楼市寒冬：从“只涨不跌”的神话到库存爆棚的现实

2023年，中国楼市正经历一场深刻的调整。曾经“只涨不跌”的房价神话破灭，取而代之的是新房库存暴增、二手房挂牌量创下历史新高以及开发商促销手段频出等景象。这令人不禁反思：楼市未来何去何从？

让我们先回顾过去。自2000年起，中国房价持续飙升。平均房价从2000元/平方米上涨至2021年上半年的1.1万元/平方米，一线城市更是从3000元/平方米飙涨至6.5万-7万元/平方米。房价的暴涨显著增加了居民的购房压力，催生了“越早买房越划算”的普遍观念。

然而，从2021年下半年开始，楼市风向骤变。开发商业绩大幅下滑，房价由涨转跌，并在2023年3、4月份之后加速下行。权威机构数据显示，5月份百城新房和二手房环比下跌的城市数量分别达到54个和83个，较上月分别增加10个和7个。

库存的急速膨胀更是印证了市场下行的压力。截至2023年4月末，新建商品房库存达到6.4亿平方米，同比激增8000万平方米，增幅高达15%。为应对滞销，开发商纷纷祭出“降价促销”大旗，例如“买房送停车位”、“买房送3000元/平方米装修费”等优惠活动，可见楼市竞争的激烈程度。

二手房市场同样面临严峻挑战。5月份前三周的数据显示，二手房挂牌量持续攀升，呈现“越卖越多”的态势。南京、成都、杭州等城市的二手房挂牌量均突破10万套，甚至超过17万、19万、21万套。一线城市也未能幸免，北京和上海的二手房挂牌量分别超过11万套和16万套。这一现象既反映了炒房者对后市看淡，也预示着二手房市场下行压力加剧。

那么，是什么因素导致了楼市由盛转衰呢？我们认为，过去推动房价上涨的三大引擎正逐步熄火：

首先，城镇化进程趋于放缓。以往，农村人口大量涌入城市，是房价上涨的主要驱动力。但如今，我国城镇化率已达64%，接近发达国家水平，未来城镇化带来的购房需求将显著减少。

其次，人口结构变化对楼市构成冲击。年轻人结婚意愿下降，新生儿数量持续减少（从2017年的1765万下降到2022年的956万），导致刚需和改善型购房需求萎缩。少子化趋势下，二胎、三胎的改善型购房需求进一步减弱。

最后，疫情带来的经济冲击不容忽视。三年疫情导致部分家庭收入减少甚至失业，人们更加谨慎理性的消费观念导致购房需求萎缩，储蓄意愿增强。

总而言之，曾经的“房价只涨不跌”已成为历史。楼市下行压力显著增加，库存高企，市场观望情绪浓厚。未来楼市走向如何，仍面临诸多不确定性，但可以肯定的是，这是一个充满挑战的新时代。

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