现在的房价为什么那么高?
在谈及这个问题的时候,大多数人可能会责怪炒房客抬高价格,又或者开发商太贪婪了选择高价卖房,很少有人能看透问题的本质,即政府拿走了一套房子总价里的大头。
比如说一套房子100万,地方政府拿到的部分就会占据50-60万,剩下的部分才是开发商的利润、建房总成本、税费等环节。
开发商赚的确实不少,但要说开发商是推高房价的根本因素,那还是太高看他们了,这背后的根本原因还是政府用地政策的问题。
地方政府手里的土地一般可以分为三种类型,包括工业用地、商业用地、住宅用地,其中住宅用地的价格是最高的,工业用地的价格反而是最便宜的,一些地方为了吸引大企业到当地投资办厂,甚至还“白送”一大块工业用地,所以工业用地是最不值钱的。
为什么住宅用地的价格却那么高呢?答案是政府在有意限制住宅用地的供应量,比如住房市场需要500亩土地建设新房子,那么政府只供应200亩,住宅用地供应量少了,土地的价格自然也就被炒了起来,地方政府从中获取了大量土地出让金,开发商也不是做赔本生意的,后面自然会把高昂的土地成本加到房价里,这也就导致了我们的住宅价格始终居高不下。
来看一组数据,2022年的时候,中国工业用地的平均出让价格为235/平米,商业用地为1354元/平米,住宅用地却是真正出乎意料,竟然高达3104/平米,住宅用地的价格为工业用地的十多倍,这住宅的价格怎么可能会不高呢?
作为对比,我们拿日本当一个参照物,毕竟两国都经历了类似的发展阶段,同时还有类似的房地产繁荣时期,日本的房地产发展史对我们还是有很高借鉴价值的。
从1975年到2021年期间,日本全国的平均住宅价格也只有工业用地价格的2倍,即使是日本房地产泡沫最疯狂的时期也不例外,有了对比,才知道住宅用地的价格比工业用地高出十几倍是多么离谱。
还有一组数据,2008年到2022年期间,政府出让的所有土地里,工业用地占据了53%,住宅用地只有31%,其实现代化的工厂生产,需要的土地面积一般都不会太大,反而是要满足居民的居住需求,肯定要大量的住宅用地,但因为地方政府人为限制了住宅用地的供应量,这就导致了房价始终下不来。
值得注意的是,即使工业用地出让的面积超过了一半,但成交金额却只有7.5%,反而是住宅面积占比只有3成多一点,成交金额却超过了75%,在卖地换取收入的环节中,显然是住宅用地是最值钱的。
看到这里,大家也应该能明白高房价的背后逻辑了吧,把高房价的所有责任都推给开发商或炒房客是不符合事实的,因为开发商拿地的价格就很高了,你总不能指望他做赔本生意,再一个,在房子建设的过程中,还会产生大量的税费,这意味着政府除了收到一笔土地出让金外,中间还要被政府拿走大量税费。
想要解决高房价问题,把矛头指向开发商是没有任何用处的,关键还在在于要改变地方的用地政策,加大住宅用地的供应,让土地转让成本下降,这才能降低普通人的购房负担。