前言

澳大利亚独立工资制定机构（FWC）本周宣布了一个看似振奋人心的消息：

自7月1日起，全国最低工资标准将上调3.5%。这意味着每小时最低工资将达到24.94澳元，意味着一名全职最低工资工人每年可多领1,670澳元。

超过260万最低工资工人将从中受益。对于一个通胀压力正在缓解的国家而言，这似乎是双重喜讯。

然而，随着通胀步伐放缓、基础薪资继续攀升，澳大利亚人的荷包略有宽松，却依旧难以撬动寸步难行的高房价，这一矛盾心态在今年最为突出。

与此同时，一季度总体消费者价格通胀率已回落至2.4%，处于澳储行（RBA）2%至3%目标区间，与2022年底高达7.8%的峰值相比，已有明显回落。

看似美好改变的背后，却难遮掩房市咄咄逼人的气势：5月全国房价创下831,288澳元的历史新高，通胀放缓并未拯救摇摇欲坠的住房可负担性。

实质增收还是杯水车薪？

在年度工资审查中，公平工作委员会（FWC）主席亚当·哈彻（Adam Hatcher）指出：

“

如果不借助年度工资审查机会，过去几年因高昂生活成本造成的工资实际价值损失将成为永久性损失，从而导致社区最低收入人群生活水平下降。

”

事实也确实如此：2022年至今，大宗商品和生活必需品价格高企，不少低收入家庭的日子越过越紧。

此次3.5%的调整，高于去年3.75%但略低于2022年7.8%的通胀峰值，虽然看似紧追通胀，却依旧难以弥补此前拖累。

澳大利亚工会理事会（ACTU）秘书萨莉·麦克马纳斯（Sally McManus）对此表示赞许：“我们的最低薪资工人又开始进步了。”

当通胀率从过去两年的高点大幅回落，劳资双方都试图重新校准收入和支出预期。

这3.5%的增幅无疑为约260万名最低工资工人带来实质增收，但与平均房价相比，这微薄增量几乎是一粒粟米，难以撼动住房市场。

房价高悬

根据路透社于5月16日至6月2日对17位分析师的调查，17位分析师中，回答未来一年首次购房者购房承受能力时，有10位认为将会改善，3位认为会恶化。

今年全国房价预计上涨4.0%，2026年和2027年将维持在5.0%左右的稳定增速；而从过去五年角度看，布里斯班、阿德莱德与珀斯已分别累积上涨约80%，即使到2025年，这三地房价仍将保持5.0%的增幅。

相较之下，悉尼和墨尔本作为全国最贵城市，过去五年涨幅略低，但也足足上涨60%以上，预计到2025年仍将站稳在3.5%的年增速。

受降息预期推动，5月全国房价连续第四个月上涨，达到创纪录的831,288澳元，相当于平均年收入的8-10倍左右。

如此高昂的房价基础，令普通家庭在可支配收入增加之际，却依旧拦腰在门槛之外。

对首次购房者而言，除了借贷成本，下沉式的首付压力更令人望而却步。

即便利率下行，每月房贷还款减少约430澳元，低收入群体也仅能在离首付最近的边缘徘徊。

负担能力的深渊

数据显示，一季度全年化通胀率几近拐头。随着全球供应链压力缓解、能源价格企稳，生活成本压力终于有所缓解。

对澳储行而言，这是渐进式宽松的时机，且为未来几个月进一步降息留下空间。

AMP经济学家My Bui指出：“降息让一些接近买房门槛的人获得了更大借贷能力，或许能够立即跨过门槛，实现购房。但相对而言，这也会对价格产生进一步的上行压力，从而在未来几年使住房负担能力再次恶化，直到更根本的供给改革真正落地。”

换言之，中短期内，降息无疑是缓解还贷压力的良方，但却并非解决房价高企的灵药。

若单纯依赖货币政策调节，既要防止通胀出现反扑，又要兼顾房市平稳，实属两难抉择。

住房供应方面，传统意义上的住宅用地供应与建设周期较长、成本高昂，加之土地、建设与人工成本不断攀升。

对于那些买不起房的人群，租房成为唯一选择。然而，租金也在不断攀升。

调查显示，未来一年城市平均租金将上涨3.0%至4.5%。在多数大城市中，租金压力正在蚕食家庭收入。

对年轻工薪族而言，每月租金支出占比逼近收入的四分之一。租金成本的不断抬升，不仅影响着首次购房者的首付积累，还使得租房也变得无底深渊。

出路何在

通胀降温和最低工资上调，无疑是为中低收入家庭注入了一剂强心针，令他们在应对生活成本方面稍得喘息。

但若要真正改善住房负担能力，单靠荷包宽松并不足以突破困局。

在澳大利亚，超过三分之二的家庭拥有自住房，这意味着大多数人的家庭财富主要体现在房产价值上。可当房价一路高涨，房产既是财富累积的工具，也是债务负担的温床。

对于低收入或首次置业者而言，最大挑战在于首付缺口与持续收入不足的双重夹击。

即使最低工资一再提高，但要跟上房价增速，仍显滞后。

若因房价买入过高负债率过大，将来一旦利率上扬或失业风险到来，家庭财务链条极易崩裂。

更为关键的是，年轻一代在择业、育儿、教育等方面的生活支出早已高于上世纪，节衣缩食仍难以积攒足够买房金。

根本解药——供给！供给！还是供给！

正如德维特所指出的，更为根本的改革能够真正增加住房供应，住房负担能力问题才真正有望缓解。

当然这需要政府协调一致的行动：例如释放土地，改革规划，激励可负担住房建设，投资基础设施等（这些似乎都已经在发生，只是在以澳洲速度进行中）。

结语

工资增长，在房产价格奔腾的洪流面前，无力扭转乾坤。降息的杯水车薪，更像投向炽热市场的助燃剂。

首次购房者在首付门槛前望而却步，租房者在不断攀升的租金中喘息艰难。所谓可负担性改善的微弱预期，在持续上涨的房价面前显得如此苍白。

在通往居者有其屋的道路上，微光初现，但跋涉漫长。