一个城市的片区发展是有先后的，总会有些区域先行一步，有些区域后续跟上。

所以我们会看到有些区域的房价炙手可热，有些区域则平淡如水。

这些率先跨上发展早班车的板块，或是

城市的金融中心

，或是

高新产业集聚地

，或是

区域发展突破点

……如果用一个词来形容，那就是城市的“第一圈层”。

而房价，恰恰是有效辨认东莞“第一圈层”的重要标识。

2021年，东莞实现了

“GDP过万亿+常住人口超千万”

的新突破，站在“双万”新起点，东莞过往的发展历程和未来的发展趋向都是备受瞩目的焦点。

那么，在东莞的33个镇街（园区）中，哪些属于“第一圈层”？又有哪些楼盘，能成为这些“第一圈层”的封面代表？

南城

作为东莞CBD所在地，集

政治中心、文化中心、商务中心、金融中心

等功能于一身，南城自然无可争议首先入选为东莞“第一圈层”。

在今年1月14日南城党工委扩大会议上，南城提出了要在5年内GDP达到破千亿的目标，按2021年全市10855.35亿元GDP来计算，仅南城一个街道的GDP占比就达到全市的10%。

要达成这个目标，东莞CBD的规划建设是不可或缺的一环。

在2021年，东莞CBD22公顷的中心公园、一号基坑、市政配套设施作为重点项目集中启动，华润、招商、大湾区外商先后通过招拍挂进驻，约450米的东莞第一高楼及17座200米以上高楼进入建设倒计时。

这说明，东莞CBD正以怒涛之势加速建设，最优质的商业、金融、产业资源正往此集聚，带动整个南城板块飞速发展。

作为东莞CBD首发项目，

华润万象府

可谓集万千宠爱于一身，从2020年9月到2021年4月

五次开盘五次秒罄

，单栋备案均价也一路从

40600元/㎡

升到

47000元/㎡

（精装）

，单套产品总价从

415万元-693万元

不等。

过往两年，万象府项目的火热销售拉动了整个城区新房及二手房的热潮，尤其是其周边多个二手房小区，挂牌价最高峰时甚至突破

6万元/㎡

。

至今其单栋

47086元/㎡

的备案均价仍是城区新房价格的天花板，是主城区当之无愧的封面作品。

如今的南城，要选一个能复刻万象府神迹的项目，那必然是

华润置地中心·润府

。

这倒不是因为什么“只有华润才能打败华润”的说法，而是因为这个项目具备得天独厚的优势。

华润置地中心位于东莞CBD内，由华润在2021年8月份通过招拍挂夺得，紧邻万象府和在建中的CBD中心公园

（原址为水涧头村）

，周边聚集万科金域华府、石竹新花园、中信森林湖、万科金悦香树等高端小区，临近R2线的西平地铁站、轨道交通大厦，区位优势明显。

根据规划，未来这里将建设

450米高的超高层塔楼

，

250米高的东莞银行总部大厦

（由东莞银行与华润合作定制开发）

，

250米高的高端服务公寓

，

华润万象城

（M1档，华润最高端的商业）

，还有高档住宅。

最突出是450米的超高层塔楼，建成后将超过国贸大厦

（439米）

，成为东莞最高的地标性建筑。

这样的项目不火，你信吗？

与东莞CBD仅一路之隔，还有一个不能不提的板块——比东莞CBD崛起更早的

西平片区

。

自2017年东莞发布“限外令”，深圳购房客退潮后，楼市发展重心回归城央，西平就成为南城高端居住的代表区域。

从早期的

中信森林湖、金地格林小城

到后来的

君珆花园、天利中央花园

，均是城区知名的高档小区。

即便是东莞CBD规划出炉，也不影响西平高端居住集聚地的地位，

鹏瑞·天玥

的问世充分说明了这一点。

2019年5月份，鹏瑞耗资

23.6亿

通过招拍挂拿下西平迄今最大的一宗商住地（占地90580.53㎡），仅楼面价就达到了

21712元/㎡

（剔除需自持5年的商业面积）

。

接下来就是大家熟悉的故事了，这个东莞版的“深圳湾1号”，首开即罄，据南方都市报报道，仅看房即需验资

800万元

。

2021年4-6月，鹏瑞·天玥相继备案5/6/7/8号住宅楼，产品均为

270-325㎡的大平层洋房

，单栋备案均价从

46077-47086元/㎡

（毛坯）

不等，单套总价更是达到

1000万元以上

，最高的甚至超过

2500万

。

在洋房领域，目前鹏瑞·天玥可以说是东莞第一豪宅，后续是否有更牛的洋房来接班，那只能拭目以待。

东城

与焕发勃勃生机的南城相比，东城以其成熟的商业和庞大的居住人口，低调地构筑了整个东莞城区的经济基本盘。

繁华的

万达、星河城、世博、雍华庭

等商圈，相互辐射相得益彰，组成了东莞最密集最活跃的商业网络。

即便是如今炙手可热的

国贸中心

，从行政规划上也是属于东城，该片区雄厚的商业实力可见一斑。

值得一提的是，当城区的发展重心转移到南城后，东城并未一步步衰落，而是借助城市更新的机会，重新焕发生机。

据楼探不完全统计，目前东城确定前期服务商的旧改单元共有

31宗

，总面积达

500.44万平

，参与房企包括

万科、华润、中集、深圳花伴里、海德、光大、新世纪

等。

黄旗南板块

便是其中最为引人注目的一个，以

地铁R1线新源路站、东城南站TOD

为关键节点，推进

同沙等水岭村、立新九头村

等重点居住社区连片组团式改造，将区域打造为

“湾区都市会客厅，创新转化集聚区”

，优化空间格局，释放发展潜能，提升城市生态品质和竞争力。

从城市升级的角度看，东城可谓突破了城市上升必然遇见的瓶颈问题，从

以经济为主的“上升”策略

转换为

涵盖经济、文化、生态等多个领域的“升级”策略

，重新定义了城市发展维度。

二次发展的东城，进入“东莞第一圈层”，估计也没有什么争议。

早在黄旗南发展战略提出之前，中海已经看到该片区的发展潜力，并在2017年在此打造了中海在城区的首个全定制化高端住宅项目——

中海莞府

。

项目与黄旗山仅一路之隔，可北瞰黄旗山公园，紧邻东莞市CBD，靠近东莞国贸中心、国际会展中心、汇一城等，距离东莞地铁R2线鸿福路站约2公里。

中海莞府独具创新，引入多个首创技术，如现代高台式花园、全明装修地下车库、五星级大堂等，其产品为约

240㎡3-5房

。

在2019年首次备案时，中海莞府单栋产品均价约2.7万元/㎡

（毛坯）

，总价区间约为579-795万元。

但2020年3月份价格进行调整后，项目整体产品均价已经去到

4.2万元/㎡

（毛坯）

，总价更是全部突破了

1000万元/套

。

如果你感到头皮发麻的话，在这里楼探顺便提一下，

民盈·国贸中心

同样有洋房产品，其中部分户型在首次备案时总价即已超过

5000万元/套

。

松山湖

松山湖的发展经历过好几个阶段，从2001年创园开始，先后升格为国家级高新技术产业区，形成“一园九镇”统筹发展格局。

到了2021年，松山湖科学城发展总体规划（2021—2035年）正式发布，松山湖及周边镇区被纳入大湾区综合性国家科学中心先行启动区，成为承载国家科技创新战略实施的重要平台。

松山湖就如打怪升级的主角，一路火花带闪电，先后吸纳了

华为、大疆、漫步者、东阳光

等强力伙伴加盟，如今已成长为粤港澳大湾区不可或缺的创新引擎。

根据规划，到2022年，

松山湖科学城

将全面完成粤港澳大湾区综合性国家科学中心先行启动区规划布局，开工一批重大创新平台建设项目和标志性核心技术攻关及产业化项目。

到2025年，科技实力、营商环境大幅跃升，关键核心技术实现重大突破，重大科技基础设施建设取得重大进展。

到2035年，建成一批全球领先、开放共享的重大科技基础设施，培育一批世界一流大学和科研机构，实现一批关键核心技术的突破，初步成为具有全球影响力的创新高地。

这样的片区，如果还算不上“东莞第一圈层”，估计每一个东莞人都不答应。

早期在松山湖低价买房的人，在这里有多爽？

拿几个数据来说吧，

中海松湖林语

项目，备案价最高的6号住宅楼

（建面约170-176㎡4房）

，单栋备案均价为

49916.21元/㎡

（精装）

，单套总价从

791万元到933万元

不等，这意味着即便是首套房也需要4成首付，至少要准备

316.4万元

现金。

要知道在2016年限购之前的东莞，300万元甚至可以全款买到两套房了

（按1.5万元/㎡，单套建面100㎡计算）

。

而且在2022年，拥有广东首个悦榕庄酒店的

万科松悦花园

很可能将入市。

据了解，该项目总建面

约25万平

，总投资达

71亿

，如此大的建面和投资额，但别墅和洋房加起来仅有

251套

，这样的洋房售价会去到多高？

还真不敢想象，也许只有天空才是极限吧。

长安

东莞三大增长极，城区和松山湖都过了一遍，滨海湾怎么能漏掉呢？

严格来说，滨海湾目前没有商住项目，只有人才房项目，所以要讨论房价问题，只能把范围再往外面扩张一些，去到长安虎门沙田等镇街。

但如果说到有资格列入“东莞第一圈层”的，当然首选长安。

作为东莞南部临深9镇之一，长安不仅有着紧邻滨海湾和深圳的外部优势，其本身的发展也是极为出彩，仅看GDP一项，便是长期稳坐头把交椅的大神。

早在2016年，长安已经完成未来十五年的发展规划，提出

到2030年，长安人口规模为105万人

，其中长安镇人口规模75万人、长安新区人口规模30万人，与虎门一起打造城市综合服务副中心，与松山湖（生态园）构建东莞中部创新走廊。

如果要在这个片区找一个代表性的楼盘，那必然是

碧桂园云悦半山

。

过去6年，长安仅有2宗商住地入市，商住项目的稀缺让新房价格长期处于高位，更不用说碧桂园云悦半山本身规划的就是以

“臻稀、奢享、私密、纯粹”

为卖点的大平层高端产品。

根据公开资料，项目产品仅有172席，两梯两户独立入户，以

210-280㎡4房大平层

为主，一体化客餐厅达惊人的85㎡，套房式主卧达45㎡，还有独立卫浴、独立衣帽间等奢华配套。

2021年，碧桂园云悦半山先后备案1/2/3/5/6栋，单栋备案均价从

4.1万-4.5万元/㎡

（毛坯）

。

从备案情况看，

210㎡户型

总价普遍在

770-930万元

之间，

280㎡户型

总价均在

1100万元以上

，最高的一套甚至达到了

1288万元

。

也许我们只能感叹一句，长安人民是真有钱。

厚街

厚街有没有资格列入“东莞第一圈层”？

其实这是颇有争议的一件事情。

说有吧，好像厚街的GDP又稍微差点意思，尤其是有虎门和塘厦作对比的情况下。

说没有吧，厚街有

万科万达组成的繁华商业长廊

，有

地铁R2线多个站点TOD发展规划

，还有著名的

横岗湖富豪区

，在城市面貌上与南城也颇为接近。

尤其是

万科瑧山悦

的出现，其15/17/20栋洋房备案均价都已经达到

3.8万元/㎡

（毛坯）

，不仅比同区域楼盘高出一大截，甚至压过被划入城区片区的石碣高埗一头，单套总价最高更是达到了令人咋舌的

1400万元

。

按照

房价是辨识“第一圈层”的重要标识

这个标准，厚街绝对够格。

厚街作为南城购房力量的重要承接对象，由于地铁、主干道等原因实际上与南城关系匪浅，加上与虎门高铁站最近只有1站的距离，可以说是连接城区与滨海湾的重要走廊。

再从这个角度看，厚街是有资格被列入“东莞第一圈层”的，至少厚街比很多环城区镇街有着更深厚的商业基础、交通优势和经济红利。

作为东莞城市副中心，厚街已经初具顶流城市的雏形，谁能断言它就不能是下一个南城呢？

一般来说，洋房是最大众最亲民的住宅产品。

但回顾一下以上镇街，是不是都有一个特点：

“第一圈层”的顶级洋房，其价格也是顶级。

如今东莞刚刚站上“双万”新起点，这些热点区域的洋房总价破千万的也不在少数，那么5年后、10年后，东莞迈上更高的台阶后呢？

到那时候，1000万真的多吗？