CBRE世邦魏理仕日前发布的《2025年上半年上海房地产市场回顾》显示，上半年上海经济结构持续优化，创新动能稳步释放。办公楼市场需求小幅回暖，金融、科技与高端制造业成为核心驱动力；零售市场则呈现品牌加速渗透多层级商圈的特点，潮流消费与线下体验式业态活力凸显。

办公楼市场 金融科技领跑

2025年上半年，上海办公楼市场迎来4个新项目入市，新增供应30.2万平方米，其中第二季度交付的四川北路滨港中心、位于浦东的新岸商业中心贡献16.3万平方米。

从行业需求看，金融业以22%的占比稳居首位，基金与非银金融机构的扩张是主要推手；消费品制造业（17%）紧随其后，快消品与家居企业的扩租需求显著；TMT行业（16%）中，跨境电商与互联网平台公司持续发力，成为增长亮点。

区位表现呈现“核心外溢、次核崛起”特征：花木板块因陆家嘴外溢需求及张江企业升级搬迁，跃居活跃度榜首，消费品制造与金融企业尤为集中；虹桥依托跨境电商行业扩张升至第二；真如、人民广场、北外滩则分别凭借中小企业搬迁、医美机构入驻、TMT与金融企业驱动，保持稳定活力。

“未来六个月将有77万平方米新增供应入市，短期或加剧竞争，但也将激活市场流动性。”CBRE中国区办公楼负责人张越分析，随着上海产业布局规划深化，区域差异化定位将更清晰，“高端制造业、TMT与金融领域的需求回暖趋势明确，精准的产业导入将助力构建更具韧性的市场格局。”

零售物业市场 新增供应激活消费

今年上半年，上海零售物业市场新增3个项目，浦西滨港商业中心、鑫耀·光环Live及前滩陆家嘴广场合计带来19.4万平方米商业空间，这些融合购物、运动、户外休闲的新场域，为市场注入新鲜感。

需求结构中，餐饮品类以45%的占比领跑，云贵川菜系持续扩张（如野果yeego港汇恒隆首店），酸奶、中式茶饮热度攀升（牧场奶仓日月光首店、椿田熟成茶行多店开业）。零售业态占比提升至41%，其中潮流服饰与户外运动品牌表现抢眼：国际户外背包品牌Gregory中国首店落子港汇恒隆，迪卡侬新天地店开业即引发关注，MLB、maia active等品牌加速渗透各层级商圈。

潮玩与珠宝品类延续热度：西班牙珍珠品牌GIO挚澳聚焦核心商圈连开两店；卡游进驻宏伊国际广场探索“谷子经济”新玩法；Popmart、MINISO LAND则在南京西路等核心地段打造沉浸式IP空间，通过场景化体验实现客流转化。

“未来六个月将有57.7万平方米新增供应，太平洋新天地商业中心及徐汇滨江、新江湾城项目将提升区域商业品质。”CBRE中国区商业负责人希诺表示，叠加“上海之夏”国际消费季、乐高“世界玩乐节”、“国际游戏动漫月”等活动，上海零售市场将迎来“政策+活动”双驱动，年轻消费潜力持续释放。

商务园区市场 张江漕河泾贡献超七成

今年上半年，上海商务园区新增5个项目，供应41.96万平方米，主要分布于张江、漕河泾等产业聚集区。

行业需求呈现“科技引领、制造升级”特征：TMT行业以41%的占比居首，ABCD信息技术与AI赋能的半导体企业扩张显著，AI与BI深度融合带动软件开发企业搬迁需求；汽车制造（17%）中，新能源车企与传统制造企业研发中心（如江淮汽车金桥设计研发中心）共同发力；消费品制造业（12%）则以快消、纺织、美妆企业搬迁为主。

区域表现高度集中，漕河泾（45%）与张江（29%）合计贡献74%的需求，前者聚焦汽车制造、TMT与消费品制造，后者持续吸引TMT、工业品制造及生物医药企业，成为产业创新核心载体。

CBRE华东区商务园区负责人马振龙分析道：“尽管83万平方米新增供应将带来压力，但AI技术应用与高端制造业智能化转型，正为市场创造新需求。张江、金桥等核心产业区有望凭借技术优势，成为承接增量的主力。”

随着产业政策深化与消费场景创新，金融科技、高端制造与体验式零售将持续引领市场，推动上海房地产市场向更具韧性与活力的方向发展。

作者：杨玉红