北京的七月，热浪翻滚。一场牵动全国城市命运的会议，在中南海落下帷幕。这是新中国历史上第五次把城市工作摆到中央层面的桌面上来谈，上一次这么干，还是整整十年前的事情。十年，城市长什么样，人怎么活，想法变了太多。这回会议桌上，摆了个新词儿：“城市更新”。它被明明白白地说出来，是未来城市工作的“重要抓手”。啥意思？就是说，靠这个抓手，要把中国的城市，从里到外，捯饬得更好。

十年前那次会，也提过醒。专家们回忆，当时就说要防止“摊大饼”——城市一个劲儿往外扩，跟烙饼似的越摊越大，最后薄了、散了、没味儿了。可惜那个时候，城镇化正跑得欢，盖新楼的热情挡不住，着急忙慌转型的动力，没那么足。一位常和住建部打交道的专家打了个比方：那会儿大家都忙着“做大蛋糕”，顾不上琢磨“蛋糕胚子”好不好。如今呢？现实啪啪打脸。2024年，我们国家的城镇化率已经冲到了67%，比2014年的54.77%高了一大截。城市这块“饼”，基本摊不动了。盖新房卖新房的黄金时代，啪一声，关上了门。开门迎客的，是“城市更新”的时代，讲究的是高质量发展，是“内涵式”发展。这就好比一个家，不再老想着加盖新房子，而是琢磨着把现有的屋子拾掇得更舒服、更结实、更有文化味儿。

会议给未来城市定了七条道儿：要现代化、要活力创新、要舒适便利、要绿色低碳、要安全可靠、要文明向善、要便捷高效。条条都指向一个意思：城市，得让里面住的人，活得像个人样儿。中国社科院专门研究未来城市的王业强研究员，眼睛毒得很。他掰着手指头算：全国城镇趴着的房子，662亿平方米！埋在地下的各种管道，360万公里！这些玩意儿，时间长了，能不旧？能不坏？能不升级？他预估，光是中央加上地方，每年砸进更新改造的钱，就超过5万亿元。这钱可不是扔水里听响儿的，它能把装修市场、家电家具买卖、甚至新技术交易，全都搅动起来。2025年，这个市场就能冲到8.6万亿；到了2030年，10万亿也不是梦。这么大一块肥肉，谁能不动心？

一看“更新”，很多人心里嘀咕：这不就是换了个马甲的“棚改”吗？又要大拆大建，钞票满天飞了？专家们脑袋摇得像拨浪鼓。王业强斩钉截铁说了四个“不一样”。首先，政策调子就拧着。今年新鲜出炉的《持续推进城市更新行动的意见》，拍桌子喊停“大拆大建”，讲究的是“能留就留，非改不可才改，实在不行再说拆”，还得注意保护那些写着城市老故事的老房子、老街道。这跟当年棚改甩钱让你去买新房的搞法，完全是两股道上跑的车。其次，市场环境变了天。2024年，商品房卖得咋样？年化销售面积9.7亿平方米，跌回2009年那会儿的水平了。新楼开工有多少？7.5亿平方米，只相当于2006年的光景。蛋糕就这么大，还能指望撑死谁？第三，钱袋子也不答应。城市更新这活儿，投入大，见效慢，回本动不动就得熬个二三十年。当年棚改多痛快，卖卖地，钱哗啦啦就回来了，地方财政多滋润。现在这路子，它玩不转。最后，目标也岔开了。这次提城中村改造，计划搞100万套，用货币化安置，主要是为了把现在手里压着卖不动的商品房库存给掏出去，大约能带动1亿平方米的销售。不是为了再掀一波盖房热潮。

上面这四点理由，像四根钉子，把“棚改再来”的幻想给钉死了。新出炉的《意见》说得明白，城中村改造，坚决不搞“大拆大建”，而且要把盖“好房子”这事儿，揉进“城市更新”的大盘子里。文件还强调，规划、土地、财政、金融这些硬家伙，都得给更新行动撑腰。那位和住建部熟络的专家点破了关键：《意见》挖空心思想要撬动的，是市场机制的力量，是让社会上的钱、企业、居民都愿意参与进来。为啥？因为过去那种主要靠政府财政大包大揽搞更新的路子，财政扛不动了，玩不转了。这就是为啥会议里提到城中村改造那些事，前面要加上“稳步推进”四个字。步子不能乱，得稳着来。

成都市搞城市研究的冯波副院长看得更深一层。他觉得，往后政府部门最烧脑的，是怎么平衡好“盖新房”（增量建设）和“改老区”（存量改造）这两盘棋。不能再像以前那样，光想着“多盖就是政绩”，脑子里得同时装下“盖新”和“改老”两件事，甚至更多元的办法，推动城市往前走。会议自己也定了调子，要搞“五个转变”：发展理念，转到以人为本；发展方式，转到节约精明；发展动力，转到有特色；工作重心，转到搞治理；工作方法，转到懂协调。这转变的根本，是把“人”放在城市的正中央。

上海交大研究城市住房的陈杰教授，把话挑得更明。他说，旧的地产周期，彻底翻篇了。新的城市发展阶段，轰隆一声冲进来了。“好房子”和“城市更新”，就像两个新引擎，要带着整个房地产行业，重新拼装组合（结构性重构）。未来五年，它们就是房地产和基建这条大船的“新主航道”，开启中国城市建设的下一个大章节。

这次会议，也没回避城乡发展的老毛病和新烦恼。陈杰教授回顾了十年成绩单：第四次城市工作会议定下的“提质”方向，大体上实现了。城市从“贪大求洋”转到“练内功”，从“钢筋水泥堆”转向“活生生的功能体”。但奔向“以人为核心的新型城镇化”的路上，坑洼也不少。城市病没根治，还变出花样了；城里乡下想融合，制度卡脖子；区域差距还在拉大；城市治理这堂课，学得太慢。第五次会议，就是冲着这些硬骨头来的，目标不再是“补窟窿”，而是“建新机制”，推动高质量城市化再跳一跳。

具体有啥问题？陈杰举了几个扎心的例子。一边喊着“新型城镇化”和“乡村振兴”双轮驱动，可现实是“落户容易扎根难”。尤其在中西部那些小县城，人往外跑得快，眼看要变“空壳”了。另一边，“摊大饼”的毛病在有些地方一点没改，产业空心化，人口哗哗往外流，城乡空间越搞越乱套。再说城市群，都市圈规划搞得热火朝天，结果却是“中心撑死、边缘饿死”——大城市虹吸效应太猛，周围一圈被吸干了，核心区挤破头，非核心区冷清清。

会议开出的七味药方，第一味就叫“着力优化现代化城市体系”。核心是啥？提升城市的“肚子”——综合承载能力（装人、装经济、装社会）。办法是搞“组团式、网络化”的城市群和都市圈，县城作为城镇化载体要分类推进，农民变市民的步子不能停，大城小城和小镇要协调，城乡要融合。王业强研究员支招：超大城市不能任性长胖（严控无序扩张），得把一些产业挪出去给周边兄弟城市（产业梯度转移），治治“大城市病”。中小城市得赶紧把医院学校公园这些配套搞起来（增强公共服务），把人留住、引过来。县城是关键纽带，得想法子让农村的土地能盘活（推动农村集体土地入市），让城里乡下的资源能顺畅流动，最好能培育几个拿得出手的特色产业带。

城市不仅是容器，更是经济的发动机。有个数据很震撼：中国城市建成区，只占了全国陆地面积的0.64%，却产出了全国大约60%的GDP！会议提的第二味药，“着力建设富有活力的创新城市”，就是要让这台发动机马力更强。精心培育创新土壤，在新质生产力上发力；靠改革开放给城市加油；搞好城市更新；让城市在国内外双循环里当好那个关键的“枢纽”。王业强也赶紧提醒：创新归创新，城市之间千万别搞恶性内卷。那些地方保护的老手段，像税收返还、零地价抢企业，该清理了。得弄个产业准入负面清单，还要能动态调整，别把路堵死。

会议格外强调的另一个转变，是“把城市工作的重心，转到治理投入上”，目标是“建设现代化人民城市”。除了发展转型，治理效能必须提上去，城市才能真正实现“内涵式”发展——里子比面子重要。清华大学搞城市规划的刘佳燕教授，点出了治理的基础：摸清城市里住着谁，他们需要啥。现在人口总量见顶了（拐点），结构性问题反而更扎眼。一边是老龄化、少生孩子（老龄少子化）速度加快；另一边是流动人口大军越来越庞大。但监测数据戳了个痛点：跟着爸妈进城的孩子（随迁儿童），能上普惠性幼儿园的比例，比全国平均水平还低了差不多20个百分点！这说明啥？“家庭城镇化”的配套服务，严重拖后腿了。还有个麻烦：县城是吸纳城镇新人口的主力军，可普遍穷得叮当响，财政收入少，公共服务开支大，两头犯难（支出与收入不匹配）。

会议对此的回应简单明了：大力发展生活性服务业，把公共服务水平提上去，牢牢兜住民生这个底。陈杰教授解读得更具体：一面要应对老龄化少子化，这需要把医疗和养老结合（医养结合），多搞无障碍设施，把社区居家养老服务网络织密；教育设施怎么布局也得优化；城市落户政策、年轻人住房政策，得快点调整。另一面要关照新市民和打零工的人（灵活就业人口），就业服务、社保、住房保障、市场监管这些都得升级换代。另外，还得想法子让农村老人进城养老能方便点，同时把农村本地养老的短板也补上，两条腿走路。