前几天，我们不是聊了珠江新城、天河北的涨价苗头吗。

当时有个读者留言，特别真实——

一套小户型两房两厅，年前谈了230万成交。

谁知道，过了年回来，买家办不了贷款！只能退订、解除了合同，重新挂盘放卖。

没想到，上个月246万卖了，刚收齐尾款。

房子什么都没变，短短3个多月，晚点卖，反而多赚了16万。

中原最新数据，也印证了这种微妙变化：

业主议价空间收窄了0.2%，不多，但方向变了。

300万的房子，以前买家一刀砍10%（30万）是常规操作；现在业主只让24万，多一分不谈。

而且，这种变化，最先出现在珠江新城，蔓延到天河北、金融城、员村......

是的，今天要说的，另一个板块——员村涨了。

最明显的是新盘。

保利天曜，最近涨价刷屏了朋友圈。

我特地问了经常跑现场的朋友，他跟我说，基本一套涨100-200万。

不是南区，也不是大户型才涨，是全盘都涨了。原因也很简单，没啥竞品+市场好转。

约90/140平剩余的货量不超10套，去化非常好。

最小的约90平三房，去年开盘时，780万就能上车；现在总价基本稳在900万+，上车门槛变高了。

我们再看看二手市场，更有意思，因为它反映的是业主的真实心态变化。

美林海岸花园，好的江景户型，也涨了。

4月底，连续2天都有成交：

一套东南向85平2房，高楼层，总价415万，单价4.86万/平。

一套75平2房南向，成交总价351万，单价4.67万/平。

3月份，这些2房小户型，只能卖3字头，现在又重新站上了4字头。

中介跟我透露，目前看其他的成交价格，有抬头趋势，都是江景房成交，单价4.6-4.8万/平。

美林海岸江景视野

更关键的是谈价难度。

他表示，业主心态明显硬了，谈价也比之前难了，业主不会轻易让价，除非特别急售。

特别楼王位置、好楼层、好朝向的房子，甚至有业主开始反价——这在两三个月前简直不可想象。

“现在成交比之前高了，政策也好，业主心态有变化，所以价格会比较难谈。”

其实，美林海岸，作为金融城核心盘，最近确实有不少年轻买家来看。

它价格站稳，甚至回涨，还是很有代表性。

说到这里，我想起，前几年，有网友在留言区犀利吐槽：

总价一两千万买个那么破旧的小区，自住能舒服？投资确定不是水鱼？物业费1.3/平二十年没变过；

小区内单车随处可见，临高架无地铁没学位没商业配套，有什么宜居属性可言，只不过在透支泛金融城区位罢了。

没错，现在看回几年前，1000多万上车这里，价格贵，哪哪都是缺点。

在房住不炒的今天，同样的价格，广州中心区大把内卷的一手新盘可选。

但美林海岸，部分房子价格还能提升，还是有不少人愿意上车，原因在哪里？

有个朋友，看到了另一种角度：

小区内部安静，环境在周边没有能比得上的吧，距离金融城步行十几分钟，对附近上班的牛马简直是理想花园

下班进小区直接是休闲模式了，看中了小区2期海天苑南向小户型，方方正正，又很安静，希望能早日拿下，开启步行上班的美好日子。

我看了一下，从小区走到汇金中心，大概约1.3公里，步行上下班，就当散步了。

步行去金融城上班；或者在琶洲工作，骑个电鸡走过琶洲大桥就到了，通勤幸福感大大增强。

这样的区位依然是无法代替的。

而且目前小区房价从高峰的8字头、9字头，回落到4字头。

400多万就能上车，方正格局的大两房、小三房，真正回归居住属性。

以前看不顺眼的“缺点”，在强大的区位和价格面前，也不算啥了。

除了美林海岸之外，员村板块的粤韵庭苑、广海花园，也有房源涨了。

一套南向95平，还是低楼层呢，成交价410万，单价4.31万/平。

这个小区成交不多，今年以来也就几套，1-3月的成交都在3字头，现在又重新站上4字头，而且是低楼层。

另外，广海花园也有一套76平小户型，同样低楼层，价格从2字头站到了3字头。

所以我建议，有买房需求的朋友，不用太犹豫，多出去走走，看看房子，和房东聊聊，你能感觉到，市场真的不一样了。

员村这次能涨，有几个核心原因。

其一，地价8.55万/平，马场地王的带动

员村这几个小区，和马场直线距离2-3公里，不管是未来预期，还是商业利好，员村都是最新先吃到的那一圈。

其二，新房贵了，反过来拉二手

一部分人买不起新房的就会回流到二手。

其三，也是最重要的一点：业主心态已经变了

之前他们怕，再不卖就砸手里了；现在想的是，我会不会卖低了？自然也就更惜售，不愿意低价砸盘。

当然，也不用看到“上涨”两个字，就下意识觉得，楼市又要疯了。

不是的。这一轮的回暖，主要集中在核心板块。

珠江新城、天河北、员村……这些板块有一个共同点：地段牛、配套成熟、供应有限。

而远郊、无概念、无资源支撑的板块，依然冷清。

所以，你知道该往哪里看房了吗？你看好员村的房子不？

你有没有卖了房子后，发现价格涨了？可以评论区聊聊！