我的好朋友：杠杆游戏！

撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1710篇原创

图片来源|AI自动生成

房地产市场的信心似乎正在缓慢筑底。

根据中指研究院发布的最新数据，2025年1—8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%。这一降幅与1-7月持平，同比2024年前8月的38.5%降幅更是大幅缩窄。

这意味着在经历了漫长的深度调整后，房地产市场终于透出更多暖意。

分级别来看，TOP10房企销售额均值为1145.0亿元，同比下降12.1%；TOP11-30房企销售额均值为287.2亿元，同比下降15.4%；TOP31-50房企销售均值为138.3亿元，同比下降10.9%；TOP51-100房企销售额均值为66.2亿元，同比下降15.4%。

图表来源｜中指院（特此感谢！）

从TOP10房企来看，销售额同比下跌的有7家，数量与前7月持平。

值得注意的是，保利发展成为前十中唯一跌幅继续扩大的房企，其他9家都是要么继续增长，要么跌幅缩窄。

在蜜妹看来，保利难以止跌可能源于以下几个方面。

一是高基数效应。2023—2024年保利逆势扩张，销售额基数这两年都远高于同行，而现阶段市场容量未恢复，导致同比跌幅难以收窄。

再就是全国布局的“双刃剑”效应。保利发展作为全国布局最广的房企之一，项目覆盖从一线到五线城市。

但2025年楼市的矛盾是：核心城市回暖、三、四线冰封，保利的“全层级布局”，部分踩中了市场的软肋。

而即使在一线和强二线城市，保利也面临中海、华润、建发等房企的激烈竞争，份额被挤压。

最后，作为规模型房企，保利过去依赖“高周转、高杠杆”模式快速扩张，但在行业从“规模红利”转向“精细化红利”的周期中，其战略调整明显滞后。

不过，虽然销售额变幅跑输大盘，但保利发展的销售均价比较稳。其半年报显示上半年销售均价同比提升12%至2.03万元/平方米。

另外TOP10房企里还有3家前8月销售额为同比上涨，分别是中国金茂+25.67%、建发房产+9.46%、越秀地产+3.55%。

其中，中国金茂相比前7月的+23.1%涨幅扩大，建发房产相比前7月的5.56%涨幅也扩大，越秀地产则涨幅从前7月的11.9%缩窄至前8月的3.55%。

在蜜妹看来，越秀的增速回落可能与其项目推盘节奏有关。

作为广州国企，越秀在大本营市场具有明显优势，广州市场的稳定性为其提供了基本盘。但全国化扩张过程中，不可避免地会遇到各区域市场分化的挑战。

越秀前8月销售额相比前7月仅增加53亿元，增长动力有所减弱，这可能预示着其后续增长面临压力。

最后值得一提的是万科。相比前7月，万科前8月的销售额同比降幅缩窄超10个百分点，今年以来罕见。

尽管万科这个销售跌幅在TOP10中仍属偏高，但已从去年同期的巨幅下跌中明显企稳，显示出这家行业标杆顽强的生命力。

万科的企稳，是一场深刻的“刮骨疗毒”式自救的结果。首先是坚决的资产处置和业务聚焦；其次是得到了深圳国资委的鼎力支持；再就是万科的品牌和产品底蕴依然深厚。

不过，万科庞大的存量资产和历史包袱，仍需时间消化，复苏之路注定不会平坦。

综上，从TOP10房企的销售变幅背后，我们依稀能看到行业的未来走向：产品力、区域聚焦、多元化造血将成为房企活下去的“三驾马车”。而盲目扩张、全国撒网的模式已彻底过时。

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