自从前几天，央妈发布了二季度中国货币政策执行报告以后，业内就开始探讨，全国房租即将迎来大涨？真的如此吗？咱们一起来聊聊这事：

.01

货币政策对楼市的重视

在央行的这一次货币政策执行报告中，有关于“房地产”仨字，总共被提及26次，比一季度那次多了三倍。可见，可见现阶段货币政策对楼市的重视程度，几乎是前所未有！其中有两段尤为值得大家关注：

第一段，“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，下阶段要继续发挥好政策对住房租赁产业的带动作用，完善住房租赁金融支持体系，盘活存量去库存助力启动住房租赁业”。

第二段，“资产有价值，是因为能带来现金流收益，也就是租金。租金是影响住房价值的核心变量，住房的价值主要受未来房租折现的影响房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响”

总结3点：

1.点明了租金是影响住房价值的核心变量；

2.住房租赁产业是未来房地产发展的重要方向。

3.盘活存量去库存助力启动住房租赁业

一直以来，绝大部分人买房子都不太在意租赁收益。很多人贷款三十年买房，也不过是买来以后一直空置待价而沽。毕竟房价大涨的年代，几乎没人把房租那点收益放在眼里。

就拿上海来说把，2024年的租金水平只比2004年高135%，但是如果2024年上海整体的房价却比2004年高400%以上。所以，怎么更赚钱，大家还是拎得很清的。

但是以后情况就不一样了，央妈的报告里也写得很清楚：“过去10年，我国CPI中房租分享年均上涨超1.2%，若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，租赁住房总收益率在静态租售比基础上有望超过3%。”

别小看3%，如果能实现这个目标，不仅大大超过当前的银行存款利率，甚至超过很多投资品的收益。

而且，从当前的租售比情况来看，这种可能性也越来越大了。比如这两年境内价格调整以后，2024年全国重点50城的租金回报率基本上能稳定在2%左右，而一线城市的租售比也已经达到1.5-2%，二线城市2.0%，三四线城市的租售比已经干到2.5%以上。

换句话来说，未来，房产的价值收益将有很大一部分来自于租赁折现。

.02

市场供大于求，租赁回报可能吗？

众所周知，按照我们当前的存量来讲，市场不仅不缺房，甚至有些地区已经出现了供过于求的一个趋势。那么在这样一个市场里，真的能够实现租赁回报撑起收益吗？

其实讲到这个，就得讲讲这两年有钱人的动作了，为啥存款总量在这两年出现了骤增，说白了，资本市场投资回报低了，各种投资理财风险加剧的情况下，大家就更倾向于保证本金安全，当然了，在这几年加钱存入银行也确实能够实现一些收益。

比如当前，国有四大行5年期定期存款利率1.80%、银行中长期理财产品上下浮动较大，但整体平均回报率在2.80%附近、5年期以上住宅商业贷款利率最低可达3.18%…

但很显然的一个问题是，结合当前的经济形势和央妈的行事风格来看，后面利率中枢有望进一步下探。

如果钱存入银行的收益越来越低，另外以后就业稳了，叠加整体待遇水平提升了，那么未来的租赁需求、租金议价就会提升。

所以，我们预期：未来可能还将继续降准降息，从货币端口刺激生产、消费与就业复苏。

关于这一点，在二季度的央行货币政策执行报告中，也明确提到：国内有效需求问题、新旧动能转换问题以及结构调整持续深化等课题。

未来，伴随着这些问题逐步改善好转，房屋租赁价格上涨并保持合理年化收益区间必将是新常态。

.03

个人租房收益有戏吗？

讲到房屋租赁收益，其实现在很多人也在担心一个问题，随着未来国家队稳健有序地推进租赁型和配售型保障住房，个人缺乏竞争优势的情况下，还有可能实现房屋租赁稳定收益吗？

其实关于这个问题，我们可以通过三个方面来详解：

第一，租赁市场规模够大。

有机构测算，截止到2024年，我国的租赁人口大约在2.4亿人左右，这个规模可以说是相当庞大了。

而未来的情况大概率是：配售型保障房渗透率进一步提高，但人口也将进一步向重点一二线城市汇集。长期来看，租赁人口将维持在两亿以上。

第二，保障房租赁将分流一部分需求，但市场化调节仍是主力。

从2021年到2023年的保障房建设来看，重量为573万套，假如未来30年我国依旧有2亿左右人口涌入热点城市，那么，平均每年新增的租赁需求大致也在600万左右。这也就意味着，长期来看，保障房依旧存在较大的缺口。

第三，未来租赁市场的议价能力，本质上还是要看就业以及整体薪资水平

所以对于普通人来说，如果想要博取长期稳定的房屋租赁收益，那么就需要去到那些人口长期净流入，整体营商环境更蓬勃，产业附加值更高的地方。