自2022年以来，中国房地产市场持续低迷，尽管政府出台了一系列利好政策，却收效甚微。这与以往楼市利好消息即刻引发房价反弹的景象形成鲜明对比，引发了广泛关注。究其原因，核心在于购房者心态的转变——理性。

具体而言，2022年起，为刺激楼市，政府在多数二三线城市放松了限购限售政策，银行将房贷利率下调至4%以下，首付比例降至2成，并上调了公积金贷款额度上限。然而，这些措施并未扭转市场颓势。1-2月份的数据显示，商品房销售面积同比下降3.6%至15133万平方米，销售额同比下降0.1%至15449亿元，房地产开发投资同比下降5.7%至13669亿元。即使在疫情管控放开后，积压的购房需求集中释放，也未能显著提振市场。3月份百城房价数据显示，66城二手住宅均价下跌，较上月增加6个城市，专家预测未来下跌城市数量将进一步增加。

这种局面与以往楼市“闻风而动”的景象大相径庭。过去，只要出现利好消息，房价便迅速反弹。而如今，即使政策利好频出，市场依然低迷。这正是因为购房者日益理性，不再盲目追涨。

首先，疫情的冲击消磨了楼市的赚钱效应。过去，“房价只涨不跌”的观念深入人心，购房被视为稳赚不赔的投资。如今，楼市投资风险日益显现，扩大房产税试点城市范围的政策也即将落地，导致炒房者纷纷选择套现离场。投资性购房需求的萎缩，直接导致市场支撑不足。

其次，收入预期降低影响了刚需购房者的决策。过去，乐观的情绪和“全民炒房”的氛围，驱使许多人即使超出自身经济承受能力也要购房。而疫情带来的经济不确定性，让更多人对未来收入预期持谨慎态度，从而理性评估购房风险，避免因失业或收入减少而无力偿还巨额贷款。

最后，购房者对市场的认知更加成熟。疫情期间，楼市风险暴露无遗，购房者不再盲目跟风，而是开始关注市场趋势和自身风险承受能力。他们更加谨慎地权衡利弊，选择在房价回归合理水平后再入市。

总而言之，当前房地产市场低迷并非政策失灵，而是购房者心态的理性转变所致。未来，房价大幅上涨的可能性微乎其微，而下跌的可能性则相对较大。市场需要时间来消化泡沫，回归理性，最终实现健康稳定的发展。

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