出品 | 创业最前线 王亚静

如果问现在的富二代里谁最火，第一答案或许不再是王思聪，而是与妻子奚梦瑶频繁亮相综艺的何猷君。不久之前，何猷君还收购了王思聪旗下产业寰聚商业，一时登上热搜。

王思聪低调隐身背后，折射出房地产市场的落寞，而受楼市环境变迁影响的二代不止王思聪一个。

6月30日，新世界发展宣布，郑志刚辞任公司非执行董事、非执行副主席职务，彻底退出新世界发展核心管理层，黯然离场。

郑志刚是郑裕彤的长孙、郑家纯的长子。作为中国香港老牌四大家族之一，郑裕彤家族拥有周大福、新世界发展、新世界百货中国、周大福创建四家港股上市公司，而郑志刚一度被外界视为家族的第三代接班人。

此时此刻，郑志刚的离开，让外界很难不与新世界发展的困境联系起来。

一个月前，新世界发展宣布四只永续证券延期派付利息，一度引发公司股债双杀。

随后，公司紧急运作，达成新银行融资及经统一银行融资协议，共涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务，可以暂缓一口气，但资金链危机不过是暂时划上了一个休止符。

对于新世界发展来说，一场关于生存的大考，刚刚拉开序幕。

1、等来882亿港元后，长孙郑志刚出局

一份再融资公告，让新世界发展暂得喘息之机。

6月30日收盘后，新世界发展宣布，成功对集团部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资。新银行融资及经统一银行融资，合共涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务。

据悉，新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为3年后的2028年6月30日。这也意味着，新世界发展重新获得了3年时间，债务危机警报暂时解除。

一个月之前的5月30日，新世界发展发布公告称，延迟支付4只永续债利息，本金合计34亿美元，原定分派支付日期为6月9日至6月22日。

永续债延迟派息不会引发违约，但恐慌情绪仍迅速在市场蔓延，新世界发展一度遭遇股债双杀。

Wind数据显示，次交易日（6月2日），新世界发展股价低开低走，盘中一度跌超10%，最终收跌6.47%。与此同时，多只永续债价格急跌。

自2021年楼市遇冷以来，出现流动性危机的房企并不少，其中不乏恒大、碧桂园、融创、世茂等昔日行业TOP10房企。为了化解债务危机，这些房企屡次与债权人磋商，试图重组债务，但进展颇为缓慢。

与之相比，从宣布延期支付4只永续债利息，到再融资成功，新世界发展仅仅用了一个月的时间，效率、速度都值得肯定。

而新世界发展能够更快获得金融机构的支持，与其资产更为多元化有一定关系。相比于更专注于住宅开发的恒大、碧桂园等房企，新世界发展的资产包相对更均衡，酒店、物业投资、建筑等业务更为成熟，这些业务在2024财年贡献的收入在13亿港元至94亿港元之间，形成更稳定的现金流。

（图 / 新世界发展财报）

另外，在郑裕彤家族打造的商业帝国中，新世界发展不算是单打独斗，有着周大福等优质资产作为依靠，新世界发展的含金量自然更高，更容易获得金融机构的信赖。

不过，资本市场对新世界发展的未来似乎仍有疑虑。Wind数据显示，再融资成功后的次交易日（7月2日），新世界发展高开高走，盘中涨幅一度超10%，最终收涨9.82%。但在7月3日和4日，其股价又累计下滑了约12%。

更令外界震惊的是，在宣布再融资成功5个小时之后，新世界发展表示，郑志刚已向董事会提出，辞任公司非执行董事及非执行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。

（图 / 郑志刚（新世界发展财报））

早在2024年9月，郑志刚已经辞任公司行政总裁之职，当时，他由执行董事及执行副主席调任为非执行董事及非执行副主席。在此次卸任之后，郑志刚彻底退出了新世界发展的核心管理层。

要知道，作为郑裕彤长孙、二代接班人郑家纯长子，郑志刚在家族中的地位举足轻重。早在2007年，郑志刚就已经成为新世界发展的执行董事，已经历练了18年之久，被外界视为家族的第三代接班人。

那么，此时郑志刚为何突然卸任？是否是在为公司陷入债务危机负责？对此，「创业最前线」试图向新世界发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

在郑志刚辞任之后，除父亲郑家纯、叔叔郑家成、姑丈杜惠恺仍在董事会之外，郑志刚的兄弟姐妹也已经占据一席之地。其中，郑志刚的妹妹郑志雯担任执行董事，负责酒店项目；堂兄郑志恒、胞弟郑志明则出任非执行董事。

（图 / 新世界发展财报）

此时此刻，郑志刚被边缘化之后，谁会成为下一代接班人恐又出现悬念。

2、身负沉重包袱，资金缺口近百亿

在中国香港有四大老牌家族，分别是郭得胜家族、李兆基家族、李嘉诚家族和郑裕彤家族，各自打造了自己的商业帝国。

其中，郑裕彤家族拥有周大福、新世界发展、新世界百货中国、周大福创建四家港股上市公司。

承载地产业务的新世界发展成立于1970年，1972年登陆港交所，主营业务包括住宅、写字楼、酒店、建筑等，郑志刚一手打造的商场品牌K11也是企业的代表作之一。

在房地产市场纵横50余年，新世界发展的营收一度突破900亿港元，但同时也积累了高额债务。

截至2024年12月31日，其总借贷及其他计息负债高达1514亿港元，其中一年内到期的借贷、计息负债为326亿港元。

（图 / 新世界发展财报）

同期，其金融资产约8亿港元、衍生金融工具约3亿港元、现金及银行存款214亿港元，合计约225亿港元。即便加上4亿港元的有限制银行存款，公司还有约97亿港元的资金缺口。

（图 / 新世界发展财报）

正所谓，冰冻三尺，非一日之寒。

和内地房企青睐高杠杆、高周转模式不同，港资房企倾向于低杠杆运营，但新世界发展却有点另类，表现相对激进，较少在公开市场上拿地，反而热衷于重仓城市更新项目。

财报显示，截至2024年6月30日，其在中国内地投资7个城市更新项目，总楼面面积162.2万平方米，约占内地总土储372.14万平方米的44%。

（图 / 新世界发展财报）

一般来说，城市更新项目投入时间长、周转慢，对资金链的要求颇高，尤其是在地产下行时期，这些项目自然成为新世界发展的包袱。

除此之外，新世界发展还重点布局酒店、商业体等商业地产项目。截至2024年底，其在中国香港、上海、广州、沈阳、武汉、天津等地都打造了K11商场，还有17间酒店物业，共提供约6595间客房，而这些项目前期都需要巨额的资金投入。

其实，在出现资金链危机之前，新世界发展的业绩已经亮起红灯。从2024财年开始，新世界发展就遭遇滑铁卢。

（编者按：2024年7月1日至12月31日，为2025财年上半年；2023年7月1日至2024年6月30为一个完整财年，即2024财年，其余财年依此类推。）

2024财年，其实现总收入475.19亿港元，同比下滑44%；利润由盈转亏，总亏损额高达171.26亿港元，这是近20个财年以来新世界发展首次出现亏损。

在2025财年上半年，新世界发展业绩再度下挫。其中，收入同比下滑1.6%至167.89亿港元，股东应占亏损为66.33亿港元。

（图 / 新世界发展财报）

香港开发商惯用的囤地模式，在楼市繁荣时期固然能带来丰厚回报，但当市场遇冷，房价下跌、销售放缓，大量的土地储备反而成为沉重负担，自然会加剧出现资金链危机的概率。

3、主攻降负债，还要继续卖卖卖

其实，新世界发展早已感知到了资金压力。

在2025财年中期财报中，郑家纯在主席报告书中明确表示，2025年，回笼现金、减轻负债是集团的重中之重。

据报道，在2025财年中期业绩会上，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚坦承，当前楼市面临不少挑战，利率依然偏高，公司负债仍然处于较高水平。多重因素叠加在一起，对我们来说是一个考验。

黄少媚透露，公司以降低负债为首要任务，将通过积极出售发展项目，加快中国香港与内地市场的资金回笼，积极出售非核心资产同业务套现，加上出售物业发展项目等举措回笼资金，2025财年资金回笼目标为260亿港元。

「创业最前线」注意到，新世界发展的资产已经开始在郑裕彤家族内部之间流转。

2024年6月，新世界发展间接全资附属公司Total Partner Holdings Limited将天得发展30%股权，出售予周大福的全资子公司，回笼资金人民币14.405亿元（相当于约15.49亿港元）。

同年9月，公司将5家主要营运管理K11品牌物业及相关业务的子公司，转让予郑志刚全资拥有的公司，回笼资金2.09亿港元。

2个月后（11月），公司又将启德体育园项目75%股权转让予周大福企业，总代价4.167亿港元。

（图 / 新世界发展财报）

今年2月，郑家纯的夫人叶美卿还购买了新世界发展旗下，位于中国香港的住宅重建项目「皇都」的两个住宅物业，耗资近1500万港元。

不仅如此，新世界发展的高管也下场购买公司旗下物业。2025年1月，黄少媚同样购买了「皇都」的一个住宅物业，总实用面积为1522平方呎，耗资5488万港元。

7月8日，证券时报报道称，新世界发展正在对外出售位于上海淮海中路的K11物业，建筑面积约8.1万平米，整栋出售价格为28.5亿元。

不过，此次出售物业应该属于写字楼部分，位于11楼到58楼，K11购物艺术中心实际位于1楼至10楼。

对此，「创业最前线」试图向新世界发展求证是否属实，以及未来还会将哪些资产摆上货架？但截至发稿仍未获回复。

值得注意的是，资产出售虽然能缓解短期资金压力，但也可能对公司的长期发展造成影响，一些优质资产的流失，可能会削弱新世界发展的核心竞争力。但在债务高压下，公司似乎别无选择，只能通过断臂求生来换取生存空间。

对于有着深厚历史的新世界发展而言，如今正站在命运的十字路口，而它的命运，不仅关乎一个家族的兴衰，也牵动着中国香港乃至中国内地房地产市场的神经。

郑志刚辞任后，其父郑家纯能否带领新世界发展走出债务泥潭，开启新的篇章，仍是一个未知数。

*注：文中题图来自新世界发展官方微信公众号。