最近一个月，投资者的感受只有两个字：煎熬。

上证指数在冲高4034点后，掉头向下，一度跌至3800点附近。今年以来，虽然指数有着不错的累计涨幅，但散户赚钱的并不多。

被视为“避险之王”的黄金，在经历一轮大涨后也在高位震荡，由于国际形势充满了不确定性，金价的走势让投资者难以把握。

比特币也剧烈波动，从12.6万美元跌至9万美元下方，无数人爆仓。

无论是股票、黄金还是加密货币，它们都带有极强的金融属性，不仅波动性极大，而且更容易受到国际局势、汇率变化、地缘政治等我们无法掌控的外部因素影响。

当金融资产在高位剧烈震荡时，经过4年深度调整、价格泡沫被反复挤压的一线城市核心资产，反而凸显出了极高的安全边际。

如在上海，豪宅市场走出了独立行情；在香港，楼价指数已连升6周，创下近一年半以来最大单周涨幅。

展望2026甚至更长周期，还有哪些确定性机会？

01

寻找新的“确定性”

未来的城市分化将持续加大，能穿越周期的就是大城市核心区有科技创新加持的资产。

而近期两大权威榜单的发布，很大程度刷新了人们对“全球创新版图”的认知：

1、在施普林格·自然公布“2024自然指数—科研城市”排名中，广州超越旧金山湾区跃升至全球第六、全国第四。

2、世界知识产权组织（WIPO）公布了2025年全球创新指数（GII），“深圳—香港—广州”科技集群在连续5年屈居第二后，今年终于超越“东京-横滨”，首次夺冠。

这打破了很多人对广州的固有印象，没想到以早茶、松弛闻名的“千年商都”，搞科研也这么强？

事实上，广州的科创实力真的很强，无需被任何城市带飞。

据Web of Science统计，2024年广州共发表科研论文70843篇，同比增长10.86%，占广深港创新集群总量的45.32%，体量与增速均领跑集群。

在胡润研究院《2025全球独角兽榜》中，广州有24家企业登上全球独角兽榜，位列全球第11，国内第4，数量相当于日韩总和。

作为华南当之无愧的学术中心，广州坐拥84所高校，数量稳居全国“高校第二城”，更以168万在校大学生蝉联“中国大学生第一城”。

这些排名分量极重，背后是城市价值的重构。

因为在新的大国博弈周期里，科技含量=城市含金量。既然广州的“科创底盘”如此扎实，我们就必须重新审视广州这座城市的价值潜力。

02

弯道超车的底气

如果把广州放进长周期的历史坐标里，你会发现广州这一次跃升非比寻常。

我们正站在第四次工业革命的起点。而每一次技术革命，都深刻改变世界经济版图：

从蒸汽技术革命、电气技术革命、信息技术革命，到如今势不可挡的数字化与智能化，人类正全面迈入第四次工业革命。

广州最被低估的地方，是它在第四次工业革命中的真实地位——不仅没有缺席，更展现出极强的“弯道超车”趋势。

数据就是最好的证明：

近日，海珠区公布了2025年前三季度经济数据，GDP达到2233.74亿元，同比增长5.4%，不仅连续三年领跑广州，更跑赢全国与全省。

今年前三季度，海珠区新一代信息技术服务业营收增长14.2%，连续12个季度保持双位数高增长，对全市增长贡献率超3成。

海珠为什么能跑这么快？其核心动力就在——琶洲CBD。

琶洲被划分为西、中、东、南四大片区，而处于价值金字塔尖的，无疑是琶洲西区。

在仅2.1平方公里的区域内，西区汇聚了多家科技和互联网巨头，形成了广东省互联网百强企业集聚度最高的地区之一。

根据海珠统计局数据，2024年上半年海珠区GDP达1327.88亿元，同比增长6.5%，增速领跑全市。其中最关键的贡献区域正是琶洲西区，以腾讯、头条、阿里、唯品会、蚂蚁五大平台型企业快速发展，带动全区新一代信息技术服务业营收增长44.3%。

琶洲不仅有巨头，更有一批以致景科技、茉莉数科、筷子科技、云蝶科技、夸克为代表的“琶洲五小虎”，它们代表了AI在垂直领域的极致变现能力。

事实上，琶洲走出了一条完全不同于传统CBD的生长路径。

传统CBD如珠江新城、陆家嘴，其底层逻辑往往是“金融+商业”，是资金与资源的配置中心。

但琶洲构建了独一无二的“数字+会展+总部”模式，技术在这里找到了场景，流量在这里转化为了数据，数据又在这里变成了资产。

这种模式让琶洲进化成为了中国城市版图中一个极具爆发力的新物种。

相比于传统CBD通常需要20-30年的成熟期，琶洲仅用10年时间，便跻身福布斯中国CBD竞争力十强，成为榜单上最年轻的存在。

如果说珠江新城代表了“金融时代”的广州，那么琶洲就代表了“科创时代”的广州。

就像金融时代的陆家嘴，互联网时代的中关村，琶洲将成为中国数字经济时代的超级符号。

03

时代机遇的入场券

今年1~9月，市场上的聪明钱，都在用脚投票。

数据显示，全市网签金额的销冠在琶洲，全市1000万+住宅成交量最多的板块，还是琶洲。

资金流向非常诚实，也很科学。因为展望未来，真正能穿越周期的“压舱石”资产，只有两类：

第一，在一线城市核心区占据核心资源，如山河湖海。

第二，一线城市的创新区，也可以俗称为大厂周边。

产业和高薪岗位是支撑房价的根本。纵观全球，硅谷苹果总部周边、东京的主要产业节点、韩国三星周边的房子，或许不是城市里房价最高的，但其增长率和投资回报率却遥遥领先。

而琶洲南TOD，罕见地将这两类资源集于一身。

一、铺在珠江上的红地毯

真正的顶级生活，不在于你离资源有多近，而在于你占有资源的方式。

在过去，琶洲的标签是总部的聚集、是会展的流量、是枢纽的效率。但作为广州最具活力的城市核心区，人们往往忽略了它珍贵的天赋——不可复制的滨水资源。

实景图

这正是琶洲南TOD“双码头”诞生的背景。

它不仅仅是一个项目的配套，更是越秀地产与城市发展同频共振的产物。

在海珠区政府的指导下，琶洲水道正在经历一场从“功能型”城区向“体验型”滨水生活区的转型。刚刚启幕的“琶洲水上运动嘉年华”，就是这条琶洲水道向世界发出的信号。

未来的这里，对标的是伦敦金丝雀码头——不仅是金融与科创的中心，更是国际滨水高端生活的样板。

生活在这里，下楼或许不是为了散步，而是为了登船。无论是皮划艇、尾波冲浪，还是水上超跑，珠江不再只是窗外的一幅画，而是你私家生活的一角。

这种将水上运动与CBD繁华无缝连接的体验，就像把家门口的红地毯铺在了珠江上，在整个广州豪宅圈都难以找到竞品。

实景图

二、藏于繁华CBD的桃花源

琶洲南TOD与琶洲含金量最高的琶洲西区，仅一水之隔。

在河涌对岸，腾讯、阿里、字节跳动的总部大楼鳞次栉比，这里是琶洲西区极致的效率场，是资本与流量的博弈中心。

这种“顶级产业+高薪人口”的高度聚集，构成了穿越周期的坚实底座。

就在这个风口之上，琶洲南TOD「璟阅」组团即将加推25所在的二期「璟阅」组团，世界仿佛按下了“静音键”。

示意图

因为「璟阅」组团拒绝了高密度，坚持13~24层的小高层与中高层，以围合式布局，在寸土寸金的琶洲心脏硬生生打造出一个约8000㎡的中央园林。

这在CBD核心区是非常奢侈的留白，配合名贵黑松与水幕构成的入户门楼，它在物理空间上切断了外部的喧嚣，构建了一个独立的生态系统。

得益于大围合布局，项目实现了约155米的超宽楼间距。这个尺度，甚至超过了许多小区的直径。

示意图

这种“TOD（交通）+POD（公园商业）+CBD（产业）”的复合模式，制造了一种巨大的反差感：

墙外是千亿产值的科创引擎，墙内是静谧如画的私属领地。这种在极度繁华中独享宁静的“特权”，才是豪宅溢价的核心密码。

三、一张特殊的“入场券”

关于商办大平层，市面上可能存在较大的认知差。

在普宅市场，很多人听到“商办”可能会犹豫，但在顶级富豪的圈层，逻辑恰恰相反。

如深圳“中心天元”，作为商办性质的公寓，连续两年蝉联深圳高端销售冠军，甚至被北京、上海的豪客整层扫货。

把视野拉到全球，会发现一个趋势：在顶级都会，住宅和商办的界限正在消失。纽约的ONE57、伦敦的海德公园一号，本质上都是商业用地性质或酒店服务式公寓。

因为在终极资产面前，属性不重要，核心资源的占有权才重要。

而在当下的特殊周期里，配置一套「璟阅」组团的大平层，更有着两重不可替代的战略意义：

第一，房地产税的避风港。

原财政部长的表态让房地产税进入倒计时，其实早在2021年的试点公告就明确：非居住用房地产继续按原条例执行。

对于持有大量住宅的家庭来说，配置优质商办大平层，是一次极佳的资产结构优化，用“非住宅”对冲“住宅”的持有风险，这或许是高净值人群最看重的一点。

第二，商办大平层的新物种。

市面上绝大多数商办大平层，最大的痛点是“有繁华，无生活”——只有孤零零的几栋楼，没有花园，没有社区。

但「璟阅」组团完全是用豪华住宅的逻辑在做商办，比如：

它不是孤楼，而是整个「璟阅」生态的一部分，完全共享约8000㎡的中央园林和围合式布局。这种“生长在公园里的商办”，在寸土寸金的CBD几乎绝版。

它与项目的“超级核心POD”仅一步之遥。这是一个对标“广粤天地”的非标公园商业，以独特的圆环建筑形态，串联起精品餐饮与艺术空间。

效果图

它是全广州罕见的“双会所+泛会所”配置。对外，是比肩伦敦金丝雀码头的国际滨水生活；对内，则是约8600㎡的极致会所生态。

刚开放的「越动·琶洲活力会馆」，配备了25米恒温泳池、专业赛事级篮球场、专业普拉提室等运动空间。这里不仅是运动场，更是邻里圈层的高定社交场。

实景图

得益于商办属性，它拥有了住宅无法比拟的自由度。没有承重墙的束缚，约6米宽的行政级会客厅，84㎡的LDKG聚合厅。它可以是三代同堂的豪宅，也可以是企业家的私人会客厅，或者是藏家的私人博物馆。

意向图

当广州以“全球第六”的姿态狂奔，当琶洲正在成为第四次工业革命的超级符号，对于高净值人群而言，最昂贵的代价不是买入成本，而是错失时代的入场券。

11月29日，「璟阅」26席建面约233㎡商办大平层，全新板房盛大开放。

仅限26席的珍藏机会，感兴趣的朋友千万不要错过。