦东后滩、杨浦滨江、新江湾城等协议出让地块，均位于购房者喜闻乐见的好地段。

上述三个纪录，显示出上海土拍不再限于金额攀高，更多是关于地域价值再定义的精细博弈 。

随着六批次8宗地块亮相，下半年的上海土地市场，预计将继续演绎“稀缺性博弈+精细化落子”的双重旋律。等着吧，整场演出的高潮还没到呢。