倪虹说要坚决稳住楼市,能稳住吗?
到今天为止,还不能说稳住了楼市,4月份销售价格、销售面积、开发商投资、新开工面积,全部向下,只有一个数据是急流勇进,逆市而上,300城土地出让金收入4月同比大增25%。
这是什么逻辑?
这其实就是倪虹说坚决稳住楼市的底层逻辑,土地出让金是地方财政卖地的收入,地方财政没有土地出让金的支持,不能正常运转,比如杭州对土地出让金的依赖度高达150%,南京为120%; 土地出让金的收入超过了财政一般公共预算收入,是不是也太贪婪了?不是这个情况,因为存在着分税制。
地方财政其它税收的大头分给上面了,地方只有45%的财权,却要承担85%的事权,不胜重荷,但卖地的钱100%归地方财政,土地就成了地方财政的摇钱树,当地方财政钱不够花时,自然不遗余力地收取土地出让金,抬高地价。
楼市大涨的周期是以土地价格疯狂上涨做背书的。
以北京亦庄为例,2016年一亩价格约2000万,2025年一宗地一亩价格3464万,涨幅约70%,而亦庄房价在同一个时期从4万涨到4万7,涨幅17%,地价远比楼价的上涨更疯魔。土地出让金在房价中的占比接近60%,是房价上涨的主要推手。
清楚了这些就明白了,为什么所有指标都在下降,唯独土地出让金收入在大幅增加,因为地方财政缺钱了。
我们再回过头来说,土地出让金还在上涨,稳楼市怎么稳?
所谓稳楼市,无非是寻找供求平衡点,如果已经供过于求,还在拼命卖地,就不可能稳住; 可又不能不稳住,楼市及相关产业链影响GDP指数20个百分点,它要雪崩,就是沉没的三十年,这就进入了“既要-又要-还要”的不可能之三角,既要价格不跌,又要销售大卖,还要增加财政的土地收入,倪虹说坚决稳住楼市,他哪来的自信?
要走出不可能之三角,最简单粗暴的办法就是砸钱。
楼市说到底是货币现象,这一点潘石屹在2019年已经说清楚了,房产实际上是一种金融产品,房地产具有 1/3 的实体经济属性,2/3 的虚拟经济属性。房地产能不能稳住 ,“不取决于国土资源部,也不取决于住建部,只取决于人民银行发多少钱。”
问题是按雪球数据,房地产的广义库存面积127万亿,这简直就是一个天文数字,银行打算砸多少钱坚决稳住,工具箱里还有工具吗?