2025年，中国房地产市场正经历一场深刻的变革。尽管70个大中城市新建商品住宅价格已连续七个月环比下跌，累计跌幅超过8%，市场交易量也萎缩超过25%，但令人意外的是，预期的房地产抛售潮却迟迟未至。这究竟是何种力量在支撑着这个看似摇摇欲坠的市场？

高企的融资成本与市场降温: 2025年6月，全国首套房平均利率攀升至5.2%，二套房利率更是达到5.8%，较2023年高点上涨了0.8个百分点。这直接导致购房者月供压力剧增，以一线城市为例，200万贷款30年期的月供已飙升至12980元，较2022年同期增加近2000元。高昂的房贷成本显著削弱了市场购买力，北上广深新房成交量同比下滑高达31.7%。一线城市二手房市场也呈现出供过于求的局面：上半年挂牌量同比增长22.6%，而成交量却下降了16.8%，挂牌价与实际成交价的差距更扩大至9.5%，创下近五年新高，价格“剪刀差”的现象愈发明显，预示着市场调整期的到来。

何以不见抛售潮？理性与韧性的背后: 以往房价持续下跌通常会引发恐慌性抛售，形成价格螺旋式下降。然而，本次市场调整却呈现出截然不同的景象。调查显示，即使在价格下跌的压力下，全国持有3套及以上房产的业主中，仅有12.3%的人表示有意短期内抛售房产。这背后，有多重因素共同作用。

首先，房产税优化政策在2025年初实施，对持有时间超过5年的自住型房产给予了更多税收减免，有效减轻了多套房业主的持有压力。以北京为例，一套价值800万的房产，年房产税支出从约16000元下降至约11000元，降幅达31.25%。

其次，租金收益的相对稳定也为业主提供了支撑。虽然2025年全国住宅租金回报率降至历史低点2.2%，但仍略高于当时的银行存款利率（2.1%）。一线城市核心区域的租金回报率更是维持在2.8?.2%之间，对许多投资者而言，继续出租房产比低价抛售更具理性。

此外，信贷政策的边际放松也为市场注入了一定的信心。2025年5月，银保监会出台的《关于优化个人住房贷款风险管理的通知》，允许银行对符合条件的存量房贷进行展期或调整还款计划，最长可延长还款期限至5年，有效缓解了约320万房贷家庭的还贷压力，减少了断供引发的被动抛售。

最后，投资者心态的转变也至关重要。市场调查显示，超过六成持有房产的投资者认为当前房价已接近底部，不愿在最糟糕的时机抛售。更深层次的原因在于，许多炒房客的购房资金源于2017-2019年间的低息贷款（平均利率仅为4.2%），即使在当前市场环境下，租金也能基本覆盖月供，维持现状成为更优的选择。

区域分化与宏观调控： 然而，市场降温并非均匀分布，区域分化日益显著。三四线城市的抛售压力远大于一二线城市，部分人口外流严重地区，二手房挂牌量同比增长超过40%，去化周期甚至延长至36个月以上。 同时，2025年6月，央行下调存款准备金率0.25个百分点，并下调LPR报价10个基点，这些货币政策的边际宽松措施，在一定程度上稳定了房地产金融环境，减轻了开发商和购房者的资金压力。 值得注意的是，自2021年“三道红线”政策实施以来，房地产行业杠杆率持续下降，截至2025年6月，全国居民部门杠杆率已降至55.3%，较峰值下降了6.8个百分点，降低了系统性风险。

高位接盘者与未来走势： 虽然房价下跌给部分投资性购房者带来了浮亏，但大多数在2018年前购入房产的投资者仍处于盈利状态。真正面临困境的是2021-2022年高位接盘的投资者，他们不仅面临账面浮亏，还要承担高额贷款成本，部分采用非常规融资方式的投资者甚至面临利息支出超过租金收入的情况。

展望未来，人口结构变化和城镇化进程放缓将持续影响房地产市场的长期走势。预计到2030年，全国商品房年均需求量将下降至8-9亿平方米。本轮房市调整预计还将持续3-5年，2025年下半年至2026年初，全国房价仍有5-10%的下行空间，但大规模崩盘的可能性较低。

对于普通购房者而言，当前市场提供了相对有利的入市时机，但需谨慎选择，关注区位、学区、交通等长期居住价值。 这轮房地产市场调整正推动中国居民财富配置逻辑的转变，房地产投资的风险与收益均在发生变化，未来市场将呈现更加多元化的格局。 房地产市场正在回归居住属性，投资投机属性逐渐弱化，这是政策引导、市场规律和人口结构变化的共同结果。

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