郁亮在房地产领域的公开预测曾三次引发广泛关注，这位万科的领导者和北京大学的杰出校友之所以受到重视，不仅仅是因为他担任着行业龙头企业的董事长，或者他的高学历背景，而更多的是因为他前两次的预测都准确命中。

回顾五年前，郁亮作为王石的接班人，首次发表预测时就指出“房企需要生存下去”，这一预言不需多言证明其准确性，因为前50强的房企中，超过60%已经面临债务危机，而万科则因早已调整战略而存活得最好。他们没有继续扩张规模，减少了拿地，优化了成本管理，并始终维持充足的现金流。因此，业界有言：如果连万科都垮了，那整个行业就真的完了。

郁亮的第二次预测出现在楼市调整期间。他指出，“不能期待政策一招就能解决所有问题”。众所周知，这轮楼市调整已经持续超过两年，许多地方房价大幅下降。根据统计，能够真实反映市场热度的二手房市场已经连续下跌了一年半，且至今仍未见止跌迹象。正如一位房地产中介负责人所言，无论如何刺激新房市场，实行限购、限贷、限售、限价、发放补贴、降低首付等措施，二手房市场仍旧萎靡不振，急于卖房的业主仍在竞相降价。这也验证了郁亮对房地产市场的洞察，政策的落地和效果需要时间。

至于郁亮的第三次预测，虽然离今年结束还有一个多月，但他已经对明年乃至未来几年的房地产市场做了详细的分析。无论是表露心迹还是表态，从他的言论以及万科多只债券在市场的表现来看，这次预测似乎又是准确的。

下面我们详细解释他的话意味着什么，为什么会这么说？

在郁亮看来，当前市场的冰封状态不是一日之寒，市场的复苏需要三种力量的共同作用，目前已释放了两种力量。首先是“需要买”，即市场需求依然庞大，当前房屋建造量明显不足。

简单来说，住房的供应量远低于正常年份，如果具体到数字，可通过城市的土地出让金观察，大多数城市的土地出让金仅为高峰期的一半左右，这表明供应量减少了近一半，而实际潜在需求并没有减少那么多。当前市场呈现的“供大于求”的现象实际上是因为房子不易卖出的存货问题，并非新增供应过多。如果市场恢复正常，这种供需关系将明显反转。

另一个已释放的力量是“能买”。自八月份以来，各地出台的支持刚需和改善需求的政策已为购房者创造了有利条件。换句话说，从购房的角度看，如此有利的政策环境实际上是罕见的。

然而，他直言，当前最大的问题是购房者的信心未能恢复，还未能激发“想买”的第三种力量。这第三种力量之所以迟迟未能恢复，一个重要的原因是行业频繁出现问题，这里可以理解为房企债务危机频发，土地市场低迷，购房者也担心买到烂尾楼，简而言之，就是对房地产行业缺乏信心。那么，郁亮提到的这个问题究竟有没有在解决呢？

实际上，企业家能够察觉到的问题，国家当然也不会视而不见。关于房企频繁债务危机的问题，国家已经停止提及“三道红线”，意味着相关的考核暂告一段落，高层在最新的政策中明确指出要放宽房企的融资资格，对民营和国有房企一视同仁。可以预见，在对房企进行“输血”的大环境下，面临债务危机的房企将逐渐减少。而这些房企获得资金后，在土地市场的活跃度将提高，无论是开发商还是购房者都将逐步恢复信心。

郁亮用“黎明前总是最冷的时候”来形容当前房地产市场的状态，对未来持乐观态度。他还通过一段话预测了明年以及以后的房地产市场走向：

信心的恢复还需时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再到市场的逐步恢复到合理水平，都需要时间。近两年之所以压力大，是因为商品住宅的建设和交付达到高峰而销售持续下滑，这一重叠现象将在明年下半年基本结束。

这段话揭示了几层意思：

1.要尊重市场规律，政策已经基本到位，现在是政策的底部，但市场的底部还需时间来构建。

2.房地产行业的困难有其特殊性，显著的标志是这两年保交付的压力较大，企业需要大量资金来应对，同时又面临销售下滑，这种状况预计到明年下半年将结束。言外之意，从明年下半年开始，房地产市场将开始真正的复苏。

3.总的来看，他对房地产市场未来持有信心，我们现在需要的就是耐心。如果按照他的预测，明年下半年开始市场真正恢复，那么接下来的几年市场将是无忧的。

毫无疑问，郁亮的这次预测很可能再次准确无误。虽然许多人可能认为市场情况不乐观，怀疑市场能否复苏，但实际上，市场低迷时往往是大众看空的时候，“追涨杀跌”是人之常情。不过，政策底已经接近尾声，像土地拍卖放开限价、为房企提供资金支持、推动城中村改造等措施都是明确的信号：目的是让土地市场回暖、让房企去拿地、释放更多的购买需求。现在种子已播，只需静待花开，这正是郁亮所说的“需要时间”。对此，你是否也有同感？