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金融街物业,典型的格式烟蒂股

IP属地 北京 编辑:杨凌霄 证券市场周刊 时间:2025-05-30 14:01:29

金融街物业的资产折价明显,但公司资产质量不错,盈利能力并未明显弱于同行,且未来盈利或将改善。目前股息率较高,也是亮点之一。

本刊特约 林飞/文

金融街物业(01502.HK)是北京金融街投资集团旗下的物业板块上市公司,集团通过北京华融投资持股34.35%,实控人为北京西城区国资委。

物业作为地产的下游,由于近几年地产行业的调整,市场对物业公司关联方风险担忧增加,物业公司盈利质量下降,成本压力上升,竞争加剧,导致物业公司估值普遍跌至历史低位。

金融街2024年年报显示,全年营收17.52亿元,同比增长15.65%,归母净利1.16亿元,同比减少9.39%。公司当前市值较上市之初已经跌掉89%,市盈率仅6.3倍,市净率0.56倍,估值非常低。

按照公司目前情形,可以算是一只烟蒂股,其中的投资机会和风险该如何权衡?

资产质量高,估值极低

公司现金流稳定,历年经营性现金流净额均大于净利润,盈利质量高。上市以来,公司连续派息,历年分红率均超50%,累计分红3.25亿元,2024年现金股息税前每股0.157元,股息率达到8.03%。

公司总资产23.3亿元,其中流动资产20.6亿元,非流动资产2.7亿元,属于典型的轻资产运营。流动资产中,现金加存款就有15.6亿元,其他经营性资产约5亿元。非流动资产中,最大一项是并购产生的商誉0.94亿元,占总资产比例仅4%,减值风险非常小。

总负债9.6亿元,其中流动负债8.9亿元,主要是应付款7亿元,除0.65亿元租赁负债,不存在太多其他有息负债。

按照格雷厄姆对烟蒂股的定义,市值低于净运营资金的三分之二,金融街物业的净运营资金为:流动资产20.6亿元-流动负债8.9亿元=11.7亿元,其三分之二为7.8亿元,与当前市值大约相当,属于典型的格式烟蒂股。

不仅如此,如果现金和存款中,加回履约保证金等产生的受限制存款0.8亿元,扣掉所有负债,则公司净现金为6.8亿元,接近当前市值,可以算深度低估。

是价值陷阱还是市场偏见?

为何公司会低估到如此程度?背后存在哪些风险?是否过度反应?我们可以结合基本面以及可能的风险点来逐一分析。

首先,对于物业股来说,市场会担忧物业公司收入高度依赖关联方,若地产开发板块资金链紧张,则可能会通过应收账款减值、项目延迟交付等方式影响物业公司业绩。

统计金融街物业的业务构成,在管建筑面积,第三方开发部分占比由2020年的33.2%提升至2024年的56.8%。且2024年新增合约面积中,第三方项目面积占比达到94.63%,项目延迟交付的影响可以忽略。按照当前公司拓展的方向,未来关联方占比将会持续降低。

而财报中应收账款3.46亿元,关联方1.1亿元,占比32%,与在管面积对应,在营收中占比不到6.3%,即便减值,对收入影响也很小。

其次,市场担心地产行业下行压力传导,导致物业费收缴率下降,增值服务受限。

收缴率可以用应收款占收入比来考察,金融街物业2020-2024年的这一占比分别是13.0%、15.9%、17.5%、17.9%、19.7%。看起来应收款确实是逐年上升,收缴率下降。

对比同行业头部公司来看,金融街物业应收款占比并未明显高于同业,整体上还是有赖于宏观经济以及地产业的复苏。不过毕竟应收款绝对金额不大,坏账风险可控。

增值服务方面,主要指社区消费、房屋租赁、车位经营、企业服务等伴随物业管理而产生的增值需求,确实是物业公司近些年新的增长点。但是占比不高,2020-2024年,金融街物业增值服务占总营收比例分别为24.5%、22.3%、20.2%、20.0%、18.6%。这部分受限,减少了公司未来的成长性看点,但是对于基本盘未形成太大影响。

而且若未来随着宏观经济的改善,新消费形态的出现以及消费升级的需求重现,那么增值业务还是会有新的机会。

第三,市场对物业股的担心还有成本压力大,竞争激烈,毛利率下降。

公司毛利率由2020年的21.58%降至2024年的14.42%,净利率由2020年的10.23%降至2024年的7.55%,呈现逐年下降态势。与同业比较,金融街物业毛利率、净利率均处于中等水平,盈利能力尚可。

按在管物业类型来看,根据公司招股书,办公楼为26.1%,综合体17.5%,零售商业21.7%,住宅7.8%,公共物业15.9%。面对当前住宅地产市场下行的态势,公司的战略是积极布局一二线城市,以商务物业、公建物业为两大核心拓展方向。

统计其近五年在管物业面积类型来看,公共物业占比持续上升,由2020年的18%升至2024年的37.2%,但高毛利的办公楼面积占比下降,由2020年的26.8%降至2024年的17.7%,是拉低整体毛利率的关键因素。

金融街物业相对于同行,业务还是很有特色的,尤其是具备位于北京的区位优势,其标杆项目涵盖了北京范围内大量高端写字楼、公共物业等,在管面积中华北区域占比40.5%,高度聚焦华北区域,客户资源稳定,在区域竞争中没有明显劣势。

而在全国范围内,公司则没有明显优势,后续需要关注商务物业及公共物业拓展进度,对其成长性要保守预期。

最后,市场的担心还有流动性低,估值折扣大。

由于公司市值小,未进入港股通,交易非常低迷,日均成交额清淡,研究机构也很少覆盖,导致其长期被市场忽略。

这一点对于专注于基本面的价值投资者而言,并非坏事,参与的竞争者少,那么如果投资者对于公司基本面有较深认知,对内在价值有相对准确判断,则反而是自己的机会。

盈利改善和行业整合是看点

2025年以来,房地产行业呈现出逐步企稳的迹象,政策层面宽松力度加码,利率下降,全国商品房销售边际改善。行业内公司大多取得收入和利润的同步增长,股价也在年内表现优异,龙头公司如华润万象生活年内上涨27.8%,万物云上涨7.3%,碧桂园服务上涨29.3%,显示出市场对物业股的认可。

当前金融街物业的资产折价明显,但资产质量过硬,盈利能力并未明显弱于同行。且较高的股息率提供了下跌保护,我认为主要还是因为市值小,流动性低导致的深度折价。

从经营情况来看,公司战略方向聚焦,区位优势明显,基本盘没问题。收入主要靠在管建筑面积增长推动,若未来公共物业占比继续提升,整体毛利率可能还会略微下降,但是边际降幅大概率收窄。

我们可以用物业管理服务收入除在管建筑面积,得出综合单价,2020-2024年,每平方米分别是33.4元、28.7元、29.8元、27.8元、28.8元。

可以看到,2024年综合单价出现向好的趋势,已经回到2021年的水平,若后续公司能够加强成本管理,那么毛利率有望回升。公司盈利改善提升其内在价值,终将推升股价。

即便未来盈利没有明显改善,以目前公司的经营基础,大概率也能维持现有利润水平,那么投资者至少能获得8%的股息回报。

还有一个看点,当前港股超70多家物业股,行业格局非常分散,未来物业公司集中度提升是大趋势。类似金融街物业这样的小规模物业公司,或许有可能成为被整合的对象,那么极低估值也有可能因行业整合而实现价值回归。

当然,这种估值极低的小市值公司,投资者也需要充分注意流动性风险,较低的成交量就会造成股价的大幅波动,买入和卖出都比较困难,需要控制好仓位。

(作者系资深投资人士。文中个股仅为举例分析,不作买卖推荐。)

本文刊于05月17日出版的《证券市场周刊》

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