当下，乃至未来一段时间，温州“第四代住宅”将如雨后春笋般涌现，住房又要迎来新一轮产品迭代。

喜新厌旧是人的天性，更是价值的体现。那么，过去建的房子，会被淘汰吗？未来，怎样的房子才具备长期价值？

今天，我们一起捋一捋。

01

除了近40余年，从古至今，从城市到农村，温州人住的一直是落地房。

因过去缺乏规划的无序建设，这些落地房大多质量差、布局乱，成为城市疮疤，从而在前些年的“大拆大整”中，温州拆了相当规模的落地房。

不过，这些落地房还有很多没拆完。

其中，历史文化街区内的落地房，因具备了历史文化价值，或将长期保留。即便拆除、改造，也会尽可能恢复原貌。

历史文化街区内的落地房

至于历史街区以外的，城中村、城郊结合部，从长期看，大部分都逃不过拆除的命运，只是时间问题。

仅有像小坝坊、双井坊等少数，仅征收，改造为商业街区，但也因停车难等原因，热度难以长期保持。

当然，温州的城郊结合部规模着实庞大，很多地方未来10年甚至20年，都不一定能拆除。

城郊结合部

这些落地房当前几乎没有二手房价值，仅有在历史文化街区内，被纳入2中海坛校区、市实验中学老校区等名校的学区房，才能在二手房市场上能卖出高价。

02

翻阅历史我们就知道，上世纪80年代起，温州开始建设一批多层住宅，当时称之为“新村”。

比如，翠微新村、花坦头新村、马鞍池新村、蒲鞋市新村、双井头新村、洪殿新村等。

这批早期的“新村”连外立面都没刷，直接水泥裸露。

蒲鞋市的水泥裸露房子

到了上世纪90年代初，像水心住宅区、上陡门住宅区、桥儿头住宅区等，外立面好歹刷了一层涂料。

上陡门住宅区的涂料外立面

那些年，外墙砖还属于“好材料”，像人民路沿线的多层住宅，以及当时的“顶级豪宅”伯爵山庄，外立面都用了外墙砖。

到了上世纪末，黄龙住宅区、南浦住宅区、站前东小区等，多数多层住宅都采用了外墙砖，基本上是最后一批外墙砖的多层住宅。

外墙砖

这些多层的硬伤，在于没电梯、没地下停车场，以至于后来被淘汰，如今二手房仅约10000元/㎡出头，学区好也高不了太多。

当然，像2中海坛校区、南浦实验中学春晖校区的多层住宅，房价是被招生预警、分流所打压的。

单价低、面积段小，总价也低，一些经济条件有限的购房者，还是会买这种“老破小”。

那么今后，这些多层住宅会拆吗？

早期用预制板建设的，迟早会拆。后来用钢筋混凝土建设的，就很难拆了。

住建部那句“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围”，从某种程度来讲，就是指这些多层住宅。只不过，改造未必是拆除。

03

上世纪90年代，在多层住宅流行的同时，高层住宅也开始冒泡了，从人民路开始。

当时，温州人将其称之为“大厦”，认为住高楼、有电梯，就是豪宅。

到了上世纪末、本世纪初，随着城市框架迅速拉开，车站大道、江滨路、新城大道等沿线，也相继建设了一大堆高层住宅。

不过当时，这些高层住宅还是以沿街的独栋、双子楼等形式存在，未形成小区，甚至商住混合。

至于外立面，一开始用外墙砖，后来改用涂料。

普通高层住宅

这种独栋、双子楼的沿街高层住宅，如今，也是二手房市场上的困难户。

后来，以大自然家园为代表的小区，成为主流。

这些小区以高层住宅为主，封闭管理，带有园林景观、地下停车场，相对现代化一些。

当时的商品房，外立面都是普通涂料。后来，就连安置房也建成了高层住宅，有些也是封闭式小区，同样用普通涂料，交付初期从外观看与当时商品房差别不大。

这些普通涂料外立面的高层住宅，尤其是商品房，面积段普遍偏大，如今沦为“老旧大”。而一些大面积的安置房，则成了“老破大”。

大自然家园

这种房子是最尴尬的，有钱的看不上，没钱的买不起。

如今，这些“老旧大”、“老破大”，二手房普遍仅10000元/㎡出头，很难超过15000元/㎡，较低的甚至仅约8000元/㎡。

倘若是高层住宅里的小户型，二手房情况稍好一些，毕竟能满足一部分人的养老需求，从楼梯房置换过来。但是，这种高层小户型，一般都是安置房。

04

大概2005年之后，温州陆续冒出一些品质住宅，以中央公馆、华府天地、金色尚品等为代表。

这批商品房园林景观好、人车分流，有些还有会所，建筑展现出欧式风格，外立面采用石材干挂或真石漆。

小区还是小区，但几乎每个方面都做了升级，温州的住宅终于称得上品质了。

置信原墅

当然，2008年温州还出现了鹿城广场，外立面是超大面积的玻璃幕墙，成为超前的存在。这一点，后面再讲。

2011年之后，温州受“老高事件”影响，温州房价应声下跌。为吸引购房者，这类欧式住宅不再仅限于市中心的几个豪宅，而是席卷了全温州，连刚需都如此。

最典型的，要数南湖板块的国宾1号，还有瓯海中心区的中央城、中央公园等。

欧式住宅

到了2016年，温州楼市明显回暖，这种欧式风格反而被淡化了，建筑风格变得简洁，只保留了暖色调。

暖色调住宅

大概2018年起，连暖色调都不流行了，转为灰色为主的冷色调，开始流行现代风格。

风格渐变的高层小区

同时，大批以中等商品房为标准的安置房，开始建设，以至于形成了现在的规模。

05

2019年起，当安置房朝着商品房方向“卷”，那豪宅只能更“卷”。

其中，部分豪宅开始使用铝板作为外立面，同时增加玻璃幕墙占比，以更高的“窗墙比”，既展现外立面质感，又增强室内采光、视野。

也就是说，在鹿城广场亮相10余年后，其他豪宅才开始走这条路。但是，还是没有一个豪宅，外立面做得比鹿城广场好。

鹿城广场与其他住宅的鲜明对比

不过，即便比不过鹿城广场，这些以玻璃幕墙为主的豪宅，外立面也非常现代化，对城市形象起到了明显提升。

比如，滨江上品、凤起玉鸣、鹿城壹号、翡翠天地等。

翡翠天地

到了2021年，楼市见顶，随后急转直下。这些高价拿地的开发商，只能继续“卷”。

外立面“卷”到头了，那就比谁的大门更气派，谁的会所配套更奢华。

这一轮品质升级从天樾玺开始，后来又有一众豪宅效仿，如今也慢慢成了豪宅标配。

06

如今，楼市到了再一次提振的时候，为了寻找新的吸引力，建设“好房子”成了提振楼市的重要着力点。

其中，“第四代住宅”通过空中花园等方式的拓展面积，抵消了公摊面积的折损，大大提升了使用空间、实际得房率。

同时，低密度住宅“有天有地有花园”，通过地下室、花园、露台等增加使用面积，还出现了一系列新中式风格的建筑。

新老住宅的强烈反差

那么，“第四代住宅”与低密度住宅，会颠覆此前的住宅吗？

关键还在于品质与维护，而非得房率。

对于普通住宅来讲，得房率很重要，但是作为豪宅，一旦面积足够大，更重要的是形象。

正如鹿城广场，即便户型普通、得房率一般，依旧是温州豪宅的佼佼者，还是比那些有拓展面积、得房率高的小区更保值。

而“第四代住宅”的空中花园，低密度住宅的露台，能否确保外立面不被破坏呢？这有赖业主意识，以及高水平的物业管理与服务。

不同年代建筑风格同框

可以预见，当第四代住宅大量面市，那些地段不占优势，又没有景观、学区资源加持的老房子，只会越来越便宜。

至于未来，住宅还会如何更新换代？拭目以待！