本文时代周报 作者：清河

处在房地产行业调整期，新城控股（601155.SH）“住宅+商业”双轮驱动战略的经营韧性再次凸显。

一方面，住宅开发业务保障了新城控股的现金流和规模；另一方面，以吾悦广场为核心的商业运营业务为公司提供了稳定的租金收入和资产价值。

8月29日，新城控股发布2025年半年报。报告显示，新城控股期内实现营收221.00亿元，扣非净利润9.47亿元，毛利率为26.85%，同比增长了5.25个百分点。

此外，新城控股的经营性现金流净额为2.86亿元，经营性现金流连续为正，商业运营总收入69.44亿元，同比增加11.78%，在总营收中的占比为31.42%。

可以看出，新城控股2025年继续保持正向盈利，经营性业务贡献不断提升，商业运营板块展现出更强大的抗周期能力。

半年报发布后，申万宏源、中信建投对新城控股给出“买入评级”，华创证券、平安证券也给出“推荐评级”。这些机构普遍提到，公司商管收入双位数增长、资金回笼率高、融资成本不断压降。

2025年上半年，公司在“保现金流”、“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点；秉持“量价平衡”基本原则，有效销售促循环、积极化债守价值，力求平稳穿越本轮周期。

商业运营业务压舱，毛利占比7成

地产行业继续波动前行，探索新业绩增长点，早已成了行业的共识。新城控股早早就确定了“住宅+地产”的双轮驱动战略，如今商业运营板块也从压舱石逐渐成为公司的业绩增长引擎。

今年上半年，新城控股实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.78%，占总营收的比例为31.42%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率达到71.20%。

而吾悦广场作为商业运营板块的核心，也在继续扩大规模。今年6月20日，山东淄博鑫马吾悦广场开业，这是新城控股今年的首开项目，也是其在淄博布局的第三座城市综合体。

至此，新城控股共布局了205座吾悦广场，在营174座，分布在上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等141个大中城市。期内，174座在营吾悦广场总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%，显示出强大的聚客能力和消费转化能力。

更值得关注的是，这些购物中心的平均出租率保持在97.81%，远超行业平均水平。

处在存量用户运营时代，吾悦广场也在积极强化“五边形经营理念”与深度运营能力，报告期内成功举办了“我爱你·五月”等IP活动，推动销售额提升15%，客流量提升13%；同时，公司响应文商旅体融合发展的号召，携手苏超以“吾悦爱江苏”为主题，将江苏13个城市的46座吾悦广场进行了资源整合，给消费者提供全方位地服务和丰富的消费场景。

无论是“我爱你·五月”还是与苏超的跨界融合，都在推动吾悦广场商业运营模式的焕新与升级，诠释了其“与人欢喜”的品牌理念，更强化了其“有人格的商业”的定位。

上半年，吾悦广场总客流量达到9.5亿人次，相当于每天吸引超过520万人次到访，同比增长16.0%。截至报告期末，吾悦广场的会员人数为4917万人。

从数据来看，商管板块销售额、收入、客流量、会员人数均在增加，其作为新城控股业绩增长引擎的作用越来越明显，长年积淀的商业盘面也在进一步强化公司的“护城河”。

此外，有业内观点认为，在国内大力提振消费的政策驱动下，未来商业板块有望为新城控股带来更大支撑。

半年回款118亿，资金回笼率达115%

商业运营逐渐从压舱石变为新引擎，但房地产开发业务仍是新城控股当下营收主要来源。

2025年上半年，新城控股继续深耕“乐居”“圆梦”“尊享”三大产品线，从年轻时尚需求，家庭品质升级需求到颐养享受需求全方位覆盖。除此之外，公司持续打造“品悦系”特色住宅产品，秉承“品质空间、与人欢喜”的价值主张。

报告期内，公司实现合同销售额103.30亿元，合同销售面积133.50万平方米，房地产开发销售实现总营收151.68亿元。

且值得提及的是，上半年新城控股实现回款金额118.84亿元，回款率达115.05%，已连续多年回款率超100%。

与此同时，公司还拥有大量的优质土地货值储备，为后续的发展提供了充足的保障。

新城控股董事会秘书李峰在9月1日的业绩会上透露，截至2025年半年度，公司未售土地面积2909万平方米，其中41%位于一二线城市带，17%位于长三角三四线城市带，剩余主要位于其他吾悦广场所在城市。

这意味着，新城控股近60%的土地储备位于经济较为发达、购买力较强的地区或城市。

李峰还透露，2025年下半年，公司计划开工25.27万平方米，计划竣工269.17万平方米。

“住宅+商业”双轮战略之外，新城控股的房地产代建、代管业务，也在厚积薄发。2025年上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，在全国范围内累计管理项目115个，其中商业综合体管理项目65个；累计管理总建筑面积超1900万平方米，并跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”。

而在业绩之外，新城控股继续以“保交付”作为核心任务之一。数据显示，上半年公司交付249万平方米，超1.6万套物业，积极兑现对业主的承诺。进入下半年，新城控股将持续优化交付流程，强化工程品质管控，确保全年交付任务高标准完成。

融资渠道继续扩充，财务结构优化

住宅销售保持高回款、经营性物业收入继续增加，“双轮”驱动战略为新城控股现金流安全、财务结构优化提供了有效保障。

截至报告期末，新城控股在手现金余额91.83亿元，在手现金仍算充裕；净负债率为53.40%，在业内属于较低水平。此外，公司经营性现金流净额为2.86亿元，经营性现金流连续为正；上半年综合融资成本保持低位，融资成本进一步降至5.55%。

与此同时，公司也在积极扩充融资渠道。今年6月，新城控股母公司新城发展宣布，成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企；8月，新城控股又成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并获得中债信用增进投资股份有限公司全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率2.68%。

同时，依托吾悦广场优质的资产基底与持续提升的运营实力，商业板块持续为新城控股的融资性现金流带来增量。数据显示，今年1-6月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿。

有业内人士认为，一般来说，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于企业持续优化债务结构。

此外，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级 REITs 产品，并成功于 2025 年上半年完成持有型不动产 ABS 的申报工作。公司将持续推进多层级 REITs 相关发行与扩募工作，构筑公司大资管战略新发展平台。

内部“造血”能力加强，外部融资渠道扩充，新城控股继续“缩表”，债务结构进一步优化。

2025年上半年，新城控股已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，继续保持“零违约”的良好纪录。此外，截至2025年6月末，新城控股期末融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元。

财务优化、租金收益释放与融资成本下降，共同夯实了新城控股稳健经营的基本盘。在行业深度调整周期，新城控股仍将以“保现金流”为安全边界，力求稳健地走向更远。