如果房产坚持不降价，而买房者坚决不购买，最后结果如何？

为啥开发商宁可房子卖不出去，也不愿意狠心降价呢？

这背后原因可多了。首先是成本在那儿摆着。从2018年到2024年全国平均地价涨了四成三（43%）

盖房子的材料贵了两成六（26%），工人的工资也涨了三成一（31%）。就拿某个有名的开发商在杭州的项目来说，一平方米的综合成本已经到13500块了要是按现在大家期望的价格卖那可就直接亏本了。

而且，房企欠的债也让他们不敢轻易降价。到2025年2月中国前一百名房企平均欠债率高达78.3%，光有利息的债就有9.2万亿。真要大降价，现金流一断，就可能引发一连串的债务问题。

2024年已经有28家有点规模的房企出了债务问题，占了上市房企的15.7%。剩下的谁也不想步后尘，宁可慢慢卖，也不想贱卖。

开发商心里的小算盘也是个关键。这么多年，房地产调控政策来来回回变了好几次，开发商都养成了一种“等政策救市”的习惯。从2024年下半年开始，各地确实也出了一些“松绑”政策，比如降首付、放宽限购限贷、给买房补贴什么的。全国已经有超过160个城市推出了各种各样的买房支持政策，所以开发商就更坚信，只要熬过这个冬天，政策的春风总会吹来的。

与此同时，买房人的想法也发生了根本性的变化。首先是人口结构变了，买房的需求也跟着变。2024年中国出生人口降到862万，是1949年以来最低的，人口自然增长率头一次变成了负数。国家统计局的报告说，现在的家庭越来越小，平均一家从2000年的3.46口人减少到2025年的2.84口人。这意味着对大房子的需求小了，想换好房子的人也没那么积极了。

买房人的钱包压力也不小。2025年头三个月，全国老百姓人均可支配收入实际涨了3.2%，可同期的基本生活成本却涨了4.1%。在一线城市，不吃不喝买套房大概要23年，二线城市也要16年，这可比国际上公认的合理水平（5-8年）高太多了。有调查显示，想买房的家庭里，有六成多（63.5%）的人觉得现在房价还是太高，起码得降个两成才会考虑。

更重要的是，买房人的投资想法变了。过去20年，中国房地产平均每年能赚12.7%，比别的投资渠道强多了。但从2021年开始，好多地方房价都跌了，房子不再是“稳赚不赔”的香饽饽了。2024年全国住宅租金回报率平均才1.86%，还不如三年期国债的利息高。当投资价值不行了，纯粹为了住而买房的人又因为价格太高不敢下手，市场需求自然就大幅萎缩了。

买房人观望的背后，还有对未来生活方式和价值观的重新思考。有个调查说，35岁以下的年轻人里，有五成八（58.3%）的人更愿意“先租后买”或者“长期租房”，还有两成半（25.7%）的人明确表示“不会把所有积蓄都砸在房子上”。“新家庭、新生活”的观念正在形成，“有房才算安稳”的老传统也在慢慢变淡。

在这场开发商和买房人的“拉锯战”里双方都在等对方先松口。那么，要是这么僵持下去，最后会怎么样呢？从数据和市场规律来看，有几种可能的结果：

一种可能是开发商扛不住，被迫降价。现在开发商手里的库存压力山大，截至2025年3月，全国待售的商品房面积有6.92亿平方米，按现在的速度得卖上将近两年（22个月）才能卖完。开发商每个月都得付贷款利息、员工工资和各种开销，压力非常大。有分析师估算，现在排名前50的房企，平均每个月固定支出占了销售额的8.7%，要是房子一直卖不动，大概有三成五（35%）的房企会在半年到九个月内资金链断裂。一些三四线城市的项目其实已经开始降价了，降幅有15%-25%，个别项目甚至降了快三成。这种降价潮可能会慢慢往二线和一线城市蔓延。

另一种可能是市场长期冷清，形成新的平衡。要是开发商和买房人都能挺住现在的观望状态，市场可能会长时间成交量很低，形成一个新的价格平衡点。比如日本，房地产泡沫破了以后，调整了快30年，房价总共跌了四成多。中国可能不会那么惨，但市场调整期拖长到三五年是很有可能的。在这个过程中，房价可能会慢慢降个10%-15%，成交量保持在低位，直到供需关系再次找到平衡。

还有一种可能是政府加大干预力度。房地产牵扯的行业太多了，直接和间接拉动经济的比重大概有22%，对财政收入的贡献也接近三成。要是市场一直这么冷下去，政府可能会出台更给力的救市政策。现在已经有迹象了，2025年1月的中央经济工作会议就把“化解房地产风险”列为六大任务的头一条。之后，好几个部委联合发文，提出了包括增加保障房、设2000亿救助基金、允许开发商债务展期等16条具体措施。

最后一种可能是市场结构性分化更厉害。不同城市、不同类型的房子，走势可能会完全不一样。一线城市和那些发展好的二线城市，因为不断有人涌入，地也少，房价可能短期调整后又会稳住；而那些人口往外流、库存又多的三四线城市，房价调整可能会更猛。同样，学区房、地铁房这些稀缺资源可能还能保值，普通的住宅降价压力就比较大了。这种分化已经能看出来了——2025年头三个月，一线城市新房价格环比降了1.2%，二线城市降了2.7%，三四线城市平均降了4.5%。

说到底，这场开发商和买房人的博弈，没有谁是绝对的赢家，市场最终会自己找到一个新的平衡点。房价不可能永远脱离它本身的价值，当价格和价值差得太远的时候，调整只是早晚的事儿。不管是开发商硬撑着，还是买房人等着，都是市场自我调节的一部分。对咱们普通人来说，最重要的是根据自己的实际需求和经济能力，做出最适合自己的决定，别盲目跟风，也别恐慌。

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