自2021年下半年起，中国房地产市场步入调整期，这一调整并非悄无声息。开发商销售业绩骤降，债务违约和烂尾楼事件频发，更令人担忧的是，房价下跌的城市数量持续攀升。截至今年8月，在全国百强城市中，新建商品房价格上涨的城市仅剩29个，下跌城市则高达69个；二手房市场形势更为严峻，仅23个城市房价上涨，74个城市房价下跌。

然而，令人费解的是，尽管数据显示楼市低迷，人们却鲜有感知到房价下跌的切身感受。这并非市场错觉，而是房地产市场调整初期的一种正常现象，其原因可归纳如下：

一、心理预期差异：涨跌感知的非对称性 当前许多城市的房价下跌趋势较为温和，呈现“稳中有降”态势，跌幅多在10%左右。政府和市场均期望通过时间换取空间，实现房地产市场的软着陆。短期内，这种缓慢的下跌幅度难以引发明显的体感。尤其与之前每年20?0%的涨幅相比，如今的跌幅几乎微不足道，人们自然难以察觉到房价下跌。

二、开发商谨慎降价：维权风险与市场预期 为刺激销售，开发商普遍将降价幅度控制在10%以内。这并非偶然，而是基于两点考虑：首先，大幅降价可能引发老业主维权，要求退房或赔偿，从而影响开发商的正常经营。其次，大幅降价并非良策，反而可能导致成交量下降。购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理，房价下跌越明显，观望情绪越浓厚，交易反而越发冷清。

三、二手房业主惜售：幻想与风险规避 二十余年的房价上涨行情，让许多炒房者尝到了甜头，他们坚信房价终将反弹。因此，即使市场低迷，许多二手房业主也不愿大幅降价抛售，担心错过潜在的涨价机会，宁愿承受时间成本。即使愿意出售，降价幅度通常也仅在5?0%左右，他们认为即便维持现有价格，也能找到接盘者。

四、成本上涨挤压利润：开发商降价空间有限 近两年来，国内物价持续上涨，建材、人工等成本显著增加，压缩了开发商的利润空间。大幅降价促销意味着微利甚至亏损，因此开发商只能选择小幅降价（5?0%），避免进一步亏损。这进一步解释了为何新房价格降幅有限，人们难以感知到房价下跌的原因。

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