越是楼市调整期，越能感知何为真正的优质资产！正比如当下的合肥楼市，8月份新房市场销售腰斩，而且千万级的豪宅销售确异常亮眼，这也带动着新房价格不断上涨。今天就来盘点一下今年以来合肥新房成交豪宅的榜单。

NO. 1｜壹

新房成交腰斩 千万顶级高端住宅逆势上涨

先来看下合肥新房整体市场情况，8月份合肥新房成交1197套房源，环比下跌55.1%，同比下跌42.2%，成交均价24970元/㎡，环比上涨29.7%，同比上涨了9.6%。整体来看合肥新房成交腰斩，成交价格不断攀升。

库存方面，7月份库存最低，降至2万套以内，但是8月份库存又开始增加，从去化周期来看，尤其下半年库存相对较低，但是去化周期在增加，这也说明新房销售在减少。

再来进入今天的主题合肥豪宅，曾经将住宅划分为普通住宅与高端住宅两大类，其中高端住宅包括普通改善住宅、高端改善住宅和顶级高端住宅三小类。普通改善住宅总价在300-600万，高端改善住宅总价在600-1000万，顶级高端住宅总价在1000万以上。今天我们就按照这个等级划分，来看看今年合肥高端改善市场情况。

首先来看下千万级以上顶级高端住宅榜单。根据AI楼市指数系统统计数据显示，2024年1-8月份合肥单套房源总价超1000万千以上的总共成交了60套房源，分布在8个项目。其中招商玺成交35套房源，占比58.3%，将近6成，其次是文一塘溪津门成交11套房源，均是别墅房源，另外高速壹品上半年成交千万级以上房源8套。高新区伟星万科星遇光年成交2套千万级洋房，滨湖置地珺玺、世袭庄园、远大九庐和置地天玺各成交一套。

整体来看，合肥新房千万级以上房源主要集中在滨湖区，可以说滨湖新房是目前合肥豪宅的代表。

首先来看下招商玺项目，该项目8月24日首开，推出5、8共计4栋楼，户型面积240㎡和约300㎡，均价5+万/平米，单套均价都超过千万级，8月30日加推的1#，户型面积约200㎡，而均价4.5万/㎡，因此加推的这栋楼没有千万级房源。这也可以看出招商玺户型面积越大，单价越高。目前招商玺成交的千万级房源备案均价51740元/㎡，也基本上是该项目的整体备案均价，参考旁边融创滨湖印项目，洋房二手房挂牌价在4+万/㎡，这估计要是招商玺直接定价为5+万/㎡的原因吧。

再来看看项目去化情况，虽然网签备案有一定的延迟，招商玺规划206套房源，目前备案46套房源，项目整体去化率约22.3%。

再来看看文一塘溪津门项目，位于滨湖环湖CBD板块，该项目今年备案的千万级房源主要是联排别墅，从成交的户型面积来看都是300-800多平米，均价在3.8万/㎡，而从库存来看，目前该项目仅剩5套房源没有备案。

高速壹品项目主力面积180-248㎡，而且这部分房源均价不超过4万/㎡，320㎡的户型目前仅推出一栋楼，这也因此千万级房源供应相对较少，主要集中在600-1000万之间。这个从600-1000万TOP10项目也可以看出。目前高速壹品总推出305套房源，从备案来看已经备案了69套房源，去化率22.6%。

伟星万科星耀光年项目位于高新区产业园板块，项目主要定向销售，主要是产城融合为主，但也不缺乏千万级房源，目前该项目总推出749套房源，去化413套房源，去化率55.1%。滨投置地珺玺推出124套房源，已经备案49套，去化率39.5%。世袭庄园总共推出295套房源，目前已经备案284套房源，去化率96.3%。远大九庐推出293套房源，已成交97套房源，去化率33.1%。而置地天玺查询目前已经售完。

再来看看今年1-8月合肥二手房千万级豪宅成交情况，根据好房新选小程序查成交统计来看，今年1-8月千万级顶级高端二手房一共成交了26套房源，其中置地栢悦公馆一套782㎡户型成交总价达6624万。

截止目前，新房和二手房千万级顶级高端住宅共成交86套房源，而招商玺项目占比40.7%，即便是今年上半年千万级顶级住宅成交来看，二手房主主要集中在上半年，下半年仅3套，新房上半年成交25套房源，合计48套房源，占比7成，也没有官方宣传的80%。

NO. 2｜贰

3+万/㎡ 改善门槛不断提高

600-1000万房源成交榜单来看，今年1-8月份万科璞拾隐翠项目成交最高，项目位于四里河核心板块，是合肥价值高地，也是富人集中区，同时万科在四里河板块的首个项目万科森林公园项目也是板块绝对代表项目。另外当时项目周边国贸景成洋房成交价格破4万，而万科璞拾隐翠整体备洋房案价不到3.5万/㎡，存在一定的倒挂现象，因此项目首开即触发摇号。

高速壹品项目刚上面也说过，户型起步180㎡，大部分户型还是200多平米，备案均价3+万/㎡，因此房源总价也主要集中在600-1000万之间。

华润城建望雲项目今年1-8月份600-1000万房源成交59套，从房源来看，主要是以171平米小高层和185㎡洋房，成交均价在3.5+万/㎡。其中仅8月份该项目备案43套房源，主要原因可能因项目打折优惠。华润城建望雲目前已推出1180房源，备案了688套，去化率58.3%。

再来看看其他项目去化情况，龙湖亚伦央璟颂已推出467套房源，备案了334套房源，去化率71.5%。置地瑰丽公馆推出183套房源，备案了66套，去化率36.1%，中海臻如府推出798套房源，备案了699套，去化率87.6%。招商天青臻境推出536套房源，备案了446套，去化率83.2%。高速尚阖院推出1306套房源，备案了736套，去化率56.4%。

整体来看600-1000万房源，从项目来看，滨湖项目依然占比最多，蜀山、包河、庐阳、经开等项目主要还是集中在核心板块，比如龙湖亚伦央璟颂与骆岗公园一路之隔，蜀山董铺水库板块招商天青臻境。而从价格来看大部分都集中在3万多，而招商玺价格约4.5万/㎡，这个主要是200平户型，也就是说明总价在800-900万左右。

最后来看下300-600万房源成交榜单，这个总价段房源基本上是合肥改善产品基本上都能达到这个价格，尤其是今年以来新盘，户型基本起步140㎡，价格在2万多，因此这个也是普通改善的门槛。

从今年2024年1-8月项目成交均价榜单来看，招商玺均价超过5万/㎡排名第一，高速壹品3.9万/㎡ 排名第二，文一塘溪津门成交3.85万排名第三，前十成交均价都破3万/㎡。

而从成交的套均面积来看，目前新房面积越来越大，除了蜀山城投鸿锦里有小户型公寓外，其他都在140平米以上，文一塘溪津门联排别墅套均面积将近480㎡，而高速壹品和招商玺项目套均面积都在200平米以上。从成交的套均总价来看，文一塘溪津门和招商玺套均总价在1000万以上，高速壹品成交套均总价在800多万方，远大九庐和置地瑰丽公馆套均总价在600万以上。

NO. 3｜叁

豪宅底层逻辑

影响高端改善的要素是核心的地段+最高端的圈层+不可复制的自然资源+极致的产品力。

首先，高端改善项目占据了核心地段，以上项目基本上都是合肥目前最为热门的板块、比如滨湖金融板块高速壹品，省府招商玺，无疑都是目前合肥最为核心的地段位置。

合肥楼市航拍图

高端改善项目的竞争力逐渐转向极致的产品力。这也是合肥新房内卷的现状，从卷大门、到卷会所，再到卷户型，现在合肥的新房时无所不卷。

在资源愈发稀缺的市场环境下，只有那些汇聚了最核心资源、拥有最高端圈层、不可复制的自然资源以及极致产品力的项目，才能穿越市场周期，成为高净值人群的优选。

而高端改善市场要想从同质化竞争中脱颖而出，只有通过创新回应当前客户需求。传统框架下的豪宅已难以满足市场多样化、个性化的需求，房企需要敢于突破传统，以差异化、创新性的产品吸引客户。

NO. 4｜肆

结语

在合肥楼市整体调整的背景下，高端改善市场却展现出了非凡的韧性和强劲的增长动力。从上面榜单中我们可以看到，合肥高端改善市场，尤其是千万级以上的顶级高端住宅，正成为市场中的一抹亮色，展现了市场对优质资产的强烈需求。这些高端改善项目不仅占据了城市的核心地段，如滨湖金融板块，更以其不可复制的自然资源和极致的产品力吸引了高净值人群的青睐。

与此同时，合肥的600-1000万高端改善住宅市场也呈现出活跃态势，随着合肥新房内卷，价格不断攀升，300-600万房源只是改善的初级门槛。

整体来看，合肥高端市场的逆势升温，体现了市场对优质资产的认可，但毕竟高净值客户有限，随着绿城蜀山地块和高新地块、伟星政务东地块等高端改善项目入市，高端改善市场竞争更大，能否将持续保持增长，有待考量。