近年来，中国房地产市场经历了显著的调整，引发了关于未来房价走势的广泛讨论。北大国发院教授徐高曾预测未来房价上涨压力巨大，其依据是房地产在建面积和新开工面积较2021年高峰期大幅减少，暗示未来住房供应将极其紧张。然而，这一观点值得商榷。

徐高教授的论断存在以下两大缺陷：

首先，疫情影响下，居民收入下降，购房行为日趋理性，实际需求缩减，未来购房需求萎缩的可能性远高于大幅增长。因此，大规模新建商品房的必要性值得怀疑。 当前全国商品房待售面积已高达64835万平方米，同比增长18.1%，住宅待售面积增幅更高达19.7%。 这表明市场并非供需紧张，而是呈现明显的供过于求状态。 事实上，在建面积和新开工面积的持续下降，更有利于缓解楼市库存压力。

其次，决定房价涨跌的因素错综复杂，并非仅仅取决于开发商的投资规模。 开发商目前控制投资规模，更多的是应对市场低迷和自身财务风险，而非预判未来住房供应短缺。

未来五年中国楼市走向，笔者认为将受以下三大因素主导：

一、供求关系主导： 目前，无论是新房市场还是二手房市场，都处于供过于求的局面。随着刚需和改善性购房需求的持续减弱，这一局面将进一步加剧，并长期维持。因此，未来房价下行压力巨大，与徐高教授的“住房供应紧张”论断形成鲜明对比。

二、居民收入决定： 当前高房价已严重脱离居民收入水平。一线城市家庭年收入通常在15万元左右，而一套动辄600-700万的住房，需要不吃不喝40年以上才能购得；二三线城市家庭年收入约10万元，购买一套150万以上的住房，也需要不吃不喝至少15年。 可见，房价的长期走势必须与居民收入相匹配，回归理性是大概率事件。

三、政策调控影响： 虽然政府的救市政策能在短期内对楼市起到一定的托底作用，避免市场出现剧烈波动，例如所谓的“限跌令”能够暂时抑制房价下跌速度，但这些政策并不能扭转楼市长期下行的基本趋势。

基于以上分析，未来五年中国房地产市场将可能呈现以下三大趋势：

其一，房价下行趋势难以逆转： 部分人士认为当前楼市调整只是暂时的，寄望于明年市场回暖。 然而，考虑到中国房价持续上涨长达20余年，以及当前市场积压的风险，例如大量房企债务违约和烂尾楼现象，仅仅依靠一年的时间来消化这些问题显然是不现实的。 因此，未来五年，房价“稳中有降”的可能性极大。

其二，开发商将面临大洗牌： 恒大、碧桂园等大型房企的债务违约和烂尾楼事件，已充分展现了房地产行业面临的巨大风险。 未来几年，行业将进行大规模洗牌，盲目扩张、高负债的房企将面临被兼并重组甚至破产倒闭的风险。控制负债率、谨慎投资将成为行业发展的主旋律。

其三，中国经济将逐步摆脱对房地产的依赖： 长期以来，中国经济增长在很大程度上依赖于房地产市场。 未来五年，中国经济将积极转变增长方式，调整经济结构，降低对房地产行业的依赖性，寻求更加可持续的经济发展模式。

总而言之，虽然徐高教授的观点引发了广泛关注，但基于当前市场供求关系、居民收入水平以及宏观经济政策等多重因素的综合考量，未来五年中国房地产市场下行压力依然巨大，房价持续上涨的可能性微乎其微。 行业洗牌和经济结构调整将是未来中国房地产市场的主要特征。

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