都知道楼市是个两难，存在的问题也很清楚。

无非是价太高了房太多了。价高是相对刚需的收入来说高了；房多是存量的增长速度大于销量。更重要的是，中国的楼市是一个干预的市场，无法通过价格体系自动调节，所以，直接呈现出来的问题是有价无市，堵死了销量。

存量市场到底有多大？

到现在也没有一个确切的、权威的数字。

马光远说房地产没有泡沫，他的理由就是待销面积只有５亿多平方米，这肯定错了。

２０２１年销量的天花板为１８亿平方米，如果真的只有５亿平方米，那就不是供过于求，而是供不应求了。马光远大约没把二手房存量、法拍房和建设中的楼盘计入。这些数字就不得而知了，有的说是３０亿，有的说是６０亿，甚至有人说是９０亿平方米。

不管是多少平，主流媒体却有一致的说法，认为短期出现了供过于求，但从长期看，中国的房地产还有很大的发展空间。

主流媒体与专家又是依据什么相信中国的房地产还有巨大的发展空间呢？

首先是城镇化率的比较。

美国城镇化率高达８３％，中国２０２１年是６２.５１％。从数据上看，的确有距离；但是，这种比较并不科学的。

美国是农业高度发达的国家，是农场主的天下；中国有一半是农业人口，我们离农业机械化、自动化的目标相距得十分遥远，很大程度上还是传统的耕作方式，城镇化率的前提是城镇化的需要，没有农业的现代化，一半人口散布在田园，城镇化率就失去了可比性。

中国的城镇化还有多大的空间，要看农业现代化的水平。

另一个比较是人均住房面积。

这个数据也要放入综合关系中才有意义。

美国的人均住房面积是６７平方米，德国是４６平方米，中国家庭人均住房面积为４１平方米，其中，城市家庭人均住房面积是３６.５２平方米，这样的比较也是孤立的比较，说明不了问题，因为待销面积加进来，差距已经微乎其微。

况且，中国的人口不是在增加，而是在减少，加上老人时代的到来，不盖房人均面积也会超过德国。

　我们什么都敢比，就是忘记了比收入。

收入不要去看人均ＧＤＰ。

当然，人均ＧＤＰ也差得很多，美国的人均ＧＤＰ是我们的五倍，新加坡也是华人世界，也是以国企为主导的国家，人均ＧＤＰ是我们的六倍；然而，真正要比的还是人均可支配收入，美国2022年人均可支配收入为18982美元，中国人均可支配收入为36883元，即5420美元。也就是说从人均可支配收入来看，美国是中国的三倍。就这一条，也不要再去奢谈房地产的发展空间了。

中国的房地产有没有发展空间，不是与别的国家比出来的，当以收入为锚，收入上不去，什么空间也没有了。

比了这么多，中国房地产还有很大的发展空间吗？

有，但不是去拼命土拍以补财政支出之不足，不是拼命去盖房子，而是优化与改善，还有一点很重要，少盖高楼大厦，少一些坚硬的钢筋水泥，将来最大的集团公司很可能是清除城市垃圾的公司。